本报记者 李凯旋 北京报道
2025年，北京的经济“晴雨表”未能出现明显的改善。多家机构发布的数据显示，在供应收缩的背景下，北京写字楼市场空置率有所回调，全市空置率为19.1%，但租金下滑幅度较大。同时，零售市场、仓储物流市场的租金也延续下滑态势。
供应收缩带动空置率下滑
世邦魏理仕发布的数据显示，2025年，北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平米，为2015年以来的历史新低。不过，新增供应的收缩则缓解了市场的去化压力。同时，2025年，北京全市净吸纳量累计达43.8万平米，叠加供应减少，市场空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。
降租金这一态势则在延续。世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示，在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主价格竞争加剧。2025年底，北京全市平均租金面价为228.5元/平米/月，全年累计跌幅达到10.7%。其中，金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响，全年跌幅位于全市前列。
《华夏时报》记者注意到，“价格战”已然在市场中打响。其中，甲级项目通过价格调整换取成交规模，成功吸引部分乙级及老旧项目租户升级换迁。而乙级市场在传统区域中承压更为明显，租金下行幅度大于甲级市场。
戴德梁行发布的数据显示，2025年四季度，北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%，为205.62元/平米/月；五大核心商圈有效租金环比下降5.6%，为235.96元/平米/月。
世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示，今年，北京办公楼市场预计将迎来一轮供应小高峰，全市有近53万平米的优质项目计划入市，大部分位于核心区位并具备超高品质。与此同时，预计净吸纳量有望维持“量稳”的运行格局。
“新增项目集中入市将有效提升市场流动性。此外，‘十五五’规划中明确提出的‘发展高精尖产业、推动重点产业提质升级’等政策导向将进一步激活今年北京写字楼市场租赁需求，为市场复苏注入动力。”戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对《华夏时报》记者说。
城市更新带动老商场升级
与写字楼市场的表现稍有差异，2025年，北京零售市场迎来了一波供应小高峰，世邦魏理仕发布的数据显示，2025年，北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米，且项目全部为城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线。
同时，“首店经济”持续升温。2025年，北京各区域均迎来不同层级的品牌首店、旗舰店入驻。例如，北京ART PARK大融城东区引入了Chili‘s北京首店、lululemon京西旗舰店、GAGA京西旗舰店等特色品牌。
“今年，北京零售物业市场预计将有超过50万平米新增供应入市，预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力。不过，短期内消费全面回暖仍需时间，预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力。”世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽对《华夏时报》记者表示。
“未来，具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将获得更多政策支持与市场青睐，而定位模糊、内容老化的项目将面临进一步出清或改造的严峻压力。”刘焕丽进一步表示。
此外，近期，有关部门发布的有关文件显示，推动基础设施领域REITs扩围，将商办设施、城市更新设施、酒店及体育场馆等纳入支持范围。“这一政策不仅有助于进一步盘活城市存量资产，更将带动消费市场活力提升。在此背景下，北京零售市场存量项目改造将持续加速，整体市场供应将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。”戴德梁行北区董事总经理胡峰对《华夏时报》记者表示。
仓储物流市场明显承压
市场态势更为严峻的是仓储物流市场。世邦魏理仕发布的数据显示，2025年，北京仓储物流市场新增供应录得140万平米，全市空置率则在年底跃升至40.7%，两项指标均创历史新高。
这一现象的部分原因是北京的需求被分流至廊坊和天津。世邦魏理仕方面认为，由于供需结构和租金基数存在明显差异，北京和环京的廊坊、天津市场在2025年内租金走向上形成鲜明反差。
2025年底，北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关，降至37.1元/平米/月，全年降幅达到14.8%。相比较北京，廊坊和天津的租金降幅则在2025年底开始收窄，租金表现逐步筑底企稳。
刘焕丽对《华夏时报》记者表示，距离北京城区远近是影响仓储物流市场租金的核心因子，楼龄则是重要因素。在这一市场逻辑下，北京近郊项目预计将维持稳定的刚需，部分租金尚处于高位的区域和项目仍有下行空间。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁