眼瞅着2025年已经过完，不知道你发现没有，这一年的楼市，有点“冰火两重天”的意思。有的地方房价还在往下探，有的地方却已经悄悄稳住了，甚至微微抬头。这让很多普通人心思活络，又心里打鼓：现在到底还能不能买房？万一买在高点，或者抄底抄在半山腰，那不是白忙活？
最近，经济学家任泽平给出了一个挺有意思的观察角度。他说，咱们别光凭感觉，买房这事，也得讲点“科学”。这个“科学”，就是他算的一个叫“保值率”的指标。简单说，就是拿现在各个城市的二手房均价，跟2017年以来那里的房价最高点比一比，看看还剩下多少。
结果刚一出现，就有比较大的启发，在全国36个主要城市之中，保值率排在前五位的分别是，深圳、上海、成都、北京、杭州，这几个城市的房价，和之前的最高点相比，都还保持在80%以上。换一种说法，过去这些年间，它们的根基守护得最为稳定。
为什么是它们？
深圳排第一，很多人不意外。说到底，就八个字：有人来，有活干。
深圳那股革新的劲头，吸引了全国各地的年轻人。华为、腾讯、比亚迪这类广为人知的公司，都汇聚到这里，创造出了数不胜数的高薪岗位。
年轻人来了，要安家，要生活，房子自然成了硬需求。
而且数据显示，深圳的年轻人比例特别高，差不多一半人口在35岁以下，这种人口结构，就像给楼市托了个底。
上海能稳坐第二，靠的是它的“江湖地位”和“稀缺属性”。作为全球都数得着的金融中心，上海吸引钱，也吸引顶尖的人才。
但另一边，上海的土地，尤其是好地段的地，那是越来越金贵，近五年供应量大幅减少。一边是源源不断想扎根的人，一边是越来越难增加的好房子，这个基本面，让它的核心区房价特别有韧性。
成都的表现，可以说是一匹“黑马”，甚至不输一些一线城市。它背后是整个成渝地区在崛起，成了继长三角、珠三角之后，中国经济又一个增长发动机。大量的企业，包括很多世界500强，都选择把区域总部甚至研发中心放在成都。产业来了，机会就多了，人能留下，房子的价值就有了支撑。
北京，那就不用多说了。首都的光环，加上最好的教育、医疗资源，让它始终拥有独特的吸引力。每年都有大量高学历人才涌入，他们不仅为了事业，也为了下一代。所以你会发现，北京那种带优质学位的房子，几乎一直都是硬通货。
杭州能够进入前五名，依靠的就是清晰的产业标识数字经济。从阿里巴巴到随后涌现的众多创新企业，杭州打造出了一个十分强大的数字经济生态，这就使得它成为民营经济的理想之所，也吸引着相关的资本，以及人才不断流入，有人气有生机，城市有未来，房子也就有了长期价值的基础。
看了这几个城市，我们能摸出点什么规律呢？任泽平总结了几点，我觉得挺实在：
第一，看区域，选城市群。像长三角、珠三角、成渝这些地方，整体保值能力更强，因为人口在往里进，产业有活力。
第二点，就是关注城市，要把重点放在核心区域方面。不管身处哪一座城市，尽量挑选该城市的中心城区、高新技术园区这类地方，这些地段要么土地稀缺，没办法进行复制，要么产业特别密集，购买力也高度集中。
第三点，就是看房子自身。要认准硬通货，靠近地铁、学区情况较好、房龄比较新的改善型住房，一般而言流动性会更加好，也更能抵御下跌风险，反过来，那些没有电梯、没有物业的老旧小户型，或者距离市区特别远的房子，往后可能就更不容易卖出去了。
所以，回到最开始的问题：2026年还能买房吗？
答案并非简单的是或否，如果你所在的城市，或是你打算前往的地方，属于人口不断流入、产业充满活力的类型，特别是这些城市的核心地段，这样遇到合适的房产，自然值得考虑，这类资产不仅短期内更为稳妥，长期来看也更具增值潜力。
但如果你手里的房子，是在人口不断流出的小城市，特别是郊区，那或许就要换个思路了，考虑优化手里的资产可能更现实。
简单来讲，闭着眼睛买房都能挣钱的时代，确实已经成为过去了。当下买房，考验的是我们对一个城市未来的判断，还有对真实居住价值的掌控，房子最终还是得回归住的实质，而能够让人安心居住的地方，通常而言价值也不会差到哪儿去。
你觉得呢？你所在的城市，属于哪一种？