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当朱房村地块9.5万元/平米的楼面价一出来，西北4公里外的功德寺双子座就轻松了。
它们的销售指导价是10.5万元/平米。
赶在2024年的最后一天，北京海淀功德寺双子地块公示了总平面设计图。
但它已经不新鲜了。
前不久，有关它们的户型情况，甚至连鸟瞰图、外立面都剧透出来了。
在楼盘信息这个赛道，发布最快的，早已不再是媒体人，而是房产渠道商。他们为了卖房，挖空心思拿一手的料，来吸引潜在的购房者，最终将它们变成客户。
很多时候，他们比娱乐圈的狗仔队还狗仔队。
当然，掌握一手信源的人，依然是开发商自己，尤其是营销线的人。是他们，悄悄地把信息递给到了外界。
这中间的利益关系，明眼人都是懂得的。开发商的老大们也很清楚这些潜规则，但一切是为了卖房，只是睁一只眼闭一只眼罢了。
一个好楼盘产品，好比一款新上市的手机、车型，保密工作如果做得不好，其实是营销上的失策。当没有定论的设计图提前流出，反而会拉低楼盘的档次。
回到功德寺双子地块上，从11月初被绿城中国和越秀地产摇中之后，各种产品信息很泛滥。
待总平面设计图出来后，市场反倒显得很平静。
尽管如此，花姐还是认为，越是信息杂乱，越是需要理性的分析。
两块地，两家不同的设计公司
功德寺双子座，实则由两个地块组成，西侧的由绿城操盘，剧透叫“和樾誉鸣”；东侧的由越秀操盘，叫“和樾望云”。
这两个案名，花姐念了几遍，确实觉得很拗口。字都认识，但放在一起，怪不拉几的。
它们位于海淀区西北旺镇马连洼地区，和樾誉鸣地上建筑面积约8.92万㎡，规划13栋洋房，6-10层；和樾望云地上建面8.92万㎡，规划14栋洋房，6-10层。
原本，两个地块分别由绿城和越秀摇中，但后来华润置地介入，让他们的股权变成：西侧由绿城和越秀各持50%，东侧地块由华润置地和越秀分别持股65%和35%。
如此一来，越秀横跨两块地，且这两地的项目公司也都注册在同一个屋檐下。这表明，它们要当作一个大盘来统一设计，避免内战。
但是，从总平图方案看，两块地的设计公司不同，颇有些意料之外。
和樾誉鸣是由中国建筑标准设计研究院设计——中国建设科技集团旗下；和樾望云由北京市住宅建筑设计研究院设计——北京城建集团旗下。
越秀去年与北京城建在海淀打造了香山樾项目。2024年12月突然爆发，全年网签业绩排在了北京总销量TOP2。
消失的高压线塔和改动的车库口
来看一下两家设计公司的作品。
和樾誉鸣的大门设在东边中间位置；两个出库出入口，一个在大门北面40米处，另一个在小区西南角；大门背后是面积2000多平米的下沉庭院。
由于和樾誉鸣位于西侧，拿地时被诟病最多的是，左侧15米处有一条高压线，和一座高压线塔。
在平面图上，设计师特意把高压线塔隐去了。
按照拿地文件，未来政府会将高压线入地，但没有给出时间表。至少在公示图纸时，那座高压线塔是还在的。
而丰台中建和颂九里在公示总平图时，标注了高压线塔位置，但出让土地文件里未提高压线入地一事。
东侧和樾望云的大门，在和樾誉鸣的东南40米处，大门东面也有一个下沉庭院。
车库出入口有两个，一个在西面，一个设在北面。花姐发现，北面这个车库出入口是新增的，它本应与和樾誉鸣一样，开在南面的树村北一街上。
不知何故，这次总平图调规了，把它改到了北面的街坊路上。
从图纸上看，车库出入放在北面的好处，一是利用了1#和2#之间的间距，二是不让10#南向出现路煞。
在车库开口问题上，两家设计公司的思路不一样，中国建筑标准设计研究院更循规蹈矩些。
太挤了！楼间距与楼高比最低1.08
功德寺双子座，有一个隐秘的软肋：街坊路吞噬了容积率。
和樾誉鸣和和樾望云的北面，都有一条宽15米街坊路，是在用地红线之内。它们的占地面积，分别是2350平米和2700平米。
这意味着，它们的实际容积率从2.1变成2.24。
雪上加霜的是，还限高30米——最优是45米。
设计师遇到了难题，结果是可以预见的，楼间距实在太密了。
比如，东西两个楼盘都规划了下沉庭院。由于房子是满铺的状态，只能见针插缝进行设计。
和樾誉鸣的下沉庭院约2500平米，基本占据了3#、4#和7#、8#之间的地面空间；和樾望云的下沉庭院约600米，也占了7#和10#地上一半以上空间——由于无法过路，只好在下沉庭院上架了一座小桥。
这意味着，两个小区的下沉会所，预计都会紧贴着住宅楼，否则会所很难出面积。
此外，和樾誉鸣西侧及和樾望云东侧的整排房子，楼间距与楼高的比值，绝大部分在1.08至1.26之间——最低标准为1.2。
它们中间的两竖向房子，也饱受一些配套用房的困惑，最近的楼间距只有9.2米——东区的5#和南面的配电室之间。
139平米户型是主力，占比47%
创办楼花网一年以来，对功德寺双子座的户型预测，花姐是最轻松的。
因为，它们剧透的实在是太多了。
来看一下两个项目的户型配比：
1、和樾誉鸣：129平米16套、139平米206套、157平米130套、212平米36套、253平米36套，还有28套下跃产品，共计452套；
2、和樾望云：99平米67套、106平米43套、139平米260套、174平米108套，下跃30套，上跃30套，共计538套；
两个小区计990套住宅。其中139平米共计466套，占比47%，是绝对的主力户型；157和174平米共计238套，占比24%；200平米以上户型共计72套，占比7.3%。
由于楼间距比较密，导致139至253平米户型南向，都只能做到三面宽，而99平米和106平米，只能做到南向两面宽。
以174平米户型距离（如图）：
它的进深14.2米，面宽12米，进深面宽比为1.18，南面主卧和次卧各赠送一个飘窗。
从平面图上看，和樾誉鸣的楼王4#和8#，连飘窗也没有赠送。
这多少有点小遗憾。
在海淀区，开发商想送阳台面积太难了。几个月前，有人强烈反对海淀新房设置阳台，担心影响二手房价格。