成都新楼市 文丨小明
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成都新楼市注意到，地铁17号线二期即将开通，地铁出入口陆续建成。
位于龙潭工业园的威灵站B口，刚好设置在龙潭水乡大门口，代表着龙潭水乡将成为地铁上盖物业。
快要被成都人遗忘的龙潭水乡，能否借着地铁开通的契机重获新生？成都新楼市进行了实地探访和分析。
过去，很多人将龙潭水乡游客稀少的一大原因归咎于交通不便，此前整个龙潭寺板块都无地铁覆盖。即使去年8号线二期已经开通，龙潭水乡距离最近的地铁站直线距离也在2公里开外，从龙潭立交地铁站换乘K16线前往龙潭水乡，需要再坐9站公交，一定程度上影响了人气聚集。
今年下半年，17号线二期就将开通，龙潭水乡成为威灵站上盖物业。从威灵站出发，4站到二仙桥，6站到建设路，换乘3号线至春熙路需要9站，与文创区域和其他商圈实现有效联动。
成都新楼市在现场看到，龙潭水乡大门口是威灵地铁站B口（因为此处紧邻西南财经大学天府学院西区，因此加上副站名），这个出入口的造型也与17号线其他出入口明显不同。从仿古的的坡屋顶来看，可以说，成都地铁为龙潭水乡量身定制了一个出入口。
✦龙潭水乡地铁口与其他地铁口对比
现场的工人向我们表示，17号线二期目前已在空载中，可能在国庆节前开通。
6月6日，成都新楼市进行了实探。从现场来看，有可以预见的情况，也有一些让人意外的因素。
意料之中的是，龙潭水乡现在维护已经大不如前，宽广的湖面杂草丛生。
恢弘的大门依然紧闭，需要从旁边的小路进入。
大门后方似乎正在搭建舞台，现场并未公示施工具体内容。
从北入口进入，不能说是荒无人烟吧，只能说是路人有目共睹的……稀少。
曾经作为一大亮点的游船服务早已关闭，看得出已很多年未曾使用。12年前的旧船票，明显已经登不上年久失修尘垢满身的老客船。
商家至少已经撤走5年甚至10年，清澈的小河也变成了一潭死水。耳边似乎想起了郑智化的歌声：多年以后一场大雨淋湿了恍惚的我，水乡的霓虹灯早已经不再闪烁……
意料之外的是，南广场周围还是零星聚集了一些商家。还在营业的茶馆生意尚可，即使是工作日下午也有不少人打麻将。
甚至还有咖啡馆在营业中，问了下价格，35一杯的特调咖啡也不算便宜。以我的经验，这可能是全成都最安静的一座咖啡馆了。每次走过这间咖啡屋，孤独总是超过了我的脚步。
即便是过了饭点，右侧这家中餐馆依然人声鼎沸，大众点评竟然收录了12年，意味着自龙潭水乡开业之日起，这家店就已经营业，不得不说老板还是非常会运营的，居然成为了一个文旅景区的热力与流量担当。
寂静的水乡，如果有BGM，猜想老板的内心独白一定是：说好一起到白头，没想到你们一个个都脚底抹了油；到最后竟是我一个人，默默扛下了所有！
这里也确实适合出片，你可以摆各种pose，还不用担心路人入镜。
一路看下来，龙潭水乡大概只有两种游客：一种是拍汉服拍短剧的青年，另一种是退休了来拍照喝茶的叔叔嬢嬢。
除了交通不便外，从商业或者文旅项目的角度，成都新楼市总结了龙潭水乡三大不利因素：
1.最大的问题就是定位不清晰，项目开发时成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称裕都实业）的定位就是工业园区相关配套，并不是一个真正意义上的旅游项目。但开业后，又针对龙潭水乡如何创建4A景区进行相关工作。不少商家也表示，当初就是冲着旅游区来投资的。最后就造成：周边消费力不足，游客也吸引不了。
✦澎湃新闻此前的报道，裕都实业将项目定位为给整个区域服务
2.缺乏文化底蕴和独特性，龙潭水乡本身并非古镇，更多的是以古镇为灵感的仿古建筑，整个景区没有明确想表达的文化理念。除了建筑别具一格，就是些中餐馆和茶馆，很难留得住人；
3.项目动线混乱，没有主次，标识又不够醒目具体，置身其中，如同处在迷宫里找不到方向，对于消费体验而言比较糟糕；
龙潭水乡由成都龙潭裕都实业有限公司开发，项目历时4年打造，于2013年开业。项目隶属于龙潭裕都总部基地。总部基地占地约569亩，共有5宗地块，其中龙潭水乡为A区，占地约183亩。
B区为组合式商务办公区（已投用），C区为联排商务办公区（于2014年停工至今），D、E区为集团式商务办公区（目前仍未开发）。
✦未完工的龙潭裕都总部基地C区
值得一提的是，整个项目地块的用地性质均为工业用地。这也是项目部分地块难以开发的一大原因。
项目总投资约20亿元。在规划设计上参考了周庄、乌镇等江南园林建筑，与北派园林建筑相结合，12条主体街巷分别以《红楼梦》中的金陵十二钗命名。标志性酒店、会所均以「陈府」、「唐府」等家府命名。
✦以「X家院子」命名的酒店、会所，如今大门紧闭
起初，龙潭水乡还吸引了诸多游客打卡。据成都媒体当时的报道，开业三天时间，龙潭水乡至少涌入了10万观光游览市民。
但由于地理位置相对偏远，交通不便，且缺乏持续有效的宣传推广与创新管理，未能精准定位目标消费群体，导致在2014年开始，项目游客数量便断崖式下跌。
游客数量锐减，加之高昂的租金，以及开发商承诺的吸引客户的文化活动也并未定时推动，导致很多商家无力支付房租且无法续约。最终，裕都实业将部分商家推上了被告席，要求商家履行相应的租赁合同。在此之后，大量商家撤走，龙潭水乡彻底陷入沉寂。
2024年，成都市成华区人民法院决定对裕都实业进行预重整。意向投资人预招募公告中也明确：意向投资人应具备工业地产的运营能力。两个或两个以上的意向投资人可联合参与投资，但须以一个整体的意向投资人的身份参与重整，联合体中至少应有一个投资人符合资格条件。
✦裕都实业意向投资人招募条件
进行预重整后，龙潭裕都总部基地多个地块也进行了司法拍卖，其中E地块在去年10月由成都时代丰汇置业有限公司竞得，成交价5116.8万。
企查查资料显示，该公司于2024年10月成立，在互联网上查询不到太多的信息。但就在上个月，该公司改名为时代丰汇（成都）机器人智能制造研究有限公司，意味着项目或许与机器人制造相关联。
此外，裕都实业80%股权于去年5月曾进行过拍卖，有1人报名，但最终还是流拍。
在成都新楼市看来，想要盘活龙潭水乡，核心是8个字。
1、谁来运营？
目前，项目公司裕都实业仍处于预重整阶段，正在寻找新的接盘方。谁来接手、谁来运营也成了一大问题。
据悉，裕都实业曾接触过万达集团、四川旅投、四川发展等多家资方接触过，但最终均无实质性进展。
要论起三环周边的文旅项目，成都人只能想起来两个——成都华侨城、龙潭水乡。成都华侨城依靠华侨城在文旅领域深耕多年的经验，开辟出一条“乐园+”的破圈和创新之路。《剑网3》周年庆线下活动、暑期电音节、万圣节相关活动……各种活动与体验的推陈出新，使其成为成都人的旅游消费目的地。
相较华侨城，缺少欢乐谷这样的IP，龙潭水乡的运营难度可想而知。
✦成都欢乐谷活动现场，图据欢乐谷集团
这些活动与IP的联合，是一个文旅项目保持热度的关键，也是龙潭水乡未来的运营方需要考量的。
刚开业时，龙潭水乡的目标是与东郊记忆、熊猫基地打造成一条经济旅游链的景区，但在开业之后并未产生紧密联系。倘若有大型资方接手，又该如何破圈，或是与周边景区联动？更何况，龙潭水乡还要求资方需要具备运营工业地产的能力……
2、怎样运营？
虽说龙潭水乡现在有少量诸如中餐馆、茶馆、咖啡馆等配套设施，但要想成为一个打卡地，这样的配置吸引力可谓乏善可陈。
其项目自身配套几乎为0，水乡内部只有一家小超市，商品较少。如果目前游客渴了想去买瓶水或者买零食，必须走出园区步行至少800米，方圆1公里内更是仅有2家奶茶店，想喝杯奶茶也非常不便。
作为一个文旅项目，龙潭水乡还需要面临如何打破文旅项目同质化的现状。比如张家界的大庸古城，耗资24亿元打造，被张家界寄予厚望，但如今陷入巨额亏损的泥潭。最近大庸古城因为一笔到期债务不能清偿，而被申请破产重组。
而成都经营较好的洛带古镇，本身有湖广会馆、江西会馆等历史建筑与客家文化作为支撑，这些都是龙潭水乡所不具备的。
✦洛带古镇
此外，前文中提到的地块性质，也是龙潭水乡的症结，看起来是文旅项目，但项目地块性质又是工业用地，周边也均为工业区，除地铁外缺乏相应配套。在工业园区中心打造文旅项目，给人一种「四不像」的定位。
到底是服务周边工业区，还是打造拥有独立IP的文旅项目，需要各方做出选择。面对当下文旅项目的现状，龙潭水乡可以说挑战重重。
就龙潭水乡未来是否能够「起死回生」，成都新楼市采访了中国城市与产业策划领域的权威专家、宽窄巷子的总策划杨健鹰先生，以及智纲智库成都中心总经理张志宇先生。
二位均表示，龙潭水乡要想起死回生，可能性微乎其微，原因有三。
1、项目已衰败多年。自2013年开街以来，龙潭水乡在短短几年就从人气火爆逐渐沦为一座空城。近年来，开发商裕都实业与多个资方进行意向洽谈，但最终均未成行，表明资方对这个项目的前景均不看好。
2、区位因素与定位不清晰。龙潭水乡占地约183亩，对文旅项目而言体量偏小。自身也并非古镇，缺少历史文化与项目IP。加上项目被工业区环绕，与周边景区很难形成联动，如同一个文旅项目的「孤盘」。更遑论项目始终在工业园区配套和旅游项目之间定位不清。
3、经济处于下行期。愿意开店的人群数量正在减少，而目前龙潭水乡商铺开业率不足10%，谁来引进商家，哪些商家愿意入驻，困难重重。
在成都新楼市看来，即使有资方愿意接手龙潭水乡，最大的可能性或许是从这些方面入手：汉服拍摄地、短剧拍摄与取景地。也有网友抛出了猛料：不如将龙潭水乡打造成为成都最有特色、最具规模的一个MCN网红孵化基地，借助流量经济的时代引擎，让其重新轰响马达，全速上路。
那么，你觉得龙潭水乡能否救活，欢迎在评论区发表您的看法。
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