最高法院：签订购房意向书的当事人能否排除强制执行？
意向书具备商品房买卖合同主要条款的，视同书面买卖合同，当事人可以据此排除执行
阅读提示：
买受人要排除对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房执行，需要在查封前订立合法有效的书面买卖合同。如果买受人仅签订购房意向书，是否能够排除执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行异议案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
购房意向书具备商品房买卖合同的主要条款，应视为当事人已签订合法有效的书面买卖合同，当事人可以据此排除执行。
案件简介：
1.2016年6月23日，某地产公司取得案涉房产销售许可，并以案涉房产为某信托公司设立抵押。
2.2018年8月8日，贺某、褚某与某地产公司签订购房《意向书》，购买案涉房屋、全额支付房款，但未作房屋权属登记。
3.2019年2月28日，天津高院依抵押权人某信托公司申请，裁定查封被申请人某地产公司名下房屋。贺某、褚某不服执行裁定，以房屋买受人身份向天津高院提起执行异议之诉，要求排除执行。
4.天津高院一审判决支持贺某、褚某诉讼请求。抵押权人某信托公司不服一审判决，主张案涉《意向书》并非合法有效的书面买卖合同，上诉至最高法院。
5.2023年3月29日，最高法院二审判决驳回某信托公司上诉，维持原判。
争议焦点：
贺某、褚某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
裁判要点：
一、《意向书》的签订时间早于房产查封时间，具备商品房买卖合同的主要条款。
最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，贺某、褚某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的查封时间。《意向书》约定了房屋的具体房号、面积及购房款的交付方式、交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款。
二、房屋未经登记备案不会导致合同无效，应认定双方已经订立合法有效的书面买卖合同。
最高法院认为，《城市商品房预售管理办法》有关登记备案的规定应属于行政管理性规定，未登记备案不应直接导致合同无效。某信托公司主张《意向书》签订系以合法形式掩盖非法目的，但并未提供证据证明，一审判决认定应视为贺某、褚某与某地产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同正确。
三、综合在案证据，案涉房屋是贺某和褚某的唯一住房。
最高法院认为，贺某、褚某提供了辽宁省阜新市不动产登记中心的《房产登记情况查询证明》，证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，贺某、褚某依据《意向书》约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。某信托公司对此亦未提出异议。因此，贺某、褚某的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。某信托公司关于案涉《意向书》并非合法有效的书面买卖合同、案涉《房产登记情况查询证明》不能证明案涉房屋是贺某和褚某的唯一住房的主张理据不足。
综上，最高法院认为贺某、褚某的执行异议成立，二审判决驳回某信托公司上诉，维持原判。
案例来源：
《某信托公司、贺某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》[案号：]最高人民法院(2022)最高法民终443号
实战指南：
一、商事交易中，如何界定意向书的法律性质？需要结合意向书的具体内容进行个别判断。
意向书是当事人在交易过程中形成的文件，法律对其性质未作明确界定。实践中，主要存在以下几种可能：（1）磋商性文件。如果意向书仅为交易过程性文件、意向性文件，不涉及缔约相关的实际意思表示，或未作确定的意思表示，可能仅构成无法律拘束力的磋商性文件。（2）预约合同。原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条中，将认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等系列文件认定为预约合同，意向书中约定将来缔结本约的，可以构成预约合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。（3）本约合同。如果意向书已经具备了本约合同的具体内容，合同当事人已就本约的标的、价款等作出明确约定，或已实际履行意向书中所约定的合同义务，此时意向书也可能构成本约合同，当事人一方违反的，应承担违约责任。
二、判断意向书的法律性质，需要从合同的实质出发，而不能局限于“意向书”之名。
如果意向书不具备合同的基本要素，则仅为无法律约束力的磋商性文件。如果意向书已经具备合同的基本要素，此时需要结合具体内容判断合同性质。在类似本案的情形中，如果当事人通过签订意向书达成房屋买卖合意，并实际占有使用房屋，可以房屋买受人身份据此主张排除执行。
法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
1.意向书具备当事人、标的、价款等主要条款的，可以构成有法律约束力的合同。
案例1：《超级汽车投资有限公司、四宝咨询有限公司股权转让纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：最高人民法院(2019)最高法民申4137号]
最高法院认为，虽然恒光公司与超级汽车公司、香港四宝公司、珠海四宝公司订立的《意向书》中约定各方日后须另行签订正式合同，但《意向书》包括了交易标的物的描述、交易价格、支付期限、履约步骤等商业性的安排，第6.2条还明确约定“本意向书于各方授权代表签署之日起具有法律约束力”，且恒光公司也已履行了《意向书》约定的部分付款义务。因此不论名称如何，《意向书》已经具备了当事人、股权转让标的、价格等主要条款，构成一份有法律约束力的合同，原判决认定《意向书》具有法律约束力，并无不当。
2.意向书可以构成预约合同，违反预约合同应当承担违约责任。
案例2：《中粮置地管理有限公司、成都中铁锦华置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》[案号：最高人民法院(2018)最高法民终622号]
最高法院认为，在交易实践中，预约合同通常表现为意向书、框架书、议定书、认购书、备忘录等一系列文件。当事人订立预约合同，唯一目的是订立本约合同，除此之外，不能形成其他具体的权利义务关系。预约合同作为独立的合同，在当事人之间产生缔约请求权，违反预约合同应当承担违约责任。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。