文/十一弟
五年前，广州荔湾区挂牌了一块地——
芳村大道南广船一期地块。
这是一宗工业旧改地块，由原来的广州造船厂改造而来。
广船一期地块起拍价56亿，当年吸引了七家开发商报名争抢——
中海、保利、万科、龙光、平安不动产、华发、上海凌翔投资有限公司。
在拍卖现场，这七家开发商厮杀了两个多小时，竞价五十六轮，触及地块最高限价。
最终，它被上海凌翔摘牌拿下，地价将近82亿，溢价率达到了45%。
上海凌翔背后的股东，是两家大央企——
中信泰富地产、中国船舶集团。
在股权分配上，这两家央企各持有上海凌翔一半的股权。
中信泰富地产，是央企中信集团在中国内地最核心的房地产业务平台。
八年前，中信集团与中海地产进行了一笔大交易。
中信将旗下的住宅业务，打包以后整体出售给了中海，作价310亿。
彼时，中信在国内的房地产板块，主要由两家核心企业负责——
中信地产、中信泰富。
这笔大交易完成以后，在战略上，中信其实已经退出了住宅开发业务。
可是，在最近两三年里，中信旗下的住宅开发业务，又卷土重来了。
十一弟查了下，在上海、广州、武汉、南京、济南、青岛、苏州、无锡、宁波、扬州等核心城市，中信泰富已经拿地开发了十几个住宅项目。
去年，中信泰富的销售规模，超过了96亿。
在百强房企榜单上，占据了一席之地。
拍下广船一期地块以后，中信泰富负责操盘，把它开发成了广州滨江上都。
其中，项目一期命名为璇湾。
中信泰富的拿地楼面价，大约3.7万/平米。
而当时地块旁边的广钢新城，在售的新房价格，还停留在5万/平米左右。
拿地将近两年后，璇湾开盘入市，销售单价定在了七八万块钱。
在开盘之前，中信泰富对外放出过吹风价，原本打算卖到十万以上。
最终的开盘价，相当于打了七折。
但还是凭着一己之力，让片区内的房价，硬生生地上了一个台阶。
每平米七八万的单价，只是上车璇湾的基本门槛。
在设计营销上，根据楼栋所处的不同位置和朝向，中信泰富将其划分成了两个档次——
其中，璇湾A区、璇湾B区，主打高端改善，户型小一些，价格也低一些。
璇湾壹号，主打豪宅，一排望江，都是两百平米的大户型，单价卖到了十万左右。
实际上，璇湾壹号就是广州滨江上都一期的楼王——
江景大平层，十万左右的单价，总价需要两千万。
即便璇湾壹号的开盘价，捅破了片区内房价的天花板。
但冲着一线江景和广船板块，还是有不少广州土豪愿意掏钱买单。
去年初，璇湾壹号的业主们，等来了交房。
万万没想到，花了两千万上车的豪宅，竟然翻车了。
去年住了整整一年后，这些业主不断遭遇房屋质量问题，到处维权。
当年抢得有多快，现在哭得就有多惨。
最近，他们又找到了媒体投诉——
收房一年多，小区内一直在修修补补，每天就跟生活在工地里一样；
房顶、地库、墙体，很多地方都在漏水渗水；
维修了很多次的电梯，时不时还会出现急坠的状况；
有些业主坐在家里，整面的落地玻璃窗突然爆裂；
车库墙上的真石漆，用手轻轻一抠，很容易就脱落了；
停车位设计很小，进出困难；
在一个千万豪宅的小区里，开发商竟然用假草坪、假草地，来代替绿化。
每天生活在这里的业主，看着实在是很闹心——
交房入住不到一年的新小区，就已经变得破破烂烂了。
十一弟看了下璇湾壹号的现场图片和视频——
总价两千多万的豪宅，盖得像回迁房一样。
还真是贫穷限制了想象力。
俗话说，一分钱一分货，房子卖得越贵，质量应该越好。
作为楼王，单价上十万、总价两千万的璇湾壹号，配得上豪宅品质的天花板。
结果，中信泰富刚一交房，就翻车了。
对中信泰富来说——
交房，并不意味着结束。
璇湾壹号，只是它打出来的第一块招牌。
在这里，中信泰富的拿地开发，才刚刚开始。
拍下广船一期地块以后，2022年，它又拍下了荔湾区芳村大道南以东地块。
这是一块地王，总价将近188亿。
在广船地块上，中信泰富大举重仓，光是土地款，就已经砸了270亿。
它铆足了劲，准备大干一场。
广船一期地块到手两年后，项目一期才开盘入市。
十一弟查了下，目前，璇湾总共有1210套房取得了预售许可，卖了三年时间，去化率不到一半。
明明只有武大的实力，却偏偏要接武二的活儿。
身上背着270亿的土地款，中信泰富的资金压力，可想而知。
不出意料，急功近利地搞开发，降标减配、货不对板，只会砸烂自家的招牌。
如今，业主们到处维权投诉，豪宅坏了口碑，接下来恐怕更难卖了。
在璇湾壹号这里，让很多人看到了楼市赤裸裸的真相——
别管是豪宅，还是回迁房，刨去地价以后，大家的房价其实都差不多。
不过，开发商也算是良心了——
它本来是可以抢钱的，但还是假装卖给你一套豪宅。
多亏了十一弟手里拿不出两千万，才能侥幸躲过豪宅的天坑。
有人调侃——
果然是豪宅开发商，绝对不坑穷人，专门收割富人。