当前，我国房地产市场步入深度调整与品质迭代的关键周期，郑州作为中原城市群核心引擎，正经历着需求重构、产品革新与城市能级跃升的多重变革。一方面，购房需求加速向主城核心区集聚，优质地段与高阶产品的价值韧性愈发凸显；另一方面，“好房子”标准从单一物理属性转向安全、舒适、绿色、智慧的全维度体系，而城市更新则成为破解存量时代发展瓶颈、重塑城市活力的核心路径。
今年以来，郑州市主城区不断涌现出四代宅品质标杆作品，赢得市场的高度认可，代表性项目——中海峯境叁號院，以央企担当锚定市场趋势，立足金水主城稀贵土地，融合“好房子”产品基因、“四代宅”2.0迭代理念的城市更新实践，以前瞻性视野引领行业从“规模竞速”向“品质深耕”的价值跃迁，书写中原人居高质量发展的新篇章，荣获2025人居梦想“好房子”。
图：获奖证书
“好房子”项目持续畅销，豪宅市场逆势突围
需求回归主城，地段是“好房子”畅销的首要因素
伴随郑州房地产市场调整，需求向主城回归的趋势持续加强，主城核心地段优质项目仍能实现逆势热销。从近一年各环线销售结构变化来看，三环以内销售占比提升明显，尤其是今年3月以来的平均占比达到39.8%，达到多年来最高水平。与此同时，郑州二环至三环内住宅有效库存去化周期约为15个月，在各环线区域的去化周期最短，购房需求仍在继续向核心区转移。
图：郑州市各环线销售占比月度走势
中海峯境叁號院位于金水主城三环内，周边聚集了郑州诸多老牌高端豪宅项目。地块2公里范围内拥有城市顶级教育、医疗、产业、人文等成熟配套资源，自推出便被高度关注，土拍更是吸引了8家房企争抢，地块稀缺价值得到市场高度认可。
图：中海峯境叁號院区位配套
豪宅级“好房子”需求韧性强，保值能力突出
根据经验观察，项目套均总价达到所在城市平均套均总价3倍以上的能够进入该城市豪宅行列，郑州豪宅门槛约为400万元。2020年以来，剔除非市场化交易因素后，总价400万以上产品成交均价保持上升趋势，成交套数占比也处于高位波动状态，反映出豪宅市场具备更强的需求支撑。
图：郑州市总价400万以上豪宅产品成交走势
从二手房市场表现来看，郑州总价400万元以上的二手房成交均价相较于二手房均价的溢价率呈持续上升趋势，2020-2025年由50.7%逐年上升至106.4%，在市场下行背景下，近五年400万以上的二手房价格降幅低于全市水平12个百分点，体现出更强的资产保值属性。
图：郑州总价400万以上二手房豪宅相对整体均价的溢价走势
老三环唯一“四代宅”豪宅项目，中海“好房子”系统全维升级中原人居体验
中海地产作为中国房地产行业领导品牌，积极响应国家“好房子”建设号召，通过百万住户的海量需求调研，深度掌握居民对“好房子”的期待，自研并推出中海好房子Living OS产品体系，以技术和需求双轮驱动，构建可以迭代生长的智居空间操作系统，为客户提供安全、舒适、绿色、智慧的生活体验。
图：中海好房子Living OS价值体系
中海峯境叁號院是中海好房子Living OS体系首个落地中原的标杆，项目围绕安全、舒适、绿色、智慧四个维度，致力于打造中原首个好房子豪宅。项目仅约400余套，总价门槛超过400万，定位极致纯粹的高端改善社区，也是老三环范围内唯一一个“四代宅”豪宅项目。
图：中海峯境叁號院鸟瞰图
图：中海峯境叁號院洋房效果图
“四代宅”进化迭代，从卷得房率走向以人居为本
2024年郑州少数准“四代宅”项目入市，年末《郑州市城市规划管理技术规定》出台，开启郑州“四代宅”1.0时代。2025年以来，“四代宅”快速成为郑州市场新房供应主流，但产品更多聚焦高得房率、高赠送。中海峯境叁號院跳出得房率内卷式竞争，深入考察成都、西安等地的“四代宅”产品，针对采光、隐私、安全等问题进行优化升级，消除1.0版“四代宅”产品的缺点和不足。
采光上采用“单面采光客厅不设露台”布局、约3米进深露台及下切斜沿造型，规避光线遮挡与采光失衡。
图：中海峯境叁號院采光遮挡规避措施
隐私上通过上下层1米挑板、相邻户型实体遮板 + 隐私墙体及露台北侧磨砂膜玻璃，构建双重防护。
图：中海峯境叁號院上下层隐私规避措施
安全上以错层露台极宽间距与客厅不设露台设计，规避室外翻墙风险。
图：中海峯境叁號院错层露台安全防护措施
除此之外，中海峯境叁號院还专注于创新性拓展“四代宅”的室内生活场景，户均双浮岛露台设计可区分多元场景避免功能搅合，且与全景舱光厅、酒店式套房贯通，解决空间割裂问题；173-249㎡户型的六重收纳覆盖核心生活空间，以专属布局提利用率、避杂乱并兼顾灵活适配，一站式破解家庭收纳痛点。
图：中海峯境叁號院双浮岛露台设计
图：中海峯境叁號院户型鉴赏
城市更新热潮初起，文化引领焕新城市活力
城市更新是城市进入高水平城市化率后的必然选择，7月中央城市工作会议要求“以推进城市更新为重要抓手，......走出一条中国特色城市现代化新路子”，城市更新的重要性和迫切性更加凸显。
郑州城镇化率已达到81%，接近发达国家水平，城市更新将逐步进入快车道。郑州自2022年全面启动城市更新行动以来，出台了《郑州市城市更新条例》《郑州市城市更新专项规划（2023—2035 年）》等系列举措，城市更新项目库已入库项目约400个。
图：郑州市城市更新规划结构示意图
城市更新的本质是以高质量发展为导向，打造宜居、韧性、智慧城市，关键在于转变开发方式，摒弃“大拆大建”和高密度建设的传统城改模式。中海历经 40 余年积淀，拥有全产业链、多元统筹、全域焕新的体系化城市更新能力。在项目实施中，中海坚持：城市更新不仅是城市空间的改造，更是文化的传承与活力的重塑，注重延续城市历史文脉，留住城市记忆。
中海峯境叁號院，作为司法警官学院的更新地块，2.5的超低容积率是金水主城15年罕见的低密规划，为高水平实施城市更新树立了郑州标杆。中海在峯境叁號院上以“世界形，东方意”的设计理念，将东方文化与现代风格巧妙融合。从寓意生命之树的主大门及龙鳞卷形态墙体，到月季屏风、灵锁纹地板拼花，再到“嵩阳书院” 式礼序高定会所与还原嵩山 72 峰的下沉庭院造景······。目之所及，皆是东方美学与文化的凝练。
图：中海峯境叁號院主大门实拍图
图：中海峯境叁號院下沉庭院实拍图
图：中海峯境叁號院会所实拍图
图：中海峯境叁號院下沉庭院实拍图
中海深耕郑州11年，投资15个项目，交付超2万户，每一个项目深藏中海与城市的共生和客户的共鸣。中海峯境叁號院作为中海时隔10年重回金水主城的集大成之作，不仅是中海地产中原公司的自我突破与革新，也是对郑州“好房子”建设的引领和推动。
报告下载
（电脑端复制链接）
➤政策解读
李强总理再提房地产，释放四点积极信号！
https://u.fang.com/yp4xks/
中央发布城市发展重磅文件，房地产相关的10个看点！
https://u.fang.com/yp4758/
专项债收地已发行超1500亿元，占拟收储总金额27%
https://u.fang.com/yp475a/
时隔10年召开中央城市工作会议，对房地产的六点影响
https://u.fang.com/yp6i9c/
2025三季度政策盘点丨优化限购出现新突破，各地收购存量土地专项债发行加速
https://u.fang.com/youjap/
➤企业研究
2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜
https://u.fang.com/youjaw/
2025年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://u.fang.com/youjay/
房企半年报透视：负债率继续上升，打造第二增长曲线
https://u.fang.com/youj4x/
2025年中国房地产上市公司TOP10研究报告
https://u.fang.com/ypajnb/
2025中国房地产代建企业实力排行榜
https://u.fang.com/ypms74/
➤房地产市场
京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？
https://u.fang.com/yowmsd/
2025年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
https://u.fang.com/youj4k/
重磅！新版住宅项目规范发布，不仅3米层高修订
https://u.fang.com/ypqgoi/
2025年1-8月全国房地产开发经营数据解读
https://u.fang.com/yowcpk/
2025年8月中国住房租赁企业规模排行榜
https://u.fang.com/yowgyw/
➤指数研究
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年9月）
https://u.fang.com/youjas/
最新！2025年8月十大城市二手房房价地图
https://u.fang.com/yowgyo/
2025年上半年中国写字楼租金指数研究报告
https://u.fang.com/yovtx5/
2025年二季度中国百城地价指数报告
https://u.fang.com/yovtxb/
➤物业研究
2025中国物业服务百强企业研究报告
https://u.fang.com/ypms6s/
2025中国物业服务满意度研究报告
https://u.fang.com/yowgyj/
2025上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望
https://u.fang.com/yp6iah/
2025年上半年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yp6ia8/
中指研究院官网·中指云平台
www.cih-index.com
为行业提供：
●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；
●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；
●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；
●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。