文：泽平宏观团队
4月25日政治局会议指出：“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。”
2024年9月以来，我国房地产政策持续放松。2025年一季度房地产止跌回稳的政策效果初现，市场交易改善。2025年1-3月全国新建商品房销售面积同比降幅收窄至3.0%，降幅收窄2.1个百分点。其中，一线城市整体表现较好，一季度新建商品房销售面积增长18.4%，市场交易趋于活跃，但受贸易战等冲击，4月热度减弱。
当前特朗普关税战冲击我国外贸，作为最大的内需——提振楼市意义重大，股市楼市回升的财富效应将带动消费。
房地产是国民经济第一大支柱行业，是提振经济的关键抓手：
1）房地产是国民经济的支柱产业，2024年我国房地产业增加值占GDP比例6.3%；
2）房地产开发投资是我国固定资产投资的重要部分，2024年房地产占固定资产投资比重约19.5%，即每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5份额投入了房地产业；
3）房地产行业关联家电、装修、家居等60余个上下游行业的生产活动，房地产业完全拉动上下游产业链GDP约10万亿元；
4）土地财政是地方主要财力来源，2023年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.3%，地价占房价6成左右；
5）房地产业解决我国实体经济大量就业，2023年房地产业仍直接解决我国实体经济就业近1500万。
短期看，三招可救地产：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
相信经过实质有力措施，房地产一定能避免硬着陆，实现软着陆，为经济复苏和民生改善贡献力量。
1 “926”以来政策持续加码，促楼市止跌回稳
2024 年9月以来，我国房地产优化政策持续加码，中央密集出台政策组合拳，释放“稳地产”强信号；地方政策以全面松绑限购与创新模式为重点 ，一线及强二线城市政策松绑力度空前，形成示范效应。
中央稳楼市：
2024年9月24日，央行联合金管局推出“金融新五条”，要求全国首套及二套住房首付比例下限统一降至15%，取消二套房贷利率下限，并宣布存量房贷利率普遍下调0.5个百分点；延长房企经营性物业贷款、存量融资展期等政策至2026年底。
2024年9月25日，财政部发布保障性住房建设专项补助方案，新增保障性住房再贷款额度3000亿元，明确中央财政全额承担地方国企收购存量住房改保租房的成本。
2024年9月26日，政治局会议首次提出“守牢防风险底线，加速推进市场止跌回稳”，明确要求核心城市限购政策应调尽调，缩短保障性住房项目建设审批周期至30日以内；
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，政策包括加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限等等。
2025年3月5日，《政府工作报告》指出，稳住楼市股市。持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
地方稳楼市：
2024年9月，一线城市松绑限购，释放“风向标”。广州全域取消限购，首周新房网签环比增52%；上海外环外限购放松，非沪籍单身社保年限由3年降至1年；北京非京户籍在京购房五环内社保“5改3”,五环外“5改2”；深圳盐田、龙岗等非核心区取消限购。
2024年四季度以来，二线城市全面解绑限购限售、财税优惠落地配合“以旧换新”等模式创新。杭州、成都、青岛、济南、长沙等城市全面取消限购、限售等限制性政策；苏州、南京、杭州等城进行了公积金提额、商贷利率差异化调整（如南京首套利率3%）；另外，天津“卖旧买新”契税全额退还、青岛取消普通住宅标准，满2年住房免征增值税。我们认为，房地产调控在“限购松绑”后，转向“财税让利”，通过降低交易成本和定向补贴激活供需两端，为市场止跌回稳提供关键支撑。
2025年一季度房地产止跌回稳的政策效果持续显现，市场交易继续改善。2025年1-3月全国新建商品房销售面积同比降幅收窄至3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1个百分点。其中，住宅销售面积降幅收窄1.4个百分点至2.0%。从30大中城市情况看，一季度新建商品房销售面积增长2.9%。一线城市整体表现较好，一季度新建商品房销售面积增长18.4%，市场交易趋于活跃。
2 作为最大的内需——提振楼市是对冲贸易战的好办法
当前特朗普关税战冲击我国外贸，中国出口产业链短期压力上升。特朗普2.0短短3个多月掀起全球贸易战，对中国针对性最强。受关税战冲击，我们更需要全力拼经济。2月和3月，特朗普以芬太尼为由，共计对所有中国输美商品进一步加征20%关税；4月对中国加征对等关税，累计对中国加征关税幅度已经高达145%，是本轮全球贸易战被加征关税最多的国家。“对等”关税政策下，中国传统出口行业产品，尤其是制造业、电子产品、纺织服装、机械设备产品在美国市场的价格竞争力或受影响。
楼市是最大的内需，股市楼市回升的财富效应将带动消费。房地产是国民经济第一大支柱行业，联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
1）房地产是国民经济的支柱产业
2024年房地产业增加值为8.5万亿元,占GDP的6.3%。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。从房地产业GDP增加值看，2000-2023年我国房地产业增加值由4849亿元增加到8.5万亿元，房地产业占GDP比例由4.8%增加到6.3%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2024年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至6.3%，是2009年以来的历史最低值，但依旧处于5%以上的支柱地位。
2）房地产占固定资产投资比重五分之一
从房地产开发投资看，受房地产周期调整影响，新开工持续低迷、房企拿地保持谨慎，2024年房地产开发投资10万亿元，同比下降10.6%，但仍占固定资产投资的19.5%。房地产开发投资，是指房企本年完成的全部用于房屋建设、土地开发的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。
1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2024年间，房地产开发投资从4902亿元到10万亿元，年均复合增长率为13.4%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到19.5%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5份额投入了房地产业。
3）房地产带动几十个上下游产业链产值
房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。
根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。
4）地方政府依赖土地财政，房地产相关收入约占26.3%
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2023年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.3%，地价占房价6成左右。
从宏观层面看，2023年地方政府与房地产相关收入总额：7.7万亿，其中国有土地出让金收入5.8万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的65.6%。
从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2023年，土地成本占房价的49.7%，税收成本占15.9%，建安费用占比22.5%，企业毛收入为9.5%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。将2014-2023年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
5）房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万
房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，2023年我国房地产从业人数1440万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2023年我国房地产业从业人数由396万增至1440万，预估至2025年我国房地产从业人数将达1460万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第五次全国经济普查，2023年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占59%、19%、13%、8%。我们预计2025年房地产业从业人员中，上述占比将调整为60%、18%、13%、9%。
房地产带动上下游行业就业，房地产能够带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力明显，房地产业与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。根据2020年投入产出表，房地产带动的就业弹性分别为：建筑业22.2%、租赁和商务服务9.6%、金融业4.3%、、制造业2.4%、电力煤气及水的生产和供应业2.4%。
3 中长期房地产市场仍有较大空间
2025年4月，国务院总理李强在北京调研时定调“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。”充分肯定了房地产行业的市场潜力，以及对我国内需的带动效应。
3月“好房子”首入政府工作报告，“好房子”建设将加速推进。《政府工作报告》提到：优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。
当前，中国城镇化率66.2%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
我们预计2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
4 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购
短期看，三招可救地产。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）
2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。