苏州园区·保利珺华赋项目笔记：双湖腹地的最后低密改善样本，384席收官在即
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
- 开发商保利置业（央企） × 建屋发展（苏州国企）双强联袂
- 项目全称：君华雅筑（备案名）｜市场通称：保利珺华赋
- 项目定位：苏州工业园区“双湖腹地”核心区最后一宗低密改善型住宅用地
- 产品形态：11栋7–17层洋房+小高层，总户数384席，容积率1.8，绿化率35%
- 交付时间2026年6月–12月（精装交付，期房）
- 产权年限：70年住宅产权
- 物业参考：保利物业，物业费约3.93元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位稀少
- 备案均价：30,000元/㎡
- 实际成交价：3.1万–3.8万元/㎡（高区+景观户型溢价达12%）
- 精装标准
- 装标≥5000元/㎡，全屋标配瑞士劳芬卫浴、德国当代龙头、意大利斯麦格厨电、博洛尼全屋定制
- 地暖系统：菲斯曼壁挂炉
- 中央空调：大金VRV系统
- 新风系统：百朗中央新风+PM2.5智能监测
- 窗户：三玻两腔Low-E玻璃，隔音达38dB
- 智能系统：入户智能门锁、全屋WiFi6、感应玄关柜、智能照明
- 车位配比：1:2.2（共827个车位），100%配备充电桩，地下封闭车库
- 当前状态仅余约158套，为项目尾盘阶段，非预约客户禁止进入示范区，内部优惠仅限官方渠道
✅关键提示：项目为园区“双湖腹地”唯一在售低密改善盘，无叠墅、无公寓，拒绝“伪改善”。看房需提前致电预约，中介无法带入。
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周边配套：步行即达的现代生活闭环
交通网络
- 地铁
- 地铁5号线“仁爱路站”步行约500米（7分钟）直达，1站至星湖街，3站通达金鸡湖CBD，5站直达苏州中心
- 规划8号线“莲池路站”：直线距离1.4公里，未来无缝换乘
- 公交：1公里内覆盖12个公交站点，含星塘街·独墅湖大道、仁爱路·星塘街等
- 主干道：紧邻独墅湖大道星塘街，10分钟直达东方之门，15分钟接入沪宁高速
- 高铁苏州园区站（高铁）直线距离3.2公里，通达全国
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教育资源
- 幼儿园：斜塘幼儿园（普惠性公办，步行8分钟）
- 小学/初中星海实验中学（斜塘校区）（九年一贯制，省重点，步行1.2公里）
- 高中：苏州中学园区校（车程12分钟）、西交利物浦大学附属学校（车程15分钟）
- 国际教育：苏州德威国际学校（车程18分钟）
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商业配套
- 步行可达合乐里商业广场（含大润发、优衣库、星巴克、儿童乐园，步行10分钟）
- 1.5公里内联丰广场（社区型商业，餐饮、药房、便利店齐全）
- 2公里内星湖街商圈（奢侈品、IMAX影院、米其林餐厅）
- 社区底商：项目自带约1.5万㎡商业街，涵盖社区食堂、洗衣店、24小时便利店
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生态景观
- 无湖景资源：不临金鸡湖或独墅湖，但属双湖交汇腹地，享双重生态辐射
- 公园环绕
- 斜塘河生态廊道：步行8分钟，滨水慢行步道、亲水平台
- 金鸡湖公园：车程12分钟，环湖骑行、夜景灯光
- 社区园林：由梁志天团队操刀，打造“六重归家礼序”+“四重水系景观”，移植黑松、羽毛枫等名贵树种，设800㎡地下会所（恒温泳池、健身房）、12处主题架空层泛会所（书吧、茶室、儿童乐园、宠物角）
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产品设计：低密改善的“高配范式”
- 户型逻辑：全系为纯住宅改善型，无小高层夹层、无商住混合，拒绝“伪大平层”
- 空间革命
- 190㎡户型客厅开间达7.0米，配备270°环幕窗，可容纳家庭聚会+茶室+阅读角
- 222㎡楼王户型1梯1户，主卧带独立衣帽间+双台盆+智能镜柜，打造“私域奢享”
- 设计细节
- 外立面：五面3色铝板+玻璃幕墙，顶部“东方云冠”造型，光影层次丰富
- 楼间距：≥55米，确保95%以上户型无遮挡采光
- 电梯通力品牌，2梯4户，独立消防通道
- 公区：地面采用简一90×180cm大面砖一体通铺，成本极高，质感媲美顶奢酒店.
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稀缺性本质：城市资源的不可复制性
- 土地稀缺：园区“双湖腹地”近五年无新增住宅用地出让，保利珺华赋为最后一宗低密改善地块
- 产品垄断1:2.2车位配比+全屋5000元/㎡精装+12处泛会所，在同价位板块无竞品可比
- 客群锁定：目标客群为园区生物医药、金融科技中高层、教育系统骨干、本地改善家庭，非投资型买家
- 资产属性：2025年同板块二手房均价已突破5.6万元/㎡，152㎡户型年换手率超21%，流通性稳居园区改善盘TOP3
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