本报记者 李凯旋 北京报道
1月29日，多家房企向《华夏时报》记者确认，已经不需要每月按照要求上报“三道红线”指标。据悉，自2020年开始，房地产企业试点“三道红线”，若踩中红线，当年的有息负债规模增速需要得到控制，甚至不能增加有息负债规模。
“三道红线”被看作是房企融资“紧箍咒”。在行业过热阶段，其发挥了限制高杠杆、降低资金链断裂风险的作用。业内认为，经过4年多的深度调整之后，“三道红线”已经基本实现了政策目标，当前的监管重心有所转移。
“三道红线”放松
1月29日上午，一家财务压力较大的头部房企对《华夏时报》记者表示：“好像很久没有听到要上报指标这个要求了。”另有一家房企向《华夏时报》记者确认：“是的，已经不用再上报‘三道红线’的指标。”
除了上述两家房企之外，还有一家房企对《华夏时报》记者表示，地产业务目前不需要上报指标。一家民营房企则表示正在和集团确认“三道红线”的相关指标是否已经不需再上报。结合多家媒体的报道可以得出，当前，“三道红线”已经趋于放松。
2020年8月份，“三道红线”进入房地产行业，其分别对房企重要的财务指标——资产负债率、净负债率、现金短债比作出限制，并以此为标准控制房企有息负债规模的年增速。其中，红线1为剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2为净负债率大于100%；红线3为现金短债比小于1倍。
在“三道红线”之下，房企的财务状态被分为“红、橙、黄、绿”四档。该档位以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定则为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。假设有息负债规模以当年年初的数值为基础，若3个财务指标均超出红线，则为红档，有息负债规模不得增加。若2个财务指标超出红线，则为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%，黄、绿两档则以此类推。
政策目标基本实现
资产负债率、净负债率以及现金短债比均属于房地产行业的重要财务指标，“三道红线”设置的本质是防范房企出现债务风险，保障资金链安全。“三道红线”对于房企的影响很大，作为典型的重资产、高杠杆行业，房企需要依靠融资为资金池不断注入活水，以此保障经营的运转。以2020年9月份诸葛找房发布的数据为例，彼时，100家房企中，有86家房企踩中红线，仅有14家房企为“绿档”。
此外，“三道红线”就像是房地产的一个分水岭。踩中红线的房企开始着力销售新房回款，并缩减拿地规模，力求尽早转绿，而行业也在“三道红线”之后进入了一个新时代。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，“三道红线”的政策目标已经实现，在当前环境下继续实施已经无实际意义。“在经过4年的深度调整之后，房企经营思路发生了根本性转变，房地产在构建新发展模式，房企已经摒弃了负债驱动的规模增长发展模式，普遍不再把规模作为最重要的目标，转向寻求高质量发展。目前，激进的民营房企多数发生债务违约，房地产风险逐步释放及出清，继续实施已无实际意义。”刘水对《华夏时报》记者表示。
“此举是行业深度调整、企业经营和融资模式发生根本性转变背景下的适应性调整，总体上符合预期。这说明房地产金融的核心目标已经从‘强制去杠杆’转向‘防风险、促交付与构建发展新模式’，也意味着今年各地房地产行业金融监管将进入一个更贴近市场实际的新阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者说。
在严跃进看来，不再上报“三道红线”指标代表着监管重心的转移。对于部分出险房企而言，监管重点从全面的“三道红线”转向资产负债率、经营恢复、化债进展及保交房等更直接的流动性及风险处置指标。
融资将开启新模式
不过，刘水认为，尽管“三道红线”不再实施，但房地产行业融资环境短期内难以明显改善。房企融资不仅受“三道红线”影响，更重要的是受市场环境的影响。目前，房地产市场仍在深度调整阶段，金融机构避险情绪浓厚，对房地产相关投资仍然十分谨慎，短期内行业融资环境很难发生明显变化。
国家统计局发布的数据显示，2025年，房地产开发企业到位资金为93117亿元，比上一年下降13.4%。由此可见，房企的融资压力迟迟未能得到缓解。
“在推进房地产发展新模式下，房地产新融资模式正在形成。例如推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目融资合理需求。”刘水表示。
在刘水看来，主办银行制将是未来房企融资最主要的模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度，对于满足房企合理融资需求，保障项目顺利建设及交付具有重要意义，将为房地产高质量发展提供基础性的制度保障。
严跃进同样认为，未来，房企融资的核心变化可能向主办银行制和项目制探索，即针对单一项目确定主办银行，实现资金封闭管理，这既能保障项目顺利开发，又能有效隔离风险。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁