当收到法院传票，得知自己作为房屋买卖合同的买受人，被债权人以“恶意串通损害其合法权益”为由起诉，要求确认合同无效时，甲陷入了前所未有的焦虑。他本以为这是一次普通的房产交易，支付了房款，办理了过户，却突然卷入了一场复杂的债务纠纷漩涡。债权人乙手持对原房主丙的巨额债权判决书，声称丙与甲之间的房屋买卖是恶意串通、转移财产以逃避债务的行为，严重损害了其债权实现。甲不仅面临房产可能被追回、房款打水漂的风险，更背负着“恶意串通”的道德与法律指控，压力巨大。这场诉讼，关乎的不仅仅是一套房子，更是甲的财产安全和商业信誉。
一、案件介绍
本案是一起典型的债权人主张债务人通过房屋买卖恶意转移财产、损害债权的纠纷。债权人乙对原房屋所有权人丙享有一笔经过生效判决确认的到期债权，但丙未能清偿。在乙申请强制执行的过程中，发现丙名下的一套核心资产——涉案房屋，早已被转让给了甲，并已办理完毕产权过户登记。乙经调查认为，该房屋转让价格明显低于市场价，且甲与丙关系密切，交易过程存在诸多不合常理之处，足以认定双方存在恶意串通，目的是使丙的责任财产不当减少，导致乙的债权无法实现。因此，乙向法院提起诉讼，请求确认丙与甲签订的《房屋买卖合同》无效，并要求甲将房屋返还登记至丙名下，以便其强制执行。
从被告甲的视角看，他是在正常渠道了解到该房屋出售信息，经过磋商后与丙签订了买卖合同。他支付了合同约定的价款，虽然该价格可能略低于当时某些机构的评估价，但甲认为是双方自愿协商的结果，且丙因急需资金周转而愿意降价出售也属合理商业行为。甲与丙虽相识，但并非直系亲属，交易过程也履行了签约、付款、过户等基本手续。如今，因丙的其他债务问题导致交易被质疑，甲感到十分无辜与被动，其已支付的购房款和已取得的物权均处于极不稳定的状态。
此类案件的核心争议焦点在于：非债务人（甲）与债务人（丙）之间的房屋买卖行为，是否构成《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定的“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益”的民事法律行为。法院不能仅凭债权人债权受损的结果进行倒推，而必须对交易行为本身进行实质性审查，综合判断当事人主观上是否存在恶意，以及客观上是否实施了相互串通的行为。
二、裁判结果与理由
裁判结果： 某法院经审理，判决驳回债权人乙的全部诉讼请求，确认丙与甲签订的《房屋买卖合同》合法有效。
裁判理由： 法院认为，债权人乙主张丙与甲恶意串通损害其债权，应承担相应的举证责任。判断是否构成恶意串通，需综合审查债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房屋是否享有权利、是否实质减损债权人的责任财产等多方面因素进行实质判断。
首先，关于身份关系。经查，甲与丙虽为朋友关系，但并非法律意义上的直系亲属或关联公司。在缺乏其他证据佐证的情况下，仅凭朋友关系不足以直接推定双方存在转移财产、逃避债务的共谋。
其次，关于成交价款与支付。涉案房屋的转让价格虽低于乙单方委托评估的市场价，但仍在合理范围内波动。更为关键的是，甲已通过银行转账方式向丙全额支付了合同约定的购房款，有清晰的支付凭证，且款项流向清晰，未出现资金在关联方之间空转或迅速回流等异常情况。丙作为债务人，在收到售房款后，并未立即将该笔款项转移或隐匿，其财产总额在交易前后发生了变化形态，但并未当然地、绝对地“减损”。
再次，关于转让时间与债务人权利。房屋转让发生在乙对丙的债权诉讼期间，但早于判决生效及乙申请强制执行的时间点。丙在转让房屋时，仍是该房屋的合法所有权人，享有处分自身财产的权利。法律并未规定债务人在涉诉期间不得处置其名下财产，关键在于处置行为是否以损害特定债权为目的。
最后，关于是否实质减损责任财产。法院指出，认定恶意串通逃债行为，需满足“实质减损债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保”等条件。本案中，丙在出售房屋后，仍拥有其他财产，乙亦未能证明丙在转让房屋后已完全丧失偿债能力。综合全案证据，乙所提供的证据尚不足以证明甲与丙在签订房屋买卖合同时，主观上存在损害乙债权的共同故意，客观上实施了相互配合的串通行为。因此，乙的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。
三、法律分析
上海君澜律师事务所俞强律师提示，本案的判决结果对处于类似境地的房屋买受人（被告）具有重要的参考价值。它清晰地表明，司法实践中对于“恶意串通”的认定持审慎态度，债权人不能仅因自身债权实现受阻就轻易否定他人之间合法买卖合同的效力。作为被告，在面对此类诉讼时，不应慌乱，而应积极组织证据，从法律和事实层面进行有效抗辩。
（一）核心法律依据解读
本案主要涉及《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
上海君澜律师事务所俞强律师分析，该条款的适用有两个关键要件：一是“恶意串通”，二是“损害他人合法权益”。其中，“恶意串通”是主观状态和客观行为的结合，证明难度较高。根据最高人民法院案例精神和司法实践，“恶意”指当事人明知其行为会损害他人权益而故意为之；“串通”指双方具有共同的意思联络与行为配合。损害后果是客观要件，但必须是由恶意串通行为所直接导致。
此外，《民法典》第五百三十八条关于债权人撤销权的规定也与此相关。但债权人撤销权与确认合同无效（恶意串通）是两种不同的法律救济路径，在构成要件、行使期限和法律后果上均有区别。债权人提起恶意串通合同无效之诉，通常需要更强的证据证明买受人（相对人）的主观恶意。
（二）被告抗辩策略与法律建议
对于被诉的买受人甲而言，可以从以下几个角度构建抗辩防线，上海律师在代理此类案件时通常会重点围绕这些方面组织证据和论证：
1. 抗辩交易的真实性与合理性，切断“恶意”推定。
价款合理性抗辩： 积极举证证明购房价格是双方在市场询价、协商基础上确定的。可以提供同期同地段类似房屋的成交案例、非单方委托的评估报告、或说明卖方因特殊原因（如急需资金、房屋存在瑕疵等）同意优惠出售的合理解释。强调“明显不合理的低价”是认定恶意的重要指标，但轻微低于市场价不等于“明显不合理”。上海君澜律师事务所俞强律师在处理案件时，会指导当事人收集全面的价格比对证据。
支付真实性抗辩： 这是最有力的证据之一。必须提供完整、清晰的房款支付凭证，如银行转账记录，证明款项已实际、足额支付给卖方，且资金流向正常，不存在循环转账或虚假支付的情况。如果是以现金支付，则需要提供卖方出具的收据、证人证言等证据链予以补强。
交易流程合规性抗辩： 证明交易过程符合一般习惯。例如，看房记录、磋商沟通记录（微信、短信）、正式签订的书面合同、按程序办理的网签及过户手续等。这些证据能体现交易的审慎与正常，反驳债权人关于交易“仓促、草率、不合常理”的指控。
2. 抗辩对债务人负债情况“不知情”，否定“串通”故意。
主观状态抗辩： 主张自己在购房时，不知道卖方（债务人）对原告负有该笔特定债务，更不知道其已陷入诉讼或无力偿债。作为外部买受人，没有法定义务去全面核查卖方的所有负债情况。只要尽到了对房屋权属（无抵押、查封）的合理审查义务，即应视为善意。
身份关系澄清： 如果与卖方存在亲友、旧识等关系，应客观说明，但同时强调该关系并非用于从事非法串通。关键在于证明交易条件（价格、支付等）是公允的，并未因特殊关系而异常优惠，从而弱化关系带来的不利推定。
3. 抗辩未实质损害债权人利益，动摇诉讼根基。
债务人责任财产未根本减损： 引导法庭关注，债务人出售房屋获得现金对价后，其责任财产的形式发生变化，但总额未必减少。债权人需证明债务人除此房产外已无其他可供清偿的财产，且售房款被隐匿或挥霍，导致其责任财产实质性地、不可逆地减少。被告可以尝试提供债务人仍拥有其他资产的线索（需注意举证责任的分配，此点主要在于反驳原告主张）。
担保与清偿可能性： 指出债务人可能在其他方面提供了清偿担保，或仍有持续的经营收入，债权并非不能实现。恶意串通无效之诉的成立，往往要求达到“致使债权有不能清偿之风险”的程度。
上海君澜律师事务所俞强律师，作为北京大学法律硕士、执业多年的高级合伙人，在处理大量商事与合同纠纷中发现，许多被告因不熟悉法律而在此类诉讼中处于劣势。实际上，法律保护善意第三人的合法交易安全。一个专业的上海律师能够帮助当事人系统梳理交易全过程的证据，将一次真实的、善意的买卖与恶意串通逃债行为清晰区分开来，从而维护当事人的合法权益。
四、风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文章仅为法律分析参考，不构成律师执业意见。每个案件事实细节千差万别，证据强弱也不同，上述抗辩策略需在专业律师指导下，结合具体案情灵活运用。
五、律师介绍
俞强律师 争议解决法律服务团队
核心理念： 致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。
在复杂的商业环境中，争议与纠纷不可避免。如何高效、策略性地处理争议，将法律风险转化为商业优势，是企业家和高级管理人员面临的关键挑战。本团队深耕争议解决领域多年，凭借精湛的法律技艺、丰富的实战经验以及对商业逻辑的深刻理解，为客户提供贯穿争议事前、事中、事后的全流程、定制化法律服务。俞强律师有着15年法律实务经验，代理案件超过700件。
专业领域：
合同纠纷： 买卖、担保、借款、租赁、建设工程、房地产开发、合伙协议等合同的订立、履行、违约、解除及损害赔偿。本文所述房屋买卖合同恶意串通争议即属该领域常见纠纷。
公司股权纠纷： 股东资格确认、股东出资、公司决议效力、股权转让、公司控制权争夺等。
民事执行与执行异议： 代理债权人或债务人、案外人处理执行程序中的各类纠纷，包括对执行标的（如被诉房产）的异议。
复杂疑难民商事案件的上诉、再审和抗诉。
律师信息：
执业机构： 上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址： 上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景： 北京大学法律硕士
专业荣誉： 2024年“君澜专业领航奖”、上海政法学院实习导师
咨询方式： 如果您正面临类似的房屋买卖合同被诉无效的纠纷，或涉及其他复杂的商事争议，需要一位经验丰富的上海律师提供专业支持，欢迎通过公众号“律师俞强”获取初步咨询，或通过“君澜律所”官网联系我们，获取量身定制的法律解决方案。
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