2026.01.20
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作者 |第一财经 马一凡
封图 |AI生成
近半年来，上海部分中心城区的“老破小”小区，出现价格和成交量的明显异动。
以静安区柳营路309弄、319弄为例，半年内其房价大幅上涨，甚至超越了2021年至2022年二手房成交巅峰期时的价格。徐汇区部分老小区也出现量价齐升的情况。
业内人士表示，动迁预期成为撬动这些老小区行情的关键因素，但由此催生的“博拆迁”现象也正在积累不容忽视的风险，购房者需要进行理性判断。
部分“老破小”逆势走强
根据贝壳找房平台数据，近半年来，始建于上世纪六七十年代的静安区柳营路309弄、319弄小区房价出现暴涨。
其中，柳营路309弄在2025年6月的挂牌均价仅为5.9万元/平方米，到12月已升至10.1万元/平方米；柳营路319弄同期挂牌均价也从6.5万元/平方米上涨至9.02万元/平方米，12月成交均价更是达到9.64万元/平方米。
值得注意的是，在2025年下半年之前，柳营路309弄仍被市场调侃为“没落板块”的代表。该小区在2021—2022年楼市高点时，成交价一度接近8万元/平方米，但随着市场下行，至2024年成交价已跌至4万元/平方米出头，几乎腰斩。
2025年3月，该小区尚有一套房以4.4万元/平方米成交。然而进入2025年下半年后，其价格不仅快速反弹，还超越了上一轮高点，年末平均成交价超过8.1万元/平方米。12月份，该小区有一套2室住宅以8.8万元/平方米成交，正好是年初成交价的两倍。
紧邻的柳营路319弄，也呈现出高度相似的走势。
价格异动的背后，是动迁预期的迅速升温。2025年下半年，关于柳营路309弄、319弄可能进入城中村改造预征询阶段的消息开始在市场流传；同年12月，两小区正式启动“两清”（核清户籍、核清产权）工作。
“柳营路309弄、319弄现在已经开始拆迁登记了，去年下半年价格确实上涨得比较明显，主要是有投资客想博一博动迁。”该片区附近中介门店负责人对记者表示。
类似的情况也出现在徐汇区。近年来，随着东安一村、二村以及江南新村动迁工作推进，徐汇核心地段的部分“老破小”重新进入投资客视野。这些小区的二手房交易量价齐升，与整体楼市的低迷形成鲜明对比。
平台数据显示，徐汇区日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，成交均价达到9.89万元/平方米。
当地一中介门店相关负责人告诉记者，日晖二村、枫林新村中间的小区已经明确动迁，而这两个小区尚无正式消息，但居民间的传闻已明显推高了成交活跃度。“成交量大概上涨了20%左右，价格也有所抬升，不过价格涨上来以后，一线经纪人反映称买家反而少了一些。”
城中村改造扩围的机会
在新一轮大规模城市更新中，不少投资客盯上了那些有拆迁可能性的“老破小”。
2025年全国两会上，住房和城乡建设部明确提出，将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，并因地制宜实施改造，同时鼓励探索居民自主更新模式；城中村改造范围也已扩大至全国地级及以上城市，在新增100万套基础上继续扩容。
在这一政策背景下，上海于2025年全面提速城市更新，推进“两旧一村”改造、城中村改造和旧工业区更新。与此同时，杭州、苏州等城市也密集披露了城中村改造成果和计划。例如，截至目前，杭州市建委披露杭州已累计完成365个城中村改造；苏州截至2025年底启动城中村改造项目35个，涉及186个城中村、2.2万余户居民，总投资近2000亿元。
政策信号与城市更新节奏的加快，使得一部分投资者将目光投向核心城区的老旧住宅。在上海徐汇、虹口、黄浦等拆迁体量较大的区域，一些中介和自媒体在推介房源时，甚至直接将“博动迁”作为卖点。
但业内人士普遍提醒，“博拆迁”并非稳赚不赔。现实中，拆迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不少见。杭州朝晖片区便是典型代表，多年来不时传出拆迁消息，二手房价格随之波动，但始终未进入实质性拆迁阶段，被市场称为“杭州楼市版狼来了”。
更重要的是，当前城市更新的模式日益多元，并不等同于简单的整体拆除重建。一名长期关注二手楼市的资深中介人士对记者表示，老房子未来可能面临原拆原建、不成套改造，甚至以房票形式安置，而非传统意义上的货币安置。一旦投资者为动迁预期支付了过高溢价，而最终改造方式并非动迁，投资回报将面临明显不确定性。
“很多老破小现在卖的，其实就是一份动迁预期。”上述人士表示，“一旦预期落空，或者改造方式不符合投资者的测算，成本可能很难收回来。”对于普通购房者和投资者而言，在面对“传闻驱动行情”时，理性的判断显得尤为重要。
微信编辑| 小羊
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