2024年昆明房地产市场楼盘销售排行榜出来了，各个项目卖得都不算很好，销冠龙湖山海原著也才卖了13.7亿，上10亿的楼盘只有4个，而2023年的销冠楼盘华发书香云海，销售额还有17.29亿，排名前十的楼盘销售金额全部超过10亿。
如果和昆明房地产市场巅峰的2020年相比，那更是天差地远，那一年的销冠楼盘是俊发彩云城辰湾，销售额高达61.2亿，比去年销售金额排名前五的楼盘加起来还要多。当年排名第30位的绿地国际健康城（销售额15.66亿），放到去年也能轻松夺冠。
虽然龙湖山海原著的销售额无法和前些年相比，但能够夺冠却不是个偶然现象。
山海原著2021年就开盘了，前期地块早已交付入住，去年在售的其实是后期的高层地块，龙湖为了和最早的洋房叠墅、合院相区别，本来是单独取了案名，比如御景、紫宸、揽境、上宸等，但实际上都是原来西南海的地块，所以统计时仍旧只算山海原著一个项目。
后期地块的产品不太一样，可是定位也都是高端改善型产品，价格去年有下调，但总体不算便宜。
作为一个走高端路线的精品改善型项目，居然成为昆明的年度销冠楼盘，是一件很不寻常的事情。因为往年昆明房地产市场上销售夺冠的项目大多是价格相对实惠，主打配套的刚需、刚改类楼盘，比如2023年和2022年的销冠都是是华发书香云海；2021年排名前三的项目俊发城、俊发彩云城、俊发观云海，都是走平价路线的大众盘；2020年的销冠楼盘彩云城辰湾更是如此。
去年，书香云海、双河湾等前几年卖得很好的大众盘其实也还在卖，但不仅卖不过山海原著，连价格比山海原著更高的保利天珺也卖不过。保利天珺如今的成交均价超过1.8万/平米，属于当下价格最高的项目之一，能够成为去年的销售亚军楼盘，的确很让人吃惊。
事实上去年销售额排名前十的楼盘中，三分之二是价格比较高的改善型项目，就连排名第六的万科城，尾盘的价格相对也不算便宜，已经基本上属于改善型客户才会考虑的项目。
前十之后的项目中价格相对比较高改善型楼盘也差不多占了一半，而且排名还都比较靠前，像美的北京路9号、山海湾8号、金茂府就分别占据了十一到十三的位置。
其实类似现象2023年就出现了，当年销售额排名前十的楼盘中，超过一半也都是精品改善型项目，只不过销冠被书香云海夺得。和房地产市场红火的2020年前后相比，TOP20项目的结构有了比较明显的区别，当时最风光的是主打刚需的楼盘。
这种变化说明了两个问题，首先是刚需没以前那么“刚”了。刚需项目的购买群体比较年轻，购房动机以工作、结婚、小孩上学为主，一直是房地产市场上最主要的购房人群，可是如今这个群体不仅绝对数量在下降，更主要的是购买力受经济形势的影响，去年有了比较明显的下滑。
另外，由于购买力下降，部分刚需人群转向购买更具价格优势的二手房，毕竟刚需买房首先要解决的是“有房住”，其次才考虑“住得好”。这也就导致市场上的刚需新盘，除非价格特别有优势，配套上没有短板，尤其是附带优质学位，否则还真不一定竞争得过选择余地更大的二手房。
其次，去年昆明市场上的改善性购房需求相对比较强劲，也即“改善真的在改”。反映在销售上，就是山海原著、保利天珺、华润中心、凤起兰庭、北京路9号、山海湾8号等改善型楼盘的集体亮眼表现。
难道经济环境不好，消费降级对改善型购房没有影响吗？影响当然也还是有的，可是市场环境再差，改善的需求仍旧客观存在，而且和我国刚需购房人群绝对数量逐年下降不同，随着建筑老化，住宅迭代，潜在换房人群其实是在逐年扩大。如今房价下跌，规划条件放宽，第四代住宅涌现，进一步激发了改善需求。
用一家房地产企业老总的话来说，以前房价高，有的人想换房但只能买得起普通住宅，干脆就不换了。如今价格下来了，同样的价格居然可以买到大平层，有这方面需求又具备一定经济实力的人群，一定不会放过如今难得的购房时机。
而且和刚需面临二手房争夺不同，改善型需求相对不太愿意买二手房。这个道理其实也很简单——都决定换套好一点的房子了，如果不是特殊理由，谁愿意买二手房呢？