法拍市场从不缺故事，但今天的剧情足够震惊广州豪宅圈！
琶洲板块公认的标杆、被誉为终极藏品的保利天悦楼王单位，首次上法拍，直接打5折，竟然流拍了！
这套建面约768㎡的稀缺大宅，起拍价约7706万，折算单价刚过10万/㎡，仅为同楼栋在售二手房挂牌价的5折左右。
然而，这场看似捡漏的法拍，却以无人出价、一拍流拍告终。
一套如此核心、如此稀缺的豪宅，为何会沦落到无人敢接盘的地步？
不是所有豪宅都叫楼王
保利天悦法拍房有多稀缺
要理解这场流拍的戏剧性，首先要明白这套房源的稀缺性。
该房源位于保利天悦1号楼 ， 这栋楼本身就是项目的“皇冠”。
其采用一层一户+两梯一户设计，整栋楼仅29套（3-31层），小区仅此一栋。
除顶复900+㎡外，其余楼层都是700+㎡户型，楼间距大，独占园林，私密性极强。
图源：广州PLUS摄
即便是这次拍卖的4楼房源，也能无遮挡直望珠江后航道的壮观江景。
这种配置，在广州豪宅市场中属于绝对的第一梯队，比汇悦台更胜一筹。
图源：广州PLUS摄
目前， 同楼栋类似户型仅有1套在高楼层挂牌，面积756㎡，挂牌价高达1.48亿，单价突破19.5万/㎡。
户型方面，同一栋房源布局相差不大，可以大概参考下：
4套房都是明卫+1书房+1次卧+1保姆间+1储物间，主次动线分明，主套带L型阳台，户型非常好。
图源：贝壳。保利天悦756㎡挂牌房源户型
公开记录显示，同户型上一次成交还是在2023年，成交总价达到1亿。
不过正因为稀缺，保利天悦楼王栋迄今只成交了3套，总价都以“亿”为单位。
可以说，每一套楼王房源的放出，都是资产市场上的一次大事件。
因此，当法拍房比市场价低7000万起拍时，理论上应引发激烈争夺。
但现实是冰冷的流拍，这只能指向一个结论：
价格之外的隐形成本，高到令所有富豪望而却步。
流拍真相：
省下的7000万全是雷
其实，法拍公告和公开信息，已经揭示了这笔便宜买卖背后的风险。
公告指出，该房源由被执行人（房主）占有使用，存在抵押，法院不做任何担保。
正因为被占有使用，法院未能进入室内，内部构造并不明朗，或存在违建情况，且截至2025年6月已欠物业费1万多。
换言之，法院只负责法拍环节，不负责房子的清场交付。
若是买家竞拍成功，就意味着要跟房主开展一场无休止的“拉锯战”，且没有帮手，简单点说，就是7700多万买了一个烫手山芋回来。
房子的物理风险只是冰山一角，水下的金融风险更为可怕。
该房产存在多次抵押，最高一笔债权数额高达8100 万， 已超过起拍价。
更棘手的是，该房产还被越秀、天河、花都、茂名市电白区等多地法院轮候查封。
这两个信息叠加，意味着房产背负的债务网络非常复杂，产权归属在清偿过程中充满变数。
锁定 房源权属人信息，在企查查同样有发现。
两人都是被执行人，都有多宗司法案件，关联企业多而杂，预估债务远超1个小目标。
保利天悦这套法拍房，一言以蔽之：错综复杂、乱缠。
法拍起始价才7700多万，估计都不够还的。
图源：广州PLUS摄
说到底，这套房子不是没人要，是没人敢要。
表面上看是打了五折，但背后欠的债、摸不清的抵押、还有房主占着不走的麻烦，加起来可能比省下的钱还贵，更别说还有高总价后的高税费。
7706万拍下来的，是一堆“苏州”（粤语，指别人留下的烂摊子/麻烦事），和一套不知道什么时候才能住进去的房子.
围观的人多，是因为大家都想看看，到底谁会接这个盘。
所以，流拍是意料之中。它的下一次拍卖，或许会以更低的价格起拍。
但可以肯定的是，只要那些根本性的风险警报没有解除，它依然会是一座令人生畏而又昂贵的“空中楼阁”。
在法拍市场，便宜从来都不是白捡的。有时候，不买才是最划算的买卖。
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