去年929新政后，上海成交了十几万套二手房。
其中大多都是总价300万以内的老破小、动迁房，毕竟这才是上海楼市的底色。
而房龄20年以内的次新房，在二手房成交结构中占比并不多。
再细分到房龄10年以内的，更是少之又少。
不过话说回来，这些配套成熟、学校好的品质次新房，依然是中产最爱。
929新政后，上海哪些次新小区，成交最火热？
今天我们来扒一扒。
新政后部分热门成交中产小区（不完全统计）
黄浦
黄浦作为上海第一富人区，区内成交量最高的次新小区，是董家渡的明日星城。
其次是世博滨江的融创滨江壹号院。
明日星城一共三期，加起来体量比较大，超过两千户，这也是成交套数多的一个基础。
小区位于董家渡，能蹭一点滨江的概念，目前二三期成交单价在10万左右。
而一期房龄已经超过20年，业主买入价比较低，砸盘的可能性也比较大。
一期楼栋多， 容积率高达3.5，所以实地感受会非常密集，保养和物业都一般。
整体的品质已经不是很能打了，学区在黄浦区来讲也不算特别好，价格对比最高点回撤超过30%。
融创滨江壹号院 ，则是世博滨江这块的标杆小区，套均总价超过3000万，但是世博滨江这个地段算是黄浦滨江带乃至整个黄浦区的一个洼地。
跟黄浦滨江完全比不了，原因在于江岸线窄，且没有成片供地，不好开发。
静安
静安区的次新房销冠是位于新静安大宁的慧芝湖花园。
慧芝湖花园分为三期，加起来超过3000户，也是大体量小区。
小区品质不俗，有设计感，小户型总价低，是不少中产上车大宁的一个选择。
其中一二期建造时间早，停车位略显紧张。
其次是静安府，东区和西区加起来成交了68套。
作为大宁小标杆，静安府的一个隐忧是挂牌量高：目前西区挂牌量超过50套，加上东区总的挂牌量接近100套，挂牌房源占比超过3%。
整体来看，大宁作为上海北区的明星社区，商业，产业，交通，教育，社区氛围，小区品质，各方面都没有短板，是浦西成交最火热的中产板块之一。
老静安的次新房销冠则是中凯城市之光（30套），老静安的明星楼盘。
但因为房龄老，物业维护不到位，已经逐渐失去品质感。慢慢被老钱抛弃，也没有new money 愿意接盘，这一轮价格回调惨烈。
2015年以前，中凯城市之光还能对标翠湖天地1期，如今已经沦为中产小区。
徐汇
徐汇的次新房成交之王是位于田林的徐汇世家花园（83套）。
其次是徐汇滨江 的豪宅尚海湾豪庭，套均总价在2000万以上，成交了55套。
同样位于徐汇滨江的百汇园也有不少成交，33套。
这两个小区均位于徐汇滨江核心地段，部分房源有江景。
尚海湾豪庭优势是地铁7/12号线龙华中路站，商业有正大乐城，但尚海湾豪庭一期非一线江景，
百汇园算是徐汇滨江豪宅的二梯队，缺点是没有会所，车位配比不足1。
百汇园二期，2019年发行时靠江9.8万/㎡，不靠江8.6万/㎡。
二手成交23年最高点达到19万，最新仍然有16万的成交，一手买入的赚翻了。
长宁
长宁的次新销冠是天山板块的仁恒河滨花园，去年10月份至今成交了51套。
小区是天山的标杆小区， 也是天山板块内唯一的严格人车分流小区。
小区采取围合式景观布局，楼间距宽阔，即便是低层，采光也不会受到影响。
户型从1房到5房，比较齐全，因此很多业主在小区内就能完成置换。
最让人喜欢的是小区绿化，满眼的郁郁葱葱，又不会太密集到让人压抑。
成交价从最高点也有回落，但跌幅不大，相对坚挺。
其次是位于古北二期的御翠豪庭，小区房龄新，小户型多，是很多中产家庭低总价上车古北的优选。
御翠豪庭坐落于古北新区黄金城道，古北核心区域，交通出行便利。
2008年竣工，算是古北比较年轻的小区。
小区容积率约为3.5，居住密度大，户型从一居到五居都有，面积跨度大，适合不同家庭需求。
浦东
浦东面积太大，总的成交量高。
我们选取了三个板块。
1）浦东的次新房成交之王是位于张江的张江汤臣豪园，顶级学区+核心产业区让浦东中产对这里趋之若鹜。
2）其次是前滩的两个小区，东方惠礼、东方逸品，主力都是小户型，适合挂户口用。
凭借崭新高 级的城市界面+便捷的交通，优质完整的升学路线+繁华的商业+次新小区优势，以及前 两年房价深度回调， 新政刺激后，整个前滩板块的成交量爆发。
各个总价段的小区均有不少成交，且价格反弹明显。
3）唐镇也是浦东刚改和改善的热门地段：金融家以104套的成交领跑唐镇。
杨浦
杨浦区卖得最好的次新房小区都在新江湾城。
成交量从高到低分别是合生江湾国际公寓（47套），华润置地橡树湾（42套），新江湾时代花园（40套）。
新江湾城这地方环境好，很多复旦老师住这儿，次新房多，适合想买杨浦改善房的人。
杨浦豪宅的销冠则是位于东外滩的阳光城滨江悦，成交14套。
其次是翡丽甲第，东外滩的扛把子小区，成交9套，主打大平层，土豪们买得多。
虹口
虹口区卖得最好的次新房自然是瑞虹：整个瑞虹片区（1-9期）加起来卖疯了。
瑞虹新城是浦西内环内少有的成片开发的中产社区，片区内都是次新房。
当年的流氓窟虹镇老街被打造成这样一个居住IP，很不容易。
对虹口的中产来说，可能没有比这里更好的选择。
它的知名度有多高？在有了瑞虹新城之后，人们几乎已经忘记临平路这个板块了。
瑞虹新城5期
另一个关键点是，瑞虹南面的北外滩住宅很有限，瑞虹新城就成为北外滩的专属后花园。
普陀
普陀的次新房销量之王估计我不说，很多人都能猜出来，那就中远两湾城。
没有别的原因，单纯小区体量大，上海内环最大的小区没有之一。
这是一个备受争议的小区，有人说它是贫民窟，但单价却也曾攀上十万；也有人说它是富人区，但这里也曾群租盛行，管理混乱。
无论如何，1万多户的中远两湾城，都无愧于一座城的称号。
普陀当下最顶的长风豪宅区，销冠是中海紫御豪庭（21套）、其次是雅戈尔长风8号（18套），表现稳健。
毕竟是普陀城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方。
闵行
闵行次新房的销量之王是位于浦锦的新浦江城（113套），也叫浦江华侨城，小区一共8期，加起来体量很大。
作为前滩辐射带的低密社区，浦锦这里的次新房成交也相当火爆。
浦锦从行政上属于闵行，但从板块而言，更接近浦东。
作为闵行唯一处于黄浦江以东的镇，闵行对这里并不上心，
在规划中，浦江镇也是闵行唯一没有被划进主城区的地方。
但浦江的优势，是和浦东接壤，与几个重要的产业中心都不远，北有前滩商务区，东有张江科学城，西有“紫竹”产业园。
到市区也很方便，而且是一个几乎全新的片区。
随着前滩的崛起，浦锦街道不管是地理位置还是城市界面，都成为极佳的溢出区域。
小结
可以发现，这些热门小区的共性是体量大，这是成交量的基础。
体量大，对于小区的房价来讲，是一把双刃剑，在市场差的时候，抛盘多会导致互相压价，对业主不利。
但市场好的时候，大体量的网红盘也会自带更多的曝光量，更容易卖出。
而且，在大体量小区，因为户型丰富，习惯了当地生活环境的业主，很多人会一房换两房，两房换三房，小区里的“内循环”就这样形成了。
新政后的市场，折射出中产的焦虑与权衡：
既要学区保底，又渴望品质进阶；既要产业辐射，又难舍地段情结。
从董家渡的老牌社区到前滩的挂户口神器，从大宁的“六边形战士”到瑞虹的造城神话，买房人的选择背后，是地段、产品、学区的精密换算，是对未来的隐性对赌。
中产的共识正在分裂：
有人死守内环，坚信核心资产抗跌；有人转战近郊，押注洼地补涨。
无论选择哪条路，——楼市已告别普涨神话，唯有回归自住本质，才能在潮水退去时站稳脚跟。
毕竟，房子盛放的本质是生活。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。