我是紫沐，这是我第430篇日记。
有粉丝说，最近买房很纠结。
开发商都说年底是最大优惠，错过再等一年。
但很多剩下的产品，楼层都不太好。
错过，觉得可惜；硬上，又觉得膈应。
怎么办？
很简单，不想买，就不要买。
它跟你说再等一年，你就直接跟它say goodbye。
所谓涨价都是逼单话术，不必理会。
而且今年广州会有不少优质新盘出来。
天河海珠黄埔啥都有，继续内卷。
不想买别人挑剩下的，完全可以等。
产品和价格，还可能有惊喜。
简单盘点一下，今年有哪些值得关注的项目。
先看天河。
最受瞩目的，毫无疑问是南方面粉厂。
很多珠城自媒体都说，面粉厂不会对珠城造成冲击。
因为珠城是珠城，员村是员村，地段是云泥之别。
这话，不能说错。
但人家可以从价格上玩降维打击啊。
如果汇悦台和广粤尊府，江景10分，地段10分，配套10分，产品8分。
那面粉厂，就是江景9分，地段6分，配套6分，产品10分。
论综合竞争力，面粉厂确实只有珠城东顶豪的七成。
但面粉厂能在价格上，直接降到珠城东顶豪的一半不到。
汇悦台单价30万+，面粉厂单价13万+。
30万的面粉厂一文不值，那13万的面粉厂呢？
所以冲击肯定是有的，在面粉厂开盘之前，3000万以上的购买力，很多都会先观望。
看面粉厂的开盘价和产品到底怎么样，再决定怎么下注。
顶豪买家本来就不多，但凡分流掉一半，都够珠城东顶豪难受一阵子了。
话说珠城东顶豪最近确实不好过。
24年底刚被凯旋新世界一手房分流，25年开年又要被面粉厂吸。
广州这一波内卷，看来谁也逃不过。
珠城24年均价回撤25%，也就情有可原了。
回到具体项目，如果面粉厂够不上，可以看看绢麻厂。
说实话，绢麻厂这个地块，素质比较一般。
不能因为绢麻厂没啥江景，就把它定义为员村的颐德公馆。
人家颐德虽然没江景，但可以一线无遮挡看珠江公园。
但绢麻厂脱离江景之后，就只剩下密密麻麻的城中村村景了。
视野上的差距，云泥之别，很难往高端改善这个圈子上蹭。
加上地价不便宜，没法做刚需产品打价格战。
那破局的关键，我觉得就是学位了。
引进贴牌名校，把底商弄好，高低把学铁商给配齐。
然后抓住金融城没有新规产品这一点，老老实实做改善，是最好的出路。
那些住腻了金融城老房子的改善群体，多半还是会买账的。
但不管是面粉厂还是绢麻厂，最大的利空还是员村本身。
只要员村旧改没有进展，整个板块的环境面貌，还有对应的配套提升，都很难优化。
这一点，在入手之前，必须想清楚能不能接受。
至于华景生物药厂那块地，私信问的人很多。
但这块地毕竟还没挂牌，今年开盘的可能性很低。
单纯从素质上看，挺能打的，有经过时间沉淀的顶级学位。
像华景这种缺乏新规产品的板块，只要有新盘，基本都不愁卖，内部置换的购买力都能清盘了。
只是苦了二手业主，估计又是一波打压。
海珠的话，今年关注度高的应该是琶洲南三兄弟。
地块先天条件一般，都是分割的小地块，很难连片开发。
做豪宅肯定没人要，做高端改善也不容易，对手盘都很强。
所以走中海大境的路线，125㎡起步，主力140㎡，定位改善，会更靠谱。
毕竟总价越高，对手实力越强。
没那么强的实力，还不如去低端局玩降维打击。
至于地段更好的琶洲樾华樾，体量太小，就一栋楼。
这种类独栋楼盘，我是不太推荐的。
自住舒适度和保值能力，都不太好。
未来市场表现，估计会被面粉厂吊着打。
另外次核心板块，番禺黄埔荔湾，今年货量也不少。
番禺最值得期待的，肯定是番禺广场地块。
三地铁上盖、商业配套齐全、有增量预期、位置安静不吵..
综合素质，妥妥的板块内最强。
要是后续开盘真的卖3万，不仅会爆锤板块内的前期新盘和二手。
连万博很多新房，购买力都可能被分流。
比如万博城，配套成熟度和便利度，就未必是番禺广场地块的对手。
具体的点评，可以看看这篇：对对对，广州楼市要爆了
老黄埔的话，今年更多是存量新盘的竞争。
光一个中建未来方洲，就能卖2年了。
争议度比较高的是珠江春。
珠江村旧改，一直都很多人关注。
但最后呈现的结果，只能说差强人意。
一线临江当然是加分项，但真正一线临江的楼栋只有9栋。
其他楼栋，包括首开的6.7.8栋，其实都不算一线临江，中间隔着一些老小区。
如果买低层，其实是没啥江景的。
另外这个江景本身不算太好看。
楼盘正对着码头，从早到晚都是吊机和运砂船，景观面其实有点low，而且会吵。
除非黄埔港确定会搬或者重新开发，不然就目前的配套，还不如买其他主打学铁商的新盘。
毕竟7万+的价格，有点太自信了，性价比不高。
以珠江春目前的素质，撑不起来，后续很可能会降价，想入手可以先观望。
最后聊聊荔湾。
之前很多媒体说荔湾小户型要卖完了。
我觉得是开玩笑，荔湾怎么可能卖得完。
比如保利珠江天悦隔壁，就多了个保利珠江印象。
二线江景，有地铁，康有为小学，cocopark在旁，主打69-113㎡刚需-刚改定位。
抛开细节的话，还是挺不错的。
但我觉得升级之后的保利臻誉，自住会更舒适一点。
保利臻誉是保利锦上印二期，整个锦上印一共16栋楼，1栋商业，15栋住宅。
保利之前挺鸡贼，一期只卖了5栋。
熬到新规之后，再重新开发二期。
最后呈现的作品，115%使用率、纯板楼、55米楼距、低容积率、非超高层、全玻璃幕墙。
放在花地湾板块，实打实的品质最强。
至于定位，面积段在102-170㎡，主打刚改-改善，没什么问题。
只是单价5-5.5万，明显不是玩性价比的，就看你愿不愿意为高品质支付溢价了。
总的来看，今年广州新盘绝对量大管饱。
存量新盘的尾货买不下手，完全可以先观望。
这么内卷的环境，价格说不定还会有惊喜。
毕竟我觉得广州还是很难脱离经济和产业基本面，走出独立行情的。
当然对二手业主来说，今年就不会太好过。
卖地砸盘这种事，去年发生的，今年大概率还会发生。
从边郊到珠城，都很难独善其身。
另外我觉得更应该关心的，是新房的质量问题。
广州是一个很特别的城市。
人家操盘手带头推进现房销售，广州却把“拿地即开盘”当成优点来宣扬。
人家从拿地到拿证起码半年起步，有些亲儿子开发商却2个月就能卖。
老说炒房客搞坏了楼市，现在回过头看，都不知道谁在玩投机。
如果止跌回稳需要以交付维权为代价，你还会投赞成票吗？