最近，广州多个全新盘集中首开，掀起热议话题。
大家有没有发现，当下新房市场正出现几个苗头：
近3个月新盘首开频繁卖爆，部分开发商开始涨价、库存也在不断走低...
广州新房市场，正在走出“V底”？
｜广州城景航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
新房市场走出V底，在价格走势上已经很明显了。
可以看到，今年5、6月份网签均价重回4万+/平，结束了长达11个月的3万+“底部”阶段。
| 广州楼市发布 制图
此外，这样的结论也是基于三个趋势的变化来讲的。
1、从需求端来看，近3个月多盘首开卖爆，有盘不到3个月网签366套。
比如越秀·云萃，均价5.3-6万/平，首开去化接近100%，据闻现场有三个买家抢一同套房。
中交科城·黄埔未来城，去化率高达93%。
｜图源：项目资料
还有南站的万科·檐屿城，首开2分钟不到销售276套，金额突破6.06亿元。
还有前不久开盘的东山云起，凭借PPT卖爆，高端买家也纷纷出手。
时间再往前，4、5月开盘的项目，网签几乎全面破100套，保利天曜不到2个月网签208套，珑曜上城不到3个月网签366套。
｜广州楼市发布 制图
不止单盘，上半年广州累计网签31906套，比去年同期多卖了3288套， 6月网签6881套创年内新高， 行情明显升温。
且值得一提的是，6月新盘多集中在下旬开盘，部分成交要滞后到下个月网签，意味着实际成交可能更高。
| 广州楼市发布 制图
至少侧面说明，市场确实在回暖，很多观望的买家已经入市了。
2、从价格端来看，多个热盘首开后涨价，有盘涨4000元/平。
很大一个原因是现在开发商定价都趋于市场化，多数采取低开策略，因此后市要么涨价，要么就是“保价”策略。
比如保利天奕，前不久加推的建面约140平户型，单价已经来到7.8-8.5万/平了。
而这个户型首开价是7.3-8万/平，平均贵了4000元/平，相当涨了5%，晚2个月痛失一辆宝马5系。
｜图源：中介朋友圈
海珠的绿城·馥香园也涨了。
项目6月23日起已全面收回2%的折扣，最新加推的建面约 117平户型， 价格已经涨到5.4-5.5万/平，对比开盘价涨幅接近10%。
此外，5栋约102平户型，均价也从5.2-5.5万/平提高到了6.2万/平。
绿城·玉海棠，最新加推均价4.3万/平，也比首开贵了3000-4000元/平。
还有番禺央璟颂、珑曜上城以及老黄埔的珑岄上城和未来方洲，套均总价也不同程度地涨了10-20万。
｜项目售楼部实拍
｜广州楼市发布 摄
为了打消“买贵了”的忧虑，越秀地产还推出了“保价”政策，直接保到年底，买贵补差价。
黄埔未来城也提出“首开保价”，如有降价，甚至可以根据客户意愿户退换房。
不仅保障了业主的利益，也告诉市场，现在买跟一个月之后买价格都一样，不会再降了。
｜图源：中介朋友圈
3、从供应端来看，全市新房库存进入一年最低，有区同比缩短6个月。
数据显示，截至5月底，全市新房库存约1437万平，环比减少了3.2%，达到近一年最低。
像荔湾、天河、白云以及番禺等热门区，出清周期分别是14个月、25个月、16个月以及21个月左右，同比缩短了3-6个月左右。
这说明，广州新房越卖越快了。
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另外，新规收紧后，土拍市场的供应也在放缓，也有利于新房去库存。
总体上，从单盘卖爆到全市网签创新高、库存创一年新低，这些都一定程度表示市场情绪和信心在恢复，逐渐走出低谷。
贰
多个基本面都发生了变化，背后的逻辑更加值得探讨。
一定程度上，可以说是开发商和买家之间的博弈，慢慢走到了平衡点，大家都越来越务实了。
1、开发商愈加重视客研的投入，逐渐摸清买家的需求点。
除了常规的投入，近几年头部房企越来越重视客研领域，投入的资金、精力等不比卷产品少。
比如保利就一直强调以客户为中心，对于客户提到的需求不会停留在PPT中，而是多部门联动、共创解决方案。
就因为客户的一句：“拿东西要是不弯腰就好了”，解决方案很快就体现在了保利天奕的厨房里。
｜保利天奕样板间实景
|广州楼市发布 摄+制作
越秀地产不仅成立了客研部，还形成了针对新产品系完整的研发流程。
据说越秀东山云起的客研费用就占了总成本约1%。
｜广州楼市发布 制
还有万科，在万科·檐屿城项目，前期对2000+组潜在客户深入研究，听说光是前期调研就花了2年多。
此外，房企的营销策略也从以前的讲概念、拼规划那套，到现在开盘前就把实景展示给买家了。
产品上的发力也是众所周知的，同个项目不同的加推节点都能做到升级换代，卷使用率、卷交标等。
前后不到5年，同样总价给到买家更好的房子和获得感，差距是巨大的。
｜广州城景航拍
|广州楼市发布 摄
不仅如此，配套也讲究提前兑现，以前不知道引入什么学校，也担心收楼后学校没法同步交付。
更有部分项目提前把学校给你敲定了，比如万科檐屿城、黄埔未来城开盘之前已经搞定了湖师大。
甚至还有项目，首批还没交付，配套学校就已经提前开学了。
总之就是品质给到位，附加值拉满，并把确定性摆在你面前，加速买家进场。
2、定价策略也在变，通过低开释放诚意，再根据销售情况调整。
基于对客群需求的把控，新房的定价策略也在适时调整，大多采取“诚意价开盘”，后期再视销量调整。
比如天河、海珠今年都有豪宅盘7字头首开，热销后再凭实力涨价。
相比以往的高开低走，低开策略对于市场调整期相对来说会更加稳妥，也更贴合当下买家的心态，更容易接受。
尤其今年新盘选择奇多的情况下，对于买家来说更是合适的入手时机。
如果你想抢首波，下半年还有多个重量级项目入市，都可以关注下。
｜广州楼市发布 制图
前面也说了，按照目前的主流定价策略，首次开盘价和可选房源，都比较有优势。
尤其对于自带热度的项目，想抢首波主打两个字：果断。
大家觉得，广州楼市还有多久能完全走出V底？欢迎留言评论~