没悬念，LPR果然降了。
5月20日，央行发布最新一期LPR：
从3.6%降到3.5%，下调10BP。
这是2025年首次降息，也是去年10月央行史诗级大降25BP后，时隔6个月再次下降。
LPR下调后，天津房贷利率为3.05%（LPR-45BP），不分首套二套。
5月7日，央行、金管局等部委出席的新闻发布会上，已提前透露5月LPR会降10BP，今天的落地就相当于“兑现诺言”。
但先别开心得太早，各城市银行还”留了一手“。
广州的银行5月18日已提前收紧优惠，首套房贷利率从LPR-60BP，变相加息至LPR-50BP。虽然5月20日LPR降了10BP，但基点也回涨10BP，这一叠加，广州的房贷利率根本没变。
广州的银行表示，3%是首套房贷利率红线，不能破。
央行降LPR是全国统一行为，地方只能通过涨基点对冲LPR下调，保住底线。
那天津呢？
我们咨询了银行相关人员，得知天津竟然也有不成文的“指导利率”：
商贷利率需要保持3.1%的“红线”！
接下来大概率要回涨5BP，即LPR-40BP。
事实上，天津房贷利率的变化空间已经很小了：
最高，不能高过存量房贷利率（LPR-30BP）
最低，不能低于3.1%（LPR-40BP）
LPR是浮动的，存量新增一起调整，这不重要。
基点跟随整个还款周期，定了不能改，非常重要。
现在基点没有多少腾挪空间了。
别看LPR下调，但实际已错过最低点-60BP（2024年下半年LPR-60BP）。
今年，等等党没有胜利，新增房贷利率“明降实稳”。
未来LPR不排除还会继续下调，但很有可能沿用“降了等于没降”的模式：
即央行降息**个点，各地银行又加回**个点，新增房贷利率原地踏步。
如果商贷不再无底线下调，公积金也很难有继续下探的空间。
5月7日，公积金首套利率已官宣降至2.6%。
理论上只要商贷优惠收紧，就能避免“公商倒挂”的情况。
对买房人来说，需要明确了：
首先，商贷利率不会无休止降，各城市有“红线”，天津不能低于3.1%。
其次，公积金2.6%的利率，也很难再降。
要不要继续做房贷利率的“等等党”，再清楚不过了。
看来，今年房贷利率很难进入2字头。
无法实现低利率刺激的情况下，楼市只能靠通胀拉起来。