作者|kangins
刚刚，作为宇宙房企的碧桂园发布境外债务重组进度，各项重组核心指标全部刷新之前困境房企的记录，堪称：
前无古人！
根据公告：
1、重组方案目标最高减债870亿（116亿美金），削债比例最高达到90%；
2、所涉及的境外债务根据不同性质，拟一次性展期7.5年至11.5年；
3、重组方案已获协调委员会（银团贷款方）支持，占重组债务所涉及未偿还本金约48%；
康哥跟踪暴雷房企三年多以来，碧桂园这份重组方案核心条款均打破了此前同级别玩家恒大和融创的记录：
1、恒大此前重组方案仅仅早提了1.5年左右，对于拟重组所涉及的削债比例0%、计划展期6-9年的方案，直接被恒大债权人集体反对，胎死腹中；
2、比恒大稍晚几个月的融创，削债比例45%、计划展期3-6年，获得债权人一致同意通过！不过好景不长，仅仅过了一年之后，融创计划二次重组！
作为曾经TOP3的宇宙之巅碧桂园显然吸取了前两者的教训，最先尝试重组的恒大已经被拍死在案上，重组力度不够的融创现在面临更为惊险的处境，毕竟：
不成功便成仁！
不仅碧桂园看到了，碧桂园的债权人们也看到了，于是乎，一个创纪录、让人瞠目结舌的创记录重组方案诞生！
01 创记录的重组方案
我们先来简单顾一下碧桂园在此轮房地产行业流动性危机中的表现：
1、2021年9月，TOP3的恒大爆发流动性危机。自此，一轮史诗级别的房地产调整正式拉开帷幕；
2、2022年5月，TOP3的融创正式官宣暴雷。
3、2022年11月，碧桂园与龙湖、旭辉等一并列入房企三好生获得融资支持；
4、2023年1月，融创第一次重组成功；
5、2023年3月，恒大境外债务重组方案出炉，重组失败；
6、2023年8月，碧桂园爆发流动性危机。自该时刻起，碧桂园月销售额从每月200亿断崖式下降，当前月均销售额仅徘徊在30-50亿左右，仅相当于原来的零头；
7、2024年4月，碧桂园因无法按时披露23年财报而暂停上市交易；
根据这次碧桂园发布的重组方案来看，其提供了5个选项供债权人选择：
1、方案一：按10%的债务比例进行现金回购；
如果选择这一方案，意味着100元钱可以马上拿回10元，受偿比例仅仅比P2P暴雷3-6%的比例好一点；
2、方案二：100%债转股；
如果选择这个方案，就意味着将债务股权化，但是公告没有说债转股的股权对价，如果参考现金对价及融创的情况，估计碧桂园的转股价在5-20元左右，不会太低，而且转股的时间还有要求，就是3.5年之后；
3、方案三：1/3债转债+2/3债转股；
该方案显然更考虑部分机构受偿率的要求，毕竟转债的部分是按100%进行转换，但是在该选项中，转股的时间推迟至7.5年之后，预计转股价会较方案二大幅提高；
4、方案四：65%债转债+本金削减35%；
该方案大幅提高了名义上的受偿率要求，但是前提是债务本金要同意削减35%，而且还要配合展期9.5年的要求；
5、方案五：100%债转债
该方案基本上名义受偿率完全没有损失，但是需要展期11.5年！
从重组框架方案的内容来看，如果时间提前三年，估计会被债权人骂的体无完肤，毕竟在中国债务展期，碧桂园这次下限开的有点大，简直是：
前无古人的先河！
但是令人难以置信的是，这是一份得到最大债权人群体银团支持的方案！
02 为啥是碧桂园？
从时间线上说，TOP3中，恒大最先暴雷，融创次之，碧桂园坚持的时间最久，也是TOP3中官方公开官宣优质房企：
唯一一家！
三家重组方案中：
1、恒大最先重组，重组方案最优，但是毕竟第一次面向债权人，大家期望都比较高，恒大不敢提削债的事情，在削债比例是零的情况下，仅仅是计划展期6-9年，结果：
被债权人一顿胖揍！
2、融创看了兄弟恒大这幅残像，显然学乖了，按削债比例45%左右的方案，但是把偿债时间大幅缩短了，仅分成3-6年，债权人满心欢喜的通过了，但是这一结果显然融创把后续的房地产走势预期乐观了，仅仅一年多，便发现重组方案严重踩坑了，一次重组通过的方案再次逾期，而二次重组就没有那么容易了，毕竟：
债权人被骗一次可以，骗二次那…
3、碧桂园作为三家中最后重组的，显然，有天时地利人和的各种因素在，于是乎，在最高削债比例90%的力度下，依然拿出了民企企今为止最长的展期方案：
11.5年！
而让人跌破眼镜的是，这个框架方案竟然获得了重磅级债权人银团债权人的同意！为啥最大债权人群体会如此支持碧桂园？
作为长期跟踪房企暴雷的康叔看来，原因有三：
1、TOP3中，碧桂园是撑的最久，也是官方认定的唯一优质房企，再赶上碧桂园作为“大而不能倒”信仰的最后一家堡垒，若被攻破了，那房地产行业寒冬可能真的要太多呆个几年，这对于当前高层要求房地产“止跌回稳”的定调不符；
2、除了万科这一混合制企业外，民企中当前没有倒下的仅剩下龙湖，而万科作为混合制企业，即使在8年前喊出“活下去”的惊世预警，如今也在违约的悬崖边，安全垫非常有限，显然，这时候，通过银团来支持唯一的TOP3企业碧桂园，有着：
四两拔千金的奇效！
3、碧桂园自己足够拼。2024年在销售业绩不足500亿的背景下，竟然保交楼打破记录，硬是干到38万套。
这交付水平是怎样一个存在？
按一套100平，历史销售均价平均8077元来看，38万套就是3069亿规模的交付量，要知道，2024年房地产百强销售达标3000亿的，几乎没有，唯一的TOP1央企保利，也仅仅是：
2972亿！
离3000亿还差一点，而碧桂园光保交楼就干超3000亿规模，康叔看了，内心只能：
一万个赞。
写在最后
同样是TOP3房企，在核心条款越来差的情况下，债权人的容忍度一再提高，康哥看完了碧桂园的重组框架方案，只能感叹一句：
许家印生不逢时，要是不激进一点，撑的再久一点，也许现在局面大不一样？
当然了，眷顾幸运儿的前提，是首先自己足够拼，比如碧桂园！