最高法院：被执行人用于居住的唯一房屋何时可供执行？
申请执行人为被执行人及所养家属提供居住房屋，或从变价款中扣除五至八年租金的，该唯一住房可供执行
阅读提示：
被执行人用于居住的唯一房屋何时可供执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的执行监督案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，该唯一住房可供执行。
案件简介：
1.2022年，福州中院依债权人福建某银行申请，裁定执行魏某等人名下房屋。魏某等被执行人不服执行裁定，向福州中院提出执行异议，认为案涉房屋是被执行人魏某及其扶养家属生活所必需的居住房屋，不得强制执行。
2.福州中院执行裁定驳回魏某等被执行人异议。魏某等被执行人不服执行裁定，向福建高院提出复议申请，经福建高院裁定驳回后，魏某申诉至最高法院。
3.2024年3月22日，最高法院以申请执行人福建某银行已同意从该房屋的变价款中扣除五至八年租金为由，执行监督裁定驳回魏某申诉请求
争议焦点：
案涉房产是否可供执行？
裁判要点：
一、案涉房产并非魏某用于生活居住的唯一住房。
最高法院认为，根据福建高院查明的事实，被执行人魏某、林某某名下登记有多处房产，魏某主张案涉房产系其所抚养、扶养家属所必需的居住房屋，缺乏事实和法律依据。
二、申请执行人已从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，该房屋可以强制执行。
最高法院认为，即便案涉房产系魏某及其家人唯一住房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”因申请执行人福建某银行股份有限公司某支行同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，故福州中院据此对案涉房产强制执行并无不当，福建高院驳回魏某的复议申请亦符合法律规定。
综上，最高法院认为案涉房屋可供强制执行，执行监督裁定驳回魏某申诉请求。
案例来源：
《魏某、福建某支行等执行监督执行裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法执监36号]
实战指南：
被执行人可以执行标的系本人及所扶养家属生活居住的必需房屋为由提出执行异议，但在例外情况下，该异议请求无法得到法院支持。
一、如果该房屋并非被执行人名下唯一住房，则无法被认定为维持生活必需的居住房屋。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条保护被执行人及其家属的基本生活居住权，要求房屋系用于居住且买受人名下无其他住房，否则，买受人不属于该条保护对象。
二、即使房产属于被执行人名下唯一住房，被执行人的异议请求在例外情况下也无法得到支持，核心在于被执行人的基本生活居住权是否得到保障。
据此，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，该唯一住房可供执行，这一规定主要基于公平原则，考虑到双方利益平衡。实践中，这类执行纠纷通常发生在商品房买受人与开发商的债权人之间，建议债权人综合判断执行房产与给付租金的损益比例，进而决定是否以此种方法申请执行被执行人名下房产。
法律规定：
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
1.标的房产不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条项下的用于满足居住需求的房产的，异议人应作为房产的一般买受人，依据第二十八条请求排除执行。
案例1：《中腾西北建设集团有限公司、应世春等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》[案号：最高人民法院(2021)最高法民申5417号]
最高法院认为，应某某向案涉房产开发企业中坤公司购买别墅，且其自认该房屋非其名下唯一住房，由于交易标的物非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条项下的用于满足居住需求的房产，应某某作为房产的一般买受人，请求排除强制执行，二审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并无不当。
2.被执行人在执行过程中，为逃避债务转让名下其他房屋的，不能认定“唯一住房”，不能据此排除执行。
案例2：《桑宪良、西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书最高人民法院(2021)最高法民终1017号》
最高法院认为，桑某某虽然提供了其与妻子韩君在辽宁省盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果，但根据西藏信托二审提交的《不动产登记信息》及《房屋买卖合同》显示，2019年11月12日即本案第一次二审期间，桑某某、韩君将其名下位于辽宁省盘锦市大洼区的住房出售给桑宪云，并办理了变更登记。桑某某原审中提交的无房屋所有权登记记录的不动产登记资料查询结果系桑某某将其名下住房变更登记至桑宪云名下之后调取的，即桑某某在案涉房屋查封及提起本案执行异议时，其名下尚有其他可用于居住的住房，只是在本案诉讼过程中变更登记至桑宪云名下。原审判决认定案涉房屋系桑某某唯一住房不当，本院予以纠正，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。