我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段老师，我很好奇哈，虽然你主战场不在抖音而是微博，但是我也经常在抖音看其他房产主播。自媒体兴起以后，有很多的房产中介都在搞直播，有的就是为了寻找客户卖新房成交；有的我也看到很多 自媒体兴起以后，有很多的房产中介都在搞直播，有的就是为了寻找客户卖新房成交；有的我也看到很多房产主播就是不卖房子，只做咨询或者拍短视频，然后收取拍摄费用，然后如果房子卖出去了收个0.5%到1%的费用；但是我还看到有两种很特殊的，一种就是做直播也不强调要你留电话啥的，但是一般专注在一个城市。还有一种是天天跟你分析市场分析全国各大城市哪个能买哪个不能买的，这两种主播到底是咋想的？他们的变现方式到底是啥？
房段子解答
抖音上的房产主播是有很多种的，最常见最泛滥的就是中介在平台认证后上线，通过留资蓄客，线下转化成交，90%的都属于这类。
卖新房就拿开发商的全民渠道提成；卖二手房的话，会复杂一点，一方面拍摄房源（有的）需要向房东索取拍摄费用，另一方面大头还是收取成交后的买卖双方佣金。
另外还有几种可以归为一类的房产主播，那就是知识付费变现的。
有些是明确说付费咨询；有些是专注一个城市方方面面的讲解，但又不强调留资；还有一些是全国类的房产主播，分析各大城市好的坏的。
好奇怎么变现？尤其是后两者，其实是细水长流，IP做大做强后，利润比普通中介大得多。
这种主播还是有点基操的，比较在乎专业形象，IP建设，当账号运营到一定规模后，主要有三方面的变现。
一是与开发商这类甲方的房产广告合作、推广，费用动辄5位数了，有些大主播档期还非常忙。
二是做嫁接转化，和本地、当地的一些房产机构合作，看房团也是很常见的形式。
三是付费咨询，社群运营，线下讲座甚至对接金融机构等，也是一笔相当可观的收入。
会员提问
你好，我们目前在青五有套房子，感觉房子有点老了，考虑到后续的流通性舒适性打算买新房，现在孩子要继续在这读完初中（目前小学在读），如果新房初中学区不好的话。夫妻工作分别在郫县和神仙树，比较稳定。家里人口5人，想买个套四三卫，但是不好找这种，预算550万，青羊的几个新房都看了个遍，只能买到143的你说我们该怎么买？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
昨晚我们也聊到了大概的思路，本身你们**的房子，我觉得还需要继续自持几年，一是孩子小升初需要，接送方便，二是目前再买房（大概率新房）距离交房是有时间周期的，加上软装空置，也要好几年，所以这套房的归宿在于继续撑几年，等后面孩子读书和新房都尘埃落定了，再行置换，到时候不论是置换到新房附近给父母买养老房，还是说持有现金稳健理财都好说。
关键是现在550万内的预算，怎么买房？
我觉得既要满足保值性改善性，又要满足长期的通勤，可能还真的是建发书香云锦好一些。
当前比较折中的方位也就是西门这边了 最多加一个武侯新城的武侯西派臻境（喜欢的是真喜欢，无感的是真无感），武侯这边有北二外学区的加持，和青五也基本相当。目前孩子读书是稳定的 金沙公馆也是青五 而且有三环噪音困扰 存在重复性 孩子读初中后 学区意义就不大 而要长期面临三环困扰 所以不算是一个很好的买法 。青羊润府 产品很漂亮 但价格也不便宜 缺乏小学学区的加持 未来上限不会很高 至少不会很匹配当前的买入价格 虽然后期你们不需要学区了 但是也要考虑到学区带来的保值性 。建发书香我觉得算是几个盘里最兼顾性的买法 学区 公园 商业（规划） 城市界面 都很好 优惠下来价格也不算很高 对比之下 能上车套四双卫 我觉得就比较好了 算是解决短期孩子读书后 长期看自住舒适性保值性的买法。
建发书香云锦143户型，优惠下来跨度较大，因为不同楼栋不同楼层都不一样大概是470-510万之间，这个你也是加了销售的？去过现场的吧，可以直接具体问一问，了解清楚所有价格体系和开盘节奏。如果最终确实有兴趣买入，我们再来分析怎么选房攻略。
话说回来，我们再鸡蛋缝里挑骨头看建发书香云锦的话，我觉得可能当前人口入住还比较少，毕竟大工地，周围界面还没有快速兑现；未来周边全是百亩大盘改善大盘，有抱团凝聚的优势，也有内卷踩踏的风险（和行情周期相关）；西门地缘改善比较直接，往往就是纯西门的客群，不像南门和东门，更加水乳交融，富豪来往之间更纯粹便利。
那么带着这样的情绪再来看我们提到了南门东门楼盘，保利新川天珺和川师大TOD。
保利新川天珺昨天选房，的确挺热闹，主要是地段和产品都不错，而且关键的是首批次开盘价+优惠3%，算下来，封顶不过490万，这个单价总价放在卷上天的143户型+产品颜值上来说，是很划算的，但开发商组织选房比较混乱，所以一度非常尴尬。我以前曾把它对标为南门版的青羊润府（学区一般，产品很好），但还是有很多差别，比如保利这边的城市界面会更通透，保利的价格也的确更划算。
虽然如此，后面保利二三批次大概率会提价，然后再上全民降价，整体操作下来，我觉得总价会和当前的建发类似。两相比较，建发还是更注重通勤的时间成本，保利则更注重地段界面和产品力。
这是一个取舍的问题，我个人建议还是倾向于你看过的建发，毕竟你们工作很稳定，长期的早晚奔波，幸福感会大大降低，而建发本身的地段产品以及性价比，我觉得也已经非常好了。
川师大锦江府南地块，户型其实一般吧，而且清水发售，单价可能比较高，3万多，加上装修，总价会再上一个台阶，你们的550万预算可能刚好够。主要的卖点是三环内7号线，然后外立面是不错的，整体来说我觉得是偏向于周边地缘改善，比如东南门稳定上班的，你们到神仙树上班倒没问题，但是去郫县不论是地铁还是开车，都很长/拥堵，也是不太实际的做法。
500万段位上143户型，东西南都很多类似的产品，整体板块产品的价值差异不会很大。但归根结底，突破口还是根据实际的读书、通勤需求来做分析和筛选。
会员提问
你好，麻烦对比下中交锦江颂/保利新川天珺对比，我们最后的冲刺了，看看符合我家的话，到底怎么选？
目前的感知是：距离我个人上班情况的话，林家坝/三圣乡都近，新川较远；基于入住之后的周边呈现程度的话，新川/三圣乡都不错，林家坝较差；基于产品的话，新川/林家坝大于三圣乡；目前个人的选择上还是倾向于锦江颂，理由是锦江颂距离上班近，且产品不错适合自助，但周边呈现需要时间；其次是三圣乡锦江上院，距离上班近且周边相对成熟，但产品力一般，169中实得面积不大；林家坝的能建还不知道价格，但我预计来不及考虑了，可能要到下个月了，自己想着这个月就想把房子定了不折腾了。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
现在来说，我觉得核心的对比，就是保利新川和中交锦江颂了，一方面要比对实际的产品价值，另一方面要比对自住和需求的匹配度。
其他几个，说实话，真的没啥好比较的，全都被淘汰了。
三圣乡的问题在于，通勤上没有比林家坝更优，未来期望值上没有比林家坝更高，当前还是刚需和改善扎堆的混合体，只能说短期的界面和配套是成熟的，但是长期来看，已经和林家坝这边拉开差距了。你们从小孩小学到初中，都是看得出来做了长远打算的，所以这一次买房也不是在乎短期的兑现，而是长期的格局。我以前写过文章，当前成都楼市金三角就是金林湾-大源西-新川，三圣乡或者说川师，偶有个例，但不成大势。
锦江上院是大平层和叠拼的混合体，169户型得房率，阳台格局都是还没交房就落伍的状态，未来单纯靠地段优势来拉平和林家坝新川的产品价值，是很难的，这个不多说，也不是我们讨论的重点，锦城峰会169户型，我没记错的话是T4高层？没满2年，挂牌总价和这边新房也还不相上下，单价来到了3万左右，确实是看不到任何优点。
接下来是保利新川和中交锦江颂的买法。一方面是价值对比，另一方面是需求对比。
价值对比的话，保利新川3栋1201，楼层是很好的，相对靠里，街道噪音困扰较小，日照测试也是非常不错的状态，基本上挑不出什么毛病。再一个价格优惠3%，折算下来大概是486.6万，单价约3.42万，这个价格放在新川，尤其是主流的改善盘里面，可以说让周边招商新川印和高新天序的143业主都很羡慕。
此时我觉得，假设你放弃保利的话，真的有点心疼，学区其实也不错，交通也远不了多少，中交还不一定能抢到好的房源楼层，还要绑车位。但具体怎么选我们接着分析。
保利新川的户型产品我觉得是优于中交的哈，这个你得承认，中交在林家坝当前算是不错的了，但也是贵州小公司和中交合作开发的，保利这边毕竟是个央企大品牌，虽然口碑是一般，但是这个盘定位翻身逆袭之作，在当前呈现用料的角度（不是组织选房的角度），是优于中交的。
保利新川的得房率是94%，粗略来看，套内单价约为3.62万，记住这个数字。
然后再来看中交，套内得房率大概是92%，按照490-500万包车位的话，我觉得车位的价值不好评估，真正后面到市场上大概就是10来万一个，2个车位其实有些多余了（大家车位多，所以也不好卖）。我们就算按照实际485万的纯房子买入价来看，单价约为3.39，套内单价约为3.68万。
从性价比来说，单价几乎相同，保利颜值高，用材好，品牌更纯粹，中交有车位（用得上的可以说是优势，用不上的则是劣势）。
两个对比下，我觉得保利还是险胜的。因为中交的1栋东户，其实是临主干道的，这也是这个盘最大的抗性（和能建北线主干道类似），这种临街临主干道的，可能在豪宅的流通性上，会有些折扣。
需求对比的话，因为你们在攀成钢，未来可能还是会有工作调动，以开车为例，不堵车的话攀成钢到中交单边大概是24分钟，到保利新川大概是38分钟。公交地铁就不说了，中交连地铁都没有（最早28年开通地铁，到时候孩子都上小学了），保利反而更快哈。
然后学区教育层面来看，中交这边有盐道街成师附小的分校，初中也是川师的规划，目前来看还没有开学，真正的教学质量能达到多高，还不好说，未来依托于锦江的教育布局，大概率是中上水准。
保利新川这边，当前附近是蒙新和省教科院，接下来也要融入高新的大环境当中，做集团教育的趋势，整体未来的教育实力来看，我觉得也是中等偏上的水准。
从通勤时间到教学对比的话，我觉得两个基本差别不大，中交可能拉长来看略胜一筹。
假设你们在攀成钢工作稳定的话，可以考虑中交，但是未来可能挪动到软件园大源或者天新的话，那就更建议考虑保利。
还有个不可控的就是保利是确定的房源，中交则不一定，还要绑车位，存在风险性，有可能后面买不到合适的或者差楼层的，那么就扩大了风险了。
综合来说，如果是我的话，这次买到保利，可以说是非常幸运非常不错的买法了，既买之则安之，当前有6-8号线换乘攀成钢，自驾时间也不长（多10多分钟没啥感觉），还有依托于成熟的城市界面，改善扎堆的区域氛围，高新核心区的角度，保利是更略胜一筹的安全买法。