北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我不太理解老小区原拆原建为什么不能增加些面积？比如六层楼六个单元的这种，一共108户，平均面积大概50平吧，5400平。如果按现在的政策原拆原建，那每平米按3000元计算，每户要交15万，108户就是1620万。
而如果是多盖出一些面积呢，比如多盖2000平，即便按照5万一平出售也是一个亿，不仅能完全覆盖了改造成本，政府还能赚钱，或者是卖掉1000平，另1000平分给业主，这不是皆大欢喜吗？我觉得很合理吧？充分利用资源。
A：
1、呵呵，假定按照您这方案实施，现有的5400平翻建为7400平了，6楼改成了9楼，皆大欢喜。但又过了几十年怎么办？房子再次原拆原建还能扩建吗？如果再次扩建，9楼就得盖成14楼了。那再过几十年怎么办？改成21楼吗？
再或者说，您家是6层的小板楼，所以认为有向上扩展的空间。但北京还有20多层的小区呢，也成为危楼了怎么办？翻盖成30多层的吗？然后下次再翻盖成50层的合适吗？几轮下来还不就上天了？可如果不让人家也无限的拔高，公平吗？
2、再有一点，北京也好，其他城市也罢，各个板块都是有“限高”标准的，尤其是航线之内的，是不可能无限拔高的，甚至现在已经是最高标准了。那您家的房子皆大欢喜了，他们的成为危楼之后怎么办？不让人家拔高的话，公平吗？
3、还一点，您家的能直接说5万一平出售，能覆盖掉翻建成本。那如果是远郊2万一平的老楼呢，人家得翻建多少层才能覆盖？本来都是同样的六楼，结果一次翻建之后您家无非是9层，但人家便宜的地段儿18层都未必够，再下一次翻建时能公平吗？
4、接上一条，您家住是5万一平的地段儿，翻建之后又共同瓜分了1000平，每家10平米都价值50万。但房价便宜的地段儿呢，如果也是10平米那人家才价值20万，公平吗？凭什么把危改给弄成了借机发财呢？这是不是又再一次拉大了贫富差距？
5、再说一条，假定现在您家的小区容积率2.0，108户住了300人，十栋楼就是3000人。那如果十栋楼都是六层改9层，容积率就成了3.0，居民也或许增长到4000人，因为有向外出售的商品房，必定增加人数。那再下一次翻建呢，容积率就成4.5了，人数也或许成为6000人，那这小区还宜居吗？
而且这说的还是本来容积率不太高的小区，如果是本来就5.0的大塔楼小区呢？一次就增加到7.5，下一次直接破10，这小区还能住吗？得拥挤到什么程度，最后都成香港的九龙城寨了吧？
典型的就是现在的天通苑回龙观，本来就30多万人居住，如果都拔高几层，那居民就得达到40多万。且不说密度多高，其他的交通、购物、绿地、学校幼儿园是不是也得扩建啊？可如果不让回天的老楼拔高，公平吗？
6、总之就这几条吧，再其他的我不想多说，尤其是涉及财政方面的不能聊。仅仅是从公平角度，我觉得就不能让任何一个小区占太多的便宜，否则真的不公平。
仅供参考。
二
Q:
请问，我们是想买一套100万之内的北京房子落户用，因为我是北京户口，我老公是沈阳户口，现在主要在沈阳生活，因为他在国企的工作稳定。现在是孩子马上出生，如果想落户北京就需要房子，否则只能跟我落在公共户，据说对将来上学没帮助。
所以我想买套小房子，最便宜的能落户就行。我在网上看了地铁沿线是的是平谷和房山最便宜，都有几十万的，预计首付20-30万就能买到。请问您看好哪里？
A：
1、如果能落公共户就对上学有帮助啊。只要是监护人在外区无房，那就肯定能在户籍地入学，只是不能确定学校而已，都是派位。即便是监护人在外区有房，那也看到时候的政策吧，一般来说都有解决办法。
2、平谷和房山的百万之内的房子，这不太好聊看好哪里了，主要目的不就是落户吗？但如果落户在这里了，将来还怎么对孩子上学有帮助啊？
假定您现在是东西城的户口吧，那如果落户郊区了，将来如果在东西城无房，那可就再也迁不回去了。
所以您这问题我没明白，买房到底是图什么呢？或者说如果现在是在北京无房，那孩子户口肯定能随母落在公共户，将来大概率在东西城入学。可如果买了房，那就落在郊区了，以后也只能在郊区上学。
3、所以再考虑一下自己的主要需求吧。房子其实没必要太纠结，这怎么都算不上投资房，就看哪边有可能住的上吧。或者说让中介估算一下，哪边的租金更高就买哪边。
仅供参考。
三
Q:
请问，我2015年通过朋友介绍买了丰台***的回迁房，当时2万一平，总价97万，扣了7万是办过户手续时再给。之后这房我就一直住着，但房价因为第二年就涨了，原来这拆迁户反悔了，他没直说，但让朋友告诉我要加钱，否则不给办手续。
因为房产证也一直确实办不下来我们也就没搭理，但现在已经让上交材料了，我这朋友说如果不加钱的话原拆户肯定不配合过户，我们应该怎么办才合适？都说是打官司没用，那还能怎样？
A：
1、没什么办法吧，只能是友好协商，希望对方讲诚信的配合，其他没辙。
2、打官司看怎么说了，也就是得看什么诉求？如果是要求返还购房款并追加部分赔偿的话，那法院是会支持的。但这合同里的购房过户内容是不合法的，法院不会支持。
3、既然有朋友就让他去斡旋呗，意思意思的给点儿钱得了，反正现在楼市行情也不好。就算是办下房本了，我估计这小区的均价也就是4万块钱，您这套房到不了200万。那拆迁户不可能说让追加100万吧？商量商量看多少钱合适吧。毕竟等你过户的时候还得交3%的综合地价款呢，还有税费什么的，这都好几万成本。
4、其他我没办法，要不问问律师吧，看有没有新的案例。
仅供参考。
四
Q:
请问，我虽然在北京，但感觉北京很多地方只不过是县城，却如此高的房价，实在不可理解。以我所在的房山区来说，出了小区向东再走几百米就完全是大荒地，还不如我们老家的农村呢。但就这种小区也卖四万多一平，也不知道里边有多少是泡沫，白给我都不爱要。
如果说北京教育好也行，但周边一堆的学校倒不少，但其实都是乡村级别，我问了所谓的好高中了，跟我们市里重点的高考分数差远了。就这教育资源也敢号称学区房，简直就是忽悠钱。
我来北京快一年了，为了给儿子带孩子，顺便养老，但一来就听说要建三甲医院，到现在连影都没有，指不定哪年建成的，就算建成了也不一定怎么样，未必有我们县里的二甲强。但就这种还不如我们老家县城的地方的房价就四五万，是我们老家的十倍，不是泡沫是什么？
A：
1、您说的是房山“长阳”吧？我觉得挺好的啊，在您眼中真的是县城级别吗？如果您老家县城的房价4/5000，但配套全+医疗强+学校好，那可绝对是个被低估的好地方，何必还来北京呢？
我建议您甭跟北京的房子较劲了，还是拉着儿子带着孙子的回老家县城吧，要不然大家都挺别扭的。
2、怎么说呢？我不跟您抬杠，反倒要谢谢您点拨了我，让我又对一句话有了深刻的理解。那就是：在成长中，最大的阻碍未必来自外界，而是父母的认知局限性，很大程度上限制了孩子的人生规划与发展。
父母是孩子的第一任老师，也是终身的老师，孩子的人生根基都是从模仿父母开始的，包括行为、语言和思考方式，甚至是三观。表面或许看不出来，人生轨迹也或许和父母不同，但等老了回头一看，自己的人生早已由父母决定，否则不会只有这一条走到黑的路。
3、再有，《水浒》中有一句话是：族望留原籍，家贫走他乡。您儿子之所以来北京，不会是嫌弃家贫吧？未必是经济上的贫穷，更多的或许是认知方面的匮乏，不得不到北京找资源求发展。
但是，即便是肉身到了北京，但思维方式或许仍然留在老家，也或许被父辈祖辈的观念所束缚，终身难以突破。而且这种家风还可能继续遗传呢，毕竟孔子说过“老猫房上睡，一辈传一辈”，很多家庭的孩子已经是被束缚了，但下一代仍然要交给祖辈捆绑，逃不脱的宿命轮回。
4、总之我觉得您说的很对，既然认为自己正确那就要广泛传播，外人不听的话就教给儿孙，敢不认可就揍他们，棍棒底下出孝子。不能把他们的肉身带回老家，难道思维方式也拉不回去吗？还不信了我就。
最后一句话，您要真的不想要北京的房子就不吐槽了，既然吐槽那或许就是想要，只是实力不允许而已。人都是这样，嘴里说不要，身体很诚实。但您放心，肯定没人白送您北京房子的，您要是能白送给我还行，我要。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们夫妻都在总部基地工作，我们现在是在房山长阳有一套公寓自住，环境和交通都还好，就是买房十年完全耽误了升值，目前这套房还是价值80万，感觉和同时期在长阳买房的同事在家庭资产上已经拉开了阶层差距。现在又面临孩子上学的问题，这套房不能落户也不能上学，导致我们非常的焦虑，希望能当面请教。
A：
1、我建议是先做个资金预算吧，包括首付和月供，看准备买总价多少的房子。然后把需求都列出来并进行排序，看学区、交通和其他配套哪个更重要，包括居住体验和保值需求。然后再说板块，之后是小区，最后是房源。
2、另外就是这套公寓的处置问题，是留着收租金还是卖掉当首付？考虑好，公寓这几年都不太好卖，挂牌期挺长的。
仅供参考。
借网友这话题聊两句，他这句“和同时期买房的同事在资产上有了阶层差距”，确实挺让人焦虑的。如果是和亲戚朋友的还都好说，一年或许见不了几面，就算有差距也无所谓。但同事是天天见的，换谁都别扭。
这就跟我现在的老板似的，我们同时期入行，他当年混的还不如我呢。但现在人家是身价N个小目标的老板，我还是满天打油飞。这都不止是阶层差距，甚至是代际差距了。最可气的是他老在我眼前晃悠，诚心刺激我。这两天我正研究《乌鸡国》呢，看怎么能李代桃僵的跟他互换人生。
话说回来，我估计这网友是当年80万全款买的公寓，而同事是80万首付买的普宅。十年过去了，他的80万还是80万，而长阳的普宅呢，2014年也就2万多块钱，现在基本都4万多了。那如果同事80万首付买的是200多万的房子，现在价值就是400多万了，跟80万的差距太大了。
而且，当年能有80万积蓄的真不算少了，说明他们收入不低。那同事即便是贷款了100多万，月供也不过是几千块钱，对生活没什么影响，甚至说他们在这些年里攒下的积蓄也差不多。那所差的就是3/400万的家庭资产了，不好赶上。
最大的焦虑是，如果他们现在买普宅，就算买这400多万的，就算是首付可以用卖公寓的承担大部分，月供呢？至少比他同事要翻番了，导致他的压力也会大于同事，很难再赶上人家了。
虽然说人生不应该总和别人比较，幸福感是自己的事儿。但人类就是随时攀比的动物，有几个能做到圣人的境界呢……
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