我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，目前行情是不是感觉又淡了一些了？剔除政策原因的话，现在是不是传统淡季？是否应该反着追涨杀跌的逻辑来买房卖房呢？
房段子解答
追涨杀跌？一年四季，春夏秋冬，如果没有政策市干预的话，一般来说成都楼市都是有轮回的。
金三银四，金九银十都出现在天气爽朗之时，这个时候买房人的意愿会大大增加，从而不知不觉带动了周期性的楼市火爆。
反观盛夏或者寒冬，极热极冷的成都，购房者生性懒惰，“喊都喊不出来”，所以成交量往往大打折扣，是传统意义的淡季。
所以掌握了这个规律，有助于我们买房卖房。
春秋适合卖房，因为看房人多，随行就市能卖个高价；冬夏适合买房，因为看房人少，房东往往绷不住。
远的不说，就看2024年，楼市冰点就是年中的七八月，年初反而是逃逸期，再到九十月，楼市热度明显回暖（二手房成交量），到目前的冬季，数据初显疲态。
当然，因为有密集的楼市政策和金融政策在拉扯行情，所以不一定完全按照上述规律运行，仅供参考。
总而言之，元旦~春节期间，适合买房砍价捡漏；春节后的三四五月份，适合卖房回稳高抛，大家自取。
会员提问
咨询锦江上院和白鹭湾雍景对比，分析一下驸马，白鹭湾，林家坝，金三的前景，以及我的家庭情况适合哪个板块？
目前家住塔子山顶楼，家里人口多，想换个低楼层的，老大在锦二读书，老二还小。另外在怡心湖有个叠拼，目前现金有400，年入300（不稳定），看过锦江赋，但是不喜欢驸马的地段，也许我对驸马有误解，总觉得拥堵，不过看规划又挺好的，上院看的下叠，雍景估计也买下叠。
房段子解答
是是
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从目前你家的情况来看，也是亟待优化了，怡心湖的**，这个不好评价，反正买的不好，看后面有机会出掉就出吧，它这种产品对应这个地段，是不匹配的，怡心湖在目前的楼市周期来看，只能说是刚需刚改板块，两三百万的产品还算合适，叠拼就难堪了，除非就是纯粹自住，当做消费品，不然从楼市角度来说，不是好的买法。
塔子山的顶楼，如果不是跃层或者带顶楼花园的话，也相对其他楼层更尴尬，170平住6口人也不算拥挤，就看自己的接受能力了，有的人恐高，也有的人喜欢高层视野。
按照你们的预算和收入实力，偏向低楼层的话，当前往3.5环买新房的确也是个不错的选择。
比较典型的2个下叠是找准了的。
锦江上院的下跌优惠后大概是1060万，折合单价4.79万，价格我觉得中规中矩，基本上和雍景差异不大，属于精算过的答案。4F的242+250平叠拼，单价4.2-5万，总价约1000-1250万。2F的258平叠拼，单价4.7-4.8万，总价约1250万。5F的253-350平叠拼，单价4.7-4.92万，总价约1200-1700万。
户型设计上，上院更偏重于花园，下叠带入户庭院和下沉式庭院，生态绿化更好，但是客厅卧室空间表现一般，并不太方正，尺度和舒适性欠佳。反过来说雍景，算是反其道而行之，更加偏重于居室尺度感，比如得房率，客厅卧室的空间都更明显，会弱化一些绿化生态的需求。
一般而言，雍景的产品是更超前的，但也要区分客群，如果家里人生活节奏慢，时间多，愿意打理花园绿化，那么可以偏向上院这类，但反之假设家里人忙碌，喜欢更多地躺的舒服，那么更建议雍景。（我个人是懒散的不愿意花太多精力打整花园，更喜欢雍景这种产品）。
也就是说，总价差不多，产品雍景更好更纯粹（驸马是大量高低配，白鹭湾是纯粹低密洋房+叠拼）。
从地段价值来看，当前新房市场的共识是，越靠近金融城，就越强势，白鹭湾规模虽然不大，但是非常纯粹，是一个未来相当顶级的豪改区域，有金融城（三期）的价值托底，又有林家坝的价值支撑，已经点线面连成片，是成都楼市的价值金三角所在。
在医疗和商业上当前有些缺乏，不过富豪们并不太在意这些小问题，开车去华西三圣乡/绿地468，也不过三五公里，非常快速和便捷，所以配套不是什么难事，紧挨着地王林家坝，紧挨着成都绝对的核心金融城，这才是它价值所在。
反过来说上院这边的驸马，不可否认也是豪宅扎堆的区域，但主要是前些年没有太多竞品导致的一家独大，现在开发的节奏转移到了金林湾，以后富豪们的选择就会更偏向于这边，实际上有点起个大早赶个晚集的感觉。
驸马这边虽然有较好的生态和医疗，但商业也还是要开车（总不能挤公交吧），和金融城这边有铁路高速风廊以及一些厂房空地的天然割裂，所以从价值上来看，我觉得还是不如白鹭湾这边。
金融城三期，无疑是高标准打造的城市核心级，这一点从大量的规划和施工呈现以及千万豪宅华润锦宸府的火爆可以看得出，这里就是成都顶豪用脚投票的价值高点。接下来除了大量的商业写字楼，还有少量的住宅供应，正所谓物以稀为贵，未来一经推出，必然刷新三观。
林家坝当前是成都楼王所在地，我以前分析过，这是机缘巧合下的命运安排。
一方面本身地段就相当不错，依托金融城外溢，再加上承上启下触类旁通的地理位置，所以深受主城和南门的青睐。另一方面主城供地节奏有意控制，僧多粥少下，这种现象级地王是偶然中的必然。
接下来林家坝是锦江主要的供地大户，未来能聚集一大批城市新贵。
白鹭湾属于在通风廊道虎口夺食出来的一个纯低密改善板块，前面F4已经开发完毕，后面就只剩雍景100亩这根独苗，可谓未开先红。要是终极改善，建议好好把握，再往后，这里就是纯二手市场了。
三个板块是成都难得一见的横向连通轴线，再加上金融城一二期，会成为成都楼市闪闪发光的一个核心区。
会员提问
你好，预算300w内，想买个楼层不是特别高的洋房，主要诉求是要保值/离地铁近，对学区没有要求。接受新房或者次新。最近不太看好楼市，不敢下手，所以25/26/27才会出手。
房段子解答
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新政可以说是抛开了此前拉踩或者打压的姿态，完全是非常低姿态地来处理楼市关系了，从利率到首付比例，都是历史新低，16年来新低，再加上事实上的房价下降（二手房明显，新房也受到了拖累），整体探底的迹象是提前了。
但由于目前还有一定的历史惯性，我觉得可能在接下来**个月，可能实现真正意义上的触底，随后会迎来缓慢上升，成都这类核心城市，尤其是核心地段优质产品，恢复效率可能会较快。
然后市场进入纯粹的自由化竞争，但假设还是因为经济下行导致整体楼市不愠不火的话（我觉得概率不大），持续**个月左右，房地产税也会适当提前，以前我们听一些内部人说的是**年，如果这一次在*年内都还不能拉起来的话，估计**年会上。
如果是我买房的话，我可能会相信市场，毕竟房子不是纯投资，也要考虑到自住享乐主义，相信接下来**个月左右会是比较好的底部，在接下来**个月左右入场上手地段和品相较好的产品，加上价格行情，也是差不多很稳的买法了。
纯投资的话，那就要地段和租金优先，然后考虑到适当的行情节奏以及买入价格，看租金，不是纯看租金。首先是住宅产品，相对交易保值性比公寓更好，但是能保证租金的住宅，一般都不会差。
那你可能对成都楼市是不太熟悉。300万内+洋房，这意味着二手房市场非常少见，以前大多是高层产品，这种极少。二是即便有，那么也是想对偏僻区域的二手房，比如大面，万安等。三是新房产品这类倒是主流，倒是有的，但是地段依然进入不非常核心的行列。
如果一定要考虑的话，我觉得会建议买主城非核心的新房（或者说前几年的二手房，找那种破发的捡大漏的房源）。比如倾向于看看武侯新城北片区，机投的楼盘，最低的门槛，是不到300的或者刚好300出头的样子。
新房如——（单价2万多）
【武侯新城·机投】中铁建领樾：http://t.cn/A6OqdutU 300万级别小钢炮，户型非常卷，地段也很核心
【武侯新城·机投】德商西璟天玺：http://t.cn/A6YWCGou 纯新房，300万上下，政务中心，学校，次新盘扎堆
二手房如——（单价建议控制在**左右）
武侯三环内的新界三期和五期（T2洋房，120多平的单价**万左右）；天府新区万安的合能枫丹铂麓三期二期，纯洋房，品质不高，但的确是低密洋房，单价比较低，一万四五都能拿下。