文/上海进深 严明会
闫强的动作，雷厉风行。
赶在春节前，森兰终于等来了久违的新面孔。
越秀公示了浦东森兰E04B-10地块的规划方案，这块地本身就带着点补库存的意味。
时间拉回到 1月6日，上海十批次土拍，越秀地产以25.61亿元的底价竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，成交楼板价为38035元/㎡。
这是森兰板块近三年来第一次真正意义上的普通商品住宅供应。
拿地当月就公示设计方案，动作相当利落，春节后会将加快推进节奏。
从开发指标看，这是一块典型的改善型居住用地。
项目用地面积约2.69万㎡，建筑面积约6.73万㎡，容积率2.5，限高60米。
根据规划，项目将建设12栋16-17F高层住宅，部分楼栋首层架空，2#楼东单元为保障房，，社区内部有下沉庭院、景观架构等设计。
几个细节值得注意：
1、全域抬板设计
图纸呈现出明显的高差关系，内部标高10.8米，外部道路标高4.1米，预计会做6.7米左右的抬板。从示意图上来看，小区是有架空车库的。
2、楼间距是楼高一半
12幢楼呈南北5列排布，正南朝向。南北向楼间距基本在30米左右，楼高在57.55-60米，楼间距差不多是楼高的一半。在容积率2.5的前提下，这个尺度已经算是给舒适度留了空间。
3、下沉庭院+大高差
社区内部设置下沉式庭院，标高0.5米，与抬板之间形成约 10.3米的高差，这类立体景观现在在改善盘里越来越常见，本质是用竖向设计换空间感。
4、南向多阳台
户型方向也很清晰，全系2梯2户配置，有独立电梯厅。户型建面约100/125/160㎡的3-4房，预计会有三阳台设计。
项目的建设单位是上海樾祥房地产开发有限公司，成立于今年1月23日。法定代表人闫强，他同时还是越秀地产华东区域公司联席总经理，于2024年初加入越秀上海。
去年5月，浦东对Y00-0402单元控规进行局部调整，E04B-10地块由原教育用地调整为三类住宅组团用地，容积率2.5、限高60米，并明确配置不小于1260㎡的公共服务设施，实际上就是为居住补缺口。
森兰并不是一个需要重新讲故事的区域，它的城市界面、居住氛围和生活配套早已成型，但过去几年普通商品住宅供应几乎断档，板块进入了典型的“有需求、缺新房”的阶段。
从区域条件看，森兰的价值底盘依旧稳固。
生态是这个板块最鲜明的标签，约3.87平方公里的绿地与湖泊系统，已经成为上海中心城区规模更大的湖泊绿地公园。
教育资源方面，六师附小、森兰实验中学等学校已经运行多年，属于稳定型学区环境，没有剧烈波动预期，但对家庭客群而言胜在确定性。
交通层面，项目邻近6号线洲海路站，同时可通过外环及五洲大道快速衔接浦东中北部各功能区，通勤属性不是核心卖点，但也不构成明显短板。
商业与生活配套同样成熟，森兰商都、花园城等已投入使用，在建的森兰印象城和新嘉中心将进一步补强区域商业体量，未来将进一步升级片区商业能级。
森兰公园周边住宅用地基本出清，板块连续多年没有新增供应，早期小区逐渐进入房龄增长周期，但能承接改善需求的新产品却长期缺席。
可以说，越秀在森兰，承担着产品力更新的角色。
在供给空窗期里，谁能先把产品摆上台面，谁就先拥有选择权。