作者：何玥阳 ，编辑：嘉辛
2024年，是政策转向之年，对连续下行的房地产行业来说更是影响重大。
2023年，“房地产供求关系发生重大变化”被正式提出，2024年，需求端，一线城市松绑限购、首付利率降至新低，供给端，白名单、保障房收储等多方面政策推出，为房地产市场托底。
虽然底部信号已经越来越多，也有越来越多的人相信触底反弹是明确趋势，但对于房企来说，高负债、高杠杆、高周转的旧模式，在新周期里必定难以为继。现在到了必须转型，重新思考新生存之道的时刻。
那么，房企应该怎样构建发展新模式？什么样的房企能够拿到新周期的“门票”？
一、筑底
底部究竟在哪里？不管是房企、房地产从业者还是购房者，都关心这一问题。
不妨先看两个例子。
1991年，日本开启房地产下行周期，直到2009年，房屋实际价格指数触底，之后重回上行通道。2008年的那波次贷危机，美国房地产也经历了下行和反弹周期。
东北证券的研究发现，日本和美国的房地产低点出现的时间，与房贷利率与租金回报率之差有关。2009年，日本的城市银行房贷利率与租金回报率之差收缩至0.2%，近似交汇，美国也一样，房价低点与“房贷利率与租金回报率交汇点”出现的时间具有强相关性。
当前，在居住属性更加明显的部分三线城市，租售比和房贷利率水平已较为接近，因此，东北证券研报认为，三线城市企稳趋势将进一步加强。
而在一二线城市，房子除了居住属性，还有投资属性，属于大类资产。从投资的视角来看，随着国债收益率的持续下探，一二线城市房地产的投资属性正在显现。
在房地产市场从探底走向筑底的阶段，政策也开始强力托举。
据中指研究院监测数据，2024年全国各地出台房地产调控政策超750次，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。
可以说，当前，房地产行业面对的政策环境已处于历史最宽松阶段。
政策发力之下，房地产行业的各个指标下滑趋势放缓。
根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄。年末出现了明显的翘尾行情，一线城市成交量远高于2022年、2023年同期，二线城市12月以来也快速增长。
如果再考虑到二手房对新房的挤出效应，东北证券的研报判断，购房者的真实需求已基本稳定。
在市场逐渐回温的背景之下，根据中指研究院披露的《2024年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，2024年诞生了11家千亿房企，包括保利、万润、万科、滨江、龙湖等，较2023年减少5家，已经回到2016年的水平，百亿房企为86家，同比减少了30家，这也从侧面说明，向下的空间已经很小了。
下行周期行至尾部，再加上，2025年，预期会有适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策推出以稳经济、保就业，作为和宏观环境高度相关的行业，房地产行业也将受益于此。2025年，房地产行业有望止跌企稳。
二、分化
尽管对房地产行业发展的大趋势不应该悲观，但也必须承认，以往随便拿地盖房就能赚钱的阶段过去了，没钱就借、只要盖楼快就不怕没钱的日子也已经过去了。
未来，房企应该专注于刚需还是紧盯着改善？还是两手都抓？应该聚焦一二线城市还是三四线？或者是全都要？在当前，房企的每一个决策都应该慎重，每一个项目都应该精打细算。
那么，房地产行业里，哪里的机会更大？
房子，作为特殊的商品，首先是商品，其次才特殊。在商品的购买过程中，价格和质量是最重要的决策因素。房子也不例外。只不过，房子的质量并不局限于房屋质量，还包括地段、周边配套等。
过去几年，价格一直是影响购房决策的主要原因，而当预计房产的价格将企稳时，质量就成了影响购房决策更重要的因素。
2024年被称“好房子”的元年。
住建部多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求推动好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。
“好房子”建设也契合人民对住宅需求的迭代。
克而瑞统计指出，近几年，购房者的置业观念逐渐从“先上车，再置换”转到“一步到位”，反映到数据上，在克尔瑞监测的193个城市中，2024年三房成交套数占比54%，较去年下降1.9个百分点；四房产品的市场份额则逐年增长，今年成交套数占比较去年提升2.8个百分点至29.2%。
同时，高能级城市也表现出了更大的机会。中指研究院的《中国房地产市场2024总结&2025展望》指出，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦；湘财证券研究表示：新政之后，相较于低线城市，一二线城市成交量复苏较快。
这并不是说，房企应该一窝蜂地到一线去，去建大房子，而是要和房企自身的经验、禀赋结合起来，探寻新的结构性机会。
在千亿房企中，龙湖是专注于高端品质住房的代表。自2022年底以来，龙湖已经推出了云河颂、御湖境、青云阙等多条产品线。
2024年12月，在克尔瑞举办的“2024年度中国房地产产品力TOP100发布会”上，龙湖在各项评测中揽取八大奖项。住宅层面，龙湖御湖境、龙湖观萃分别荣获2024年度全国十大轻奢精品产品系、2024年度全国十大品质美宅产品系，北京龙湖中关村观萃项目荣获2024年度全国十大品质作品。
观萃，是龙湖在“好房子”方面的全新产品线，以业主的生活半径为标尺，精细研究业主的生活场景，围绕“四好”去创新产品。
在产品打造中，观萃将社区之外的街角公园、街区商业、居住区“打包”开发，整体改善项目周边环境，提升居住便利度和生活感；在社区之内打造多重院落式景观，以躺椅、帷幔、吧台、烛火、小型水景和戏水池等设施、景观，制造亲近、融合的互动氛围。
好房子要为好生活服务，除了环境好、功能多，观萃还在空间设计上有突破，如北京昌平项目，首次试点落地了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的鼓励政策——首层架空、风雨连廊，让项目有了充足的空间容纳全龄活动场所交给业主使用。公共空间越丰富，业主之间接触、交流的机会就越多，有助于构建群体信任关系。
9月底，观萃项目在北京、上海、成都三地陆续亮相，其中北京观萃首次开盘销售超10亿；上海观萃拿地7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度纪录；成都观萃亮相约3个月即实现清盘。
从观萃的去化速度来看，购房者对于高品质住宅有很高的认可度，龙湖的战略符合市场趋势。
三、新周期
除了顺应市场趋势，找到结构性增长机会，房企步入新周期还需要什么？
霍顿房屋是全球市值最高的房企，完整地经历过2006年美国房地产泡沫到2008年次贷危机，再到2009年的恢复。当时的霍顿遭受了订单下降、收入下降、债务高企等困局。
面对危机，霍顿果决地打折促销、卖地盘活资产以保证现金流，渡过短期危机，并迅速调整了市场定位，将目标用户从价格敏感的刚需房购置者更新为首次置业及改善型住房人群，推出全面覆盖不同群体客户的四大新产品线。
日本的三井不动产也曾经历过地产泡沫的破灭，破局之道是通过加强租赁业务实现持续性利润，并降低杠杆率。
从以上两个案例可以看出，房企要完成转型、穿越周期，需要做好地产+，来构建第二甚至第三增长曲线，用更健康的业务结构获取持续性的现金流，实现长期发展。
放眼行业中，龙湖的地产＋能力值得关注。
除了地产开发，龙湖还拥有运营和服务两大业务板块，涵盖商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造四个航道，前两个航道属于运营，后两个聚焦服务。运营和服务都是龙湖从多年前就开始布局的业务。
商业投资方面，2024年，龙湖新开13座商场，目前商业累计运营商场超90座，运营总建面超900万平方米，已开业项目覆盖城市23个，合作品牌数超6800家，其中战略品牌数超400家。运营方面也更加精细化，一方面以“城市级、区域级、社区级”产品分级体系展现差异化优势，同时推动存量改造；另一方面通过出圈IP场景打造、原创IP活动迭新、会员精细化服务。
资产管理航道定位于“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务。冠寓是收入占比最大的基本盘业务，截至目前，开业房间数超12.3万间，出租率超过95%。
龙湖的物业管理，一直备受认可，既为业主提供服务，也为商企客户及城市公共建设提供服务，如华为、蚂蚁、上海虹桥。龙湖智创生活的客户满意度连续16年超过90%，截至2024年上半年，龙湖智创生活在管面积达3.7亿平方米。
“智慧营造”的业务载体是龙湖龙智造。代建具有抗周期性，龙智造2024全年新增代建总建筑面积800万平方米，代建委托方忠诚度98.3%，已经成为代建行业强有力的竞争者。
这四个航道，收入具有持续性，利润率也更高。
2024年1—11月，四个航道实现的经营性收入为243.6亿元，同比增长8%。上半年，经营性业务的毛利率超50%，净利率超25%，对集团的利润贡献在80%以上，同时，也实现了正向的经营性现金流，让龙湖的内生增长不再受债务规模的约束。
从“房地产开发是绝对支撑”到“1+2+2”格局，龙湖完成了业务重构。在2024年中期业绩会上，龙湖表示预计到2028年，经营性收入占比将过半，这个时候就可以说，成功切换为新的发展模式。
重塑业务模式、再造核心能力，是房地产行业下个周期的门槛，像龙湖一样及早发起转型并已经取得成效的房企，在下个周期里，机会更大。