新房迟早都会变成旧房，可大家就是倾向于买新不买旧。回首 2024 年的上海楼市，会发现上海的房子早已完全走向两极分化。曾经，上海的房子从不愁卖，不管是老破小、动迁房，还是远大新，都有各自的购买人群。由于外来人口持续涌入，不同人群会选择不同的房子。但那个美好的时代已然过去，如今除了地段，房子之间的差异愈发显著。
在好地段的老房子如今状况如何？
瞧瞧内环的联洋。2014 年底，仁恒河滨城一期刚过 5 万单价，2016 年就突破 10 万。2022 年高点成交单价超过 15 万。可短短两年，仁恒迅速回调至 2016 年 10 万左右的单价，两年跌幅超 30%，特殊户型成交单价甚至跌破 7 万。曾经高不可攀的白月光，如今只剩唏嘘。
那差地段加上老房子又怎样呢？
看看闵行外环的超级大盘上海康城，始建于 2005 年，房龄 20 年，是上海最大的居民小区。这个庞大的巨无霸，2021 年最高成交单价 5.5 万，如今同户型成交单价仅 3 万出头。即便上海单月成交直冲 3 万套，也难以回暖。往后的房价走势基本陷入了死亡循环。别看成交量大，每一套都是在以价换量。
那好地段加上新房子就一定行得通吗？
也未必。只要产品存在硬伤，照样卖不动。在寸土寸金的老静安的新房昌平云岸，2000 多万的房子，人车不分流，无工区无会所，户型过时，还有 14.2 元的高昂物业费，凭一己之力把老静安拉下神坛，卖了半年还没卖完。静安内环四轨交汇盘静安喜悦，紧挨着上海交通大动脉南北高架。二期开盘至今，据说网签仅有个位数，堪称内环之最。
到最后，好地段加上好房子、好产品，再加上一江一河，那会怎样？那就是 2024 年缔造传奇的中海领馆，五开五清。五次开盘，118 套房 30 分钟清盘，平均 15 秒卖一套房，一分钟卖 1.6 个亿。
仅凭中海领馆这一个盘，中海就实现单盘销售额 282 亿。2024 年，全上海中海总销售额突破 700 亿，刷新了全国房企单个城市年度最高销售纪录。在中海领馆售罄之后，徐汇滨江除了中能建项目之外，彻底迈入 4000 万时代。绿城小米地块将全部打造为 270 和 380 平米的大平层，上车门槛 5000 万。
与此同时，徐汇滨江九宫格首个地块横空出世，距离黄浦江 400 米，预计会有 1000 多套房，中高区可一线看江。多年前就有人说，在上海能看到黄浦江的房子永远稀缺，永远保值。怎么过了这么多年，江景房还是这么多呢？
