物业服务不仅是事关群众利益的“关键小事”，更是关乎基层社会治理的“民生大事”。良好的物业管理能提升居民生活品质，增强居民对社区的归属感和满意度，为基层治理奠定群众基础。
老旧小区一直是城市基层治理的重点难题之一。老旧小区往往意味着：基础设施老化、居民结构复杂、历史遗留问题多、改造实施难度大、物业管理困难等。老旧小区管理的难点和特点使得基层治理面临更多的挑战，需要基层政府和社区组织投入更多的精力和资源来解决。例如，基础设施老化需要基层政府协调相关部门进行改造，居民结构复杂需要基层组织加强社区服务和管理，物业管理困难需要多方协同推进，或寻求服务模式创新，以提升基层治理的服务水平。
本次我们重点想探讨的就是保利物业在上海杨浦区创新实践——团购解决方案。该方案是在党建引领和多方协同的治理框架下，通过标准化产品、集约化调度、数字化平台和柔性沟通，对连片老旧小区实现统一、灵活、高效且可见可感的综合物业服务。这一模式快速化解了老旧小区的治理困境，提供了具备市场效应的且“低成本、高品质、可持续”的长效治理方案。
“党建引领+多方协同”靶向破解老旧小区难题
上海市杨浦区定海路街道75.76%的小区是 2000 年前建成的，其中 31 个小区长期依赖托管物业或街道进行托底管理，因小区规模小、管理成本高、市场化覆盖难等原因，长期深陷服务缺位、成本失衡、治理低效的三重困境——0.18元/平方米·月的低廉物业费，连基础的保洁、秩序维护都难以覆盖，而居民对物业费涨价的低接受度，托底企业长期陷入“低价亏损、涨价难推”的恶性循环。
为破解这一基层治理难题，定海路街道创新推出“团购物业”模式，以党建引领和多方协同为支撑，进行资源整合、机制创新、民主协商，成功推动物业服务从“兜底型”向“规范型”升级，走出一条“非财政托底”的老旧小区治理新路径，也为同类小区治理提供了可复制的全新路径。
“团购物业”模式的成功落地，核心在于构建了“政府引导、街道统筹、物业执行”的多方协同机制，将党建引领贯穿治理全过程，形成破解难题的强大合力。
首先，街道层面主动扛起统筹责任，选取12 个位置相近、问题典型的小区作为试点，首创“团购物业”模式，破解治理困局。
2025年6月，街道召开专题会议，全面启动“团购物业”工作。组建攻坚专班，针对12个试点小区推行“一小区一策略”精准宣传。召开了20余场居民座谈会，面对面为居民算清“三本账”——“服务对比账、成本效益账、长远利益账”，有效化解居民对物业费调整的顾虑，最终推动试点小区业主大会平均参与率达92.65%，同意率超77.94%，为模式落地达成了广泛共识。
丨“三本账”让居民看清服务价值
同时，街道在房管局的指导下，将12个分散小区整合为11.2万平方米的“物业服务综合体”，变“分散零单”为“规模订单”，以“一本标书管全域”的招标模式，成功吸引保利物业等5家优质企业竞标，激活了市场竞争活力。
作为中标企业，保利物业深度践行“红色物业”理念，将党建引领融入服务全流程，落位“六位一体”治理体系中的“物业执行”核心角色。通过与街道、居民区党组织、业委会的紧密协同，建立常态化沟通机制，主动对接居民需求，将党组织的政治优势、组织优势转化为服务效能，破解了传统物业与多方主体协同失衡的治理难题，为模式落地提供了坚实的专业支撑。
丨“物业一体化管理”前期宣传与组织工作
标准化、透明化服务筑基，以“质价相符”为未来长效托底
近年来物业行业极力推动“质价相符”，通过服务标准量化、物业服务信息透明化、鼓励提高业主参与度等方式，试图寻找经营和品质的平衡点，以实现长期主义。但是在老旧小区项目中，这些问题都更加难以解决，“低价物业费撑不起优质服务，涨价又难以推进”的结构性矛盾，让多数物业企业对老旧小区望而却步。
定海路街道首创的“团购物业”模式，通过菜单式服务、透明化定价，彻底打破了传统物业“服务模糊、定价随意”的弊端，为物业服务长效运营提供了保障。结合保利物业标准化服务、透明化管理、集约化运营，让老旧小项目在合理定价区间内实现服务品质升级，证明了老旧小项目的物业服务可以实现“成本可承担、服务可标准、运营可持续”。
在服务标准化方面，12个小区统一采取了“四保三优”服务标准，即保清洁、保秩序、保维修、保绿化，优便民服务、优安全保障、优文化建设，并且将服务内容细化为可量化、可考核的具体指标，形成“菜单式”服务清单，让居民清晰知晓所缴费用对应的服务内容。
12月1日入驻后，保利物业快速进入服务状态，严格按照该标准落地服务，从日常保洁频次到设施维修响应时效，从秩序巡逻密度到绿化养护周期，均做到有章可循、有据可查，让服务不再“隐形”。
在定价透明化方面，推行“团购模式”之初，街道就引入了第三方机构对试点小区进行物业服务价格评估，并出具评估报告，最终经过民主协商，将物业费调整至 0.6 元（无固定门卫）或 0.8 元/平方米・月。这一定价既充分考虑了居民的承受能力，又能覆盖物业企业的运营成本，实现“质价相符”的平衡。
同时，通过居民座谈会、公示栏等渠道，向居民全面公示成本构成、定价依据，让居民明白“每一分钱都花在实处”，从根源上化解了居民对涨价的抵触情绪，为物业服务长效运营奠定了信任基础。
在协同机制上，保利物业积极搭建与居民、业委会及街道的沟通桥梁，每周一常态化参与街道组织的“团购物业”工作协调会，将民主协商理念融入日常服务。在会议中，保利物业不仅对基础服务进展进行详细汇报总结，还对阶段性发掘的共性、个性问题进行统一协商解决，持续调整服务细节，让保利物业的“标准化基础服务”逐渐适配项目，以满足更多个性化需求。
这些都是“团购模式”未来持续生长的基础。
实效服务落地，赢得居民信任
物业服务的核心是“实效”，让居民切实感受到变化，才能真正赢得信任。保利物业自12月1日入驻以来，聚焦“四保三优”服务标准，从人员配置、基础服务、设施改造等方面精准发力，用进驻后的成效刷新了小区面貌。
“随处可见随意晾晒、绿化丛中白色垃圾较多，无主垃圾也是随意摆放……”这是保利物业入场前的12个老旧小区的常态，保安保洁依赖65-78岁高龄志愿者，维修响应滞后超过3天，公共区域垃圾堆积、设施瘫痪成常态等，都是物业服务难以突破的困境。
但是，保利物业上海公司首月就通过高强度整合行动，快速让12个小区实现从“失管”到“精管”的焕新跃升。
在环境管理上，入场一周内保利物业就对整个园区11.2万平方米进行了深度开荒保洁，完成了建筑垃圾清运、公共区域大面清洁等基础环境焕新服务，清运了25车历史积存垃圾，重塑社区第一印象。
同时进行盲点专项攻坚，针对楼道小广告、黑灰墙面、杂物堆积等历史问题，开展首轮深度清理，为后续标准化保洁扫清障碍。并启动“楼栋焕新”计划预告，将环境整治转化为长效服务承诺的起点。
丨保利物业入驻后开展深度开荒保洁工作
在秩序重建上，动态管控破解共享单车乱象。通过每日秩序巡查，规整与清理违规停放的共享单车，规整违规停放单车280+辆，同步建立门岗拦截机制，从源头解决问题。此外，保利物业还计划在项目上启动非机动车停放痛点调研，为后续非机动车管理提供数据基础。通过高频次、可视化的秩序管理，让居民重回有序的生活环境。
在设施焕新上，承接查验奠定长效运维基础。按标准流程对12个小区的公共设施、设备机房、图纸资料等进行全面的承接查验与问题排查。并建立“街道－业委会－物业”三方协同整改机制，如涉及动用维修基金或专项筹款，也将以合规透明的流程，消除居民对“突击式服务”的疑虑。
在安全保障上，系统性排查消防楼道玻璃破损缺失情况，对10处安全隐患问题建档和制定维修整改方案。在维修响应上，前期通过张贴包含电话报修渠道的便民服务单，主动搭建和业主沟通的桥梁，让业主切实感知到“即时响应”的服务决心。
依托其自身智能化和精细化管理能力，借助线上平台搭建连片小区管理数据库，整合房屋安全检测、物业缴费、设施报修等功能，实现全流程智能化闭环管理。不仅提升了服务响应效率，更实现了对服务质量的精准管控，为老旧小区治理注入了现代化元素，破解了传统治理“资源分散、监管不足”的难题。
此外，保利物业还积极开展便民服务与社区文化活动，丰富居民精神文化生活，推动服务从“基础保障”向“品质提升”跨越。一系列务实举措，让试点小区实现了“环境焕新、设施完好、服务贴心”的转变，让居民满意度大幅提升，用实效印证了“团购物业”模式的可行性。
丨保利物业组织开展便民服务与社区文化活动
保利物业：以“多、快、好、省”夯实团购解决方案
上海定海路街道的“团购物业”模式，是从政府层面进行了住宅物业管理边界的突破，印证了物业片区式管理符合市场化发展的趋势。保利物业作为头部物企之一，且具备央企品牌公信力，在区域的深耕和全域管理上一直具备良好基础，这也为其在定海路的成功奠定坚实基础。
以定海路的成功经验为基础，保利物业快速推出“团购物业解决方案”，并且具备“多、快、好、省”的鲜明特点。
资源多、选择多：在服务供给上，建立“基础标准+智选清单”服务体系，团购物业小区可共享保洁、维修、巡逻和增值服务生态资源，统一接入备品资源库（类似京东大仓），资源总量扩大，居民可选的增值服务也变多了。
响应快、流转快：在运营方式上，实施“网格化+专业化”的片区调度。依托保利物业全域服务优势，将服务区域细分为小微网格，配置临近响应的物业网格员，辅以专业机动队，按需接单处理零星诉求（如维修），实现服务在片区内高效流转与灵活调度。
服务好、品质好：服务体验上，保利物业秉承央企担当，物业服务标准统一，通过“三级品质督导+双中心（数字指挥中心、客户响应中心）”实时监控，确保执行中及时纠偏。同时，持续发挥党建引领作用，为老弱残群体“送服务上门”，建立三方议事机制，让民众急难愁盼的问题得以就近解决。
费用省、心力省：结果兑现上，规模化团购使居民能以较低的物业费享受到高性价比的品质服务。通过建立“24h客服+阳光报告”机制，由物业统筹承接小区各类琐事处置，搭建便捷服务通道，让居民无需“多头跑”，省力更省心。
| 保利物业 智选 服务系统 示意
行业价值：“团购物业解决方案”开启老旧小区治理新篇章
专业化物业服务是老旧小区提升品质、保障安全、适应政策和满足居民需求的必然选择，也是推动城市更新和基层治理现代化的重要支撑。
定海路街道“团购物业”模式创新，以及保利物业“团购物业解决方案”的快速响应，不仅破解了上海这种超大型城市老旧小区的治理难题，更在服务升级、模式复制、行业及社会影响等方面展现出重要价值，为超大城市基层治理现代化贡献了宝贵经验。
物业服务品质全面升级：该方案将有效推动老旧小项目物业服务从“兜底型”向“规范型”转型。通过标准化服务、专业化管理、动态化考核，让试点片区实现了基础服务全覆盖、服务品质全方位提升，居民的幸福感与获得感显著增强，打破了“老旧小区难享优质服务”的固有认知。
服务模式可复制性强：“团购物业解决方案”走出了一条“非财政托底”的老旧小区治理新路径。其“党建引领+三方协同+规模（片区）整合+透明服务”的核心逻辑，不仅适配定海路街道的“老、小、散”小区，更对全国同类小区具有重要参考意义。尤其是“片区式管理”理念，通过资源整合实现规模效应，既降低了物业运营成本，又提升了服务效率，为物业企业参与老旧小区服务提供了可借鉴的运营思路。
重塑了物业在基层治理中的价值定位：保利物业的实践表明，物业企业不仅是服务提供者，更是基层治理的重要参与者与赋能者。通过融入“党建引领”的治理框架，物业企业可以凭借专业能力激活治理效能，推动老旧小区治理从“被动应对”向“主动服务”转型。再次印证了物业服务与基层治理的深度融合可以实现多方共赢——居民获得优质服务，政府破解治理难题，企业实现市场拓展。
小结
“团购模式”的创新实践已经落地一月有余，获得了众多媒体的关注与报道，成为超大城市基层治理的典型案例。保利物业作为服务的践行者，以党建引领凝聚共识，凭借市场化运作破解“质价困局”，以协同思维激活治理效能，以专业服务重新定义了老旧小区的物业服务价值，并快速推出“多、快、好、省”的团购物业解决方案，通过服务创新与升级，成功将老旧小区转变为行业价值升级的重要场景，也彰显了物业企业在助力实现“住有所居、居有所安”美好愿景、推动基层治理现代化方面的标杆意义与行业担当。
在城市更新加速推进的背景下，我们也希望看到更多以保利物业为代表的物业企业，能够深入挖掘老旧小区服务场景，通过模式创新、服务升级与技术赋能，破解其服务管理痛点，让更多老旧小区居民享受到“住有所居、居有所安”的美好生活，为基层治理现代化注入更强劲的物业力量。
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