网友提问
刘某经中介介绍，与张某签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为200万元，刘某在合同签订时支付定金5万元，首付款100万元自房屋交付时一次性支付。后因房屋被法院查封无法交付，张某表示会尽快申请房屋解封，两年后刘某欲解除合同，请问房屋溢价的部分可以要求张某承担吗？
也迪律师解答
依法成立的合同对缔约各方均产生法律效力，合同当事人均负有全面履行义务，违反约定者须承担相应法律后果。本案中刘某与张某达成合意签署房产买卖协议后，已依约支付购房定金，表明合同关系正式成立且进入履行阶段。若张某在缔约协商期间已掌握涉案房产即将被司法查封的信息，此时仍坚持交易被限制财产，其行为构成根本违约，应当承担主要违约责任。当标的房产实际被查封后，张某多次承诺解决权利瑕疵问题并保证按期交付，该系列保证行为直接促使买受人作出暂缓解除合同的选择。对于因合同未及时解除产生的扩大损失——即房价上涨形成的差额损失，张某应承担主要赔偿责任。中介在合同签订前，对于交易房屋存在限制交易情形未告知刘某，以致促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果，存在过错，也应对房屋溢价部分承担一定的民事赔偿责任。
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