乐居楼盘测评系列 测评师：郑建宏
买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。
【评测师点评楼盘】
天健清风和景雅苑位于吴江太湖新城，邻近东太湖生态园，规划为纯洋房社区（6-7层）。
【项目亮点】
1、天健清风和景雅苑容积率仅约1.2，打造低密洋房社区，绿化率达43%，生态环境宜人。
2、三种户型格局方正，南北通透，大面宽采光，所有房源全装修交付，包含中央空调、新风系统和地暖。
3、项目与轨交4号线两个站点之间的距离均是约900米路程，步行可达；西边就是苏震桃公路，自驾出行便利。
4、所在版块有4个大型商超，吃喝玩乐购一站式体验去处多，周边教育资源丰富，项目东面规划有一所学校。
【价格分析】
2021年9月18日，天健清风和景雅苑全部548套洋房一次性获取预售证，整体备案均价约26173元/平米，总价290万/套起。目前，该盘在售均价约27400元/㎡，总价区间301-384万/套。据CRIC苏州机构数据显示，2021年10月吴江区新房均价约19209元/㎡，吴江太湖新城版块均价约24930元/㎡，由此可知项目均价高出版块均价水平2700元/㎡左右。另据贝壳二手房数据，吴江太湖新城版块二手房挂牌价约2.4万/㎡，天健清风和景雅苑也比多数二手房贵3000元/㎡，当然相较于附近地段的二手房，比如同在秋枫街上的小区如蓝光天悦城挂牌价2.8万/㎡，湾上风华3万/㎡，北极星尚雅苑3.1万/㎡。以110㎡的房子为例，买天健清风和景雅苑能够节省约6-39万/套。结合当前苏州二手房交易较冷清，而吴江太湖新城挂牌量达4000套之多，如果考虑买入天健清枫和苑以谋求未来增值，建议谨慎对待。从另一方面来看，天健清风和景雅苑所在地块于2020年6月19日由天健竞得，成交楼面价18074元/㎡，目前在苏州一般房屋的建安成本、营销费用、融资利息费用、人员工资合计超10000元/㎡，所以开发商几乎是在以保本价卖房。再者，天健清风和景雅苑所处的位置属于吴江太湖新城打造的低密宜居住区，紧邻的楼盘或小区由琥珀半岛、中旅名门府、建发独墅湾等，相比版块内以高层为主的小区（苏州湾红星天铂、苏州湾壹号、北极星尚雅苑），天健清风和景雅苑洋房能为业主带来更好的居住体验和收藏价值。
如果购房者是纯粹改善自住条件的，预算又充足，对天健清风和景雅苑产品、配套都满意，那就可以直接买入。
【楼盘规划】
天健清风和景雅苑位于苏州市吴江区太湖新城（松陵镇）秋枫街西侧规七路北侧，由26栋多层住宅楼、5栋配套设施房及一层地下室组成，其中1#～26#楼为多层商品住宅房，27#～31#楼为配套设施房。项目容积率仅约1.2，定位“低密生态洋房住区”。
天健清风和景雅苑采用人车分流模式、地上地下双精工装修大堂、社区智能互联系统，让业主在小区散步漫步、归家极具安全感和尊严感。超大楼间距、全覆盖绿化，整体景观设计参考江南传统的街巷格局，打造成新中式园林，其中包括了十个景观功能区，并有社区直饮水。
产品户型方面，天健清风和景雅苑共有3种户型可供选择，建面约110㎡、125㎡、140㎡，户型格局方正，大面宽朝南，采光充足，利用率高。全装修交付三大件齐全，且采用国际一线品牌，如大金中央空调、威能地暖、日立新风系统，方太厨电、科勒龙头等。
【楼盘基础信息】
1、纯洋房住区，稀缺性产品，更具保值与增值作用。
2、作为改善盘，一户人家两辆车甚至更多都不奇怪，因此车位比较充足也是理所应当的。
3、绿化率高意味着景观组团丰富，业主在家即可感受得到绿意葱葱的环境。
【户型分析】
宽景奢逸C户型-四居室-建面约140㎡
作为纯洋房住区，天健清风和景雅苑洋房共有3种户型，建面分别约110㎡A户型、125㎡B户型、140㎡C户型，先以C户型为例进行分析。
C户型四室两厅两卫，电梯独立入户，相当于一梯一户，入户玄关设计，既保证室内私密性，又让归家仪式感强；大面宽朝南+双联阳台，采光充足，空间使用率高；餐客厅一体，视野开阔，通透性好；U型厨房布局，实用性强；客卫干湿分离，日常使用方便；主卧套房，自带独立卫浴与双衣帽间，且朝南大飘窗，功能齐全，居住舒适度高。
宽景朗栖A户型-三居室-建面约110㎡
A户型建面110㎡，三室两厅两卫，适合首次改善或部分预算充裕、首次置业的购房者。该户型套内基本格局方正，空间利用率较高；边户入户设计，通透性好；三开间朝南，采光良好；餐客厅一体，直通双联阳台，后者空间满足休闲与晾晒两大功能；U型厨房布局，实用性强；客卫干湿分离，日常使用方便；主卧自带独立卫浴与衣帽间，且有一个朝南大飘窗，居住舒适。
【样板房细节】
在B户型样板间，餐厅紧邻厨房，方便日常餐前碗筷、菜肴放置于餐厅，也有利于饭后餐桌收拾，不仅如此，餐厅还与一个北阳台相连，使这一功能区通风和采光的效果都达到最佳。在室内环境中尽可能地多利用自然采光，不仅对人们的健康有着重大意义，还可以节约照明用电，降低能耗。
【交通出行】
轨道交通：天健清风和景雅苑邻近轨道交通4号线，地处笠泽路与顾家荡站之间，从小区出发到任意一个地铁站约900米，短时间内步行即可抵达，进而通过该线路去往全市各区，同时也可以和2、3、5号线一票换乘。
公共交通：天健清风和景雅苑周边1公里范围内共有6个公交车站，其中距离项目最近的是4号线李泽路站，途经的公交车分别有707路、709路、722路，均在吴江区域内运营，可分别到同里景区、吴江高级中学、花港、松陵公园等。
自驾：对于出行基本自驾的业主而言，天健清风和景雅苑可说是相当便利，因为项目与苏震桃公路（S230）紧邻，经由笠泽路就可以上苏震桃高架路，往北可直达太湖苏州湾大桥。通过该大桥，业主即可到达友新快速路，继续前行可分别选择吴中大道快速路、南环快速路、西环快速路去往各区。
【周边配套】
教育配套：吴江太湖新城配套完善，其中教育配套资源对购房者会有更大的吸引力。据悉，天健清风和景雅苑周边2.5公里就有苏州湾实验小学、苏州湾实验中学、吴江中学等名校，囊括了小学到高中阶段的教育。此外，苏州湾实验中学的西南方位有在建的南京师范大学附属吴江水秀小学与附属吴江幼儿园，也是苏州湾2个实力强劲的学校，两所学校9月1日已开始正式投入使用。更让人期待的是，项目东面还规划有一所初中，未来业主家的孩子过一条马路就可以上下学了。
医疗配套：苏州市第九人民医院是苏州南部集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级乙等综合医院，占地235亩，建筑面积30.3万平方米，设计床位2200张，停车位3000个，实际开放床位1547张，可为周边小区业主提供健康保障。天健清风和景雅苑与该院之间的实际路程约3.8公里，自驾可快速抵达，另有苏州永鼎医院距离小区更近，仅约2.6公里。有这两所医院在家附近，业主偶尔抱恙，第一时间重视就可以得到快速医治。
商业配套：作为吴江太湖新城市民的一份子，天健清风和景雅苑业主拥有苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、阅湖台喷泉、吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园、水秀天地等大型商服配套，其中水秀天地与小区相距3.4公里左右，如果时间充裕，步行也能到达。洛克菲勒文化艺术中心、超100亿兴建的银泰环球城，以及亚洲最大内湖音乐喷泉、游艇码头、帆船俱乐部等高端设施也都在附近，天健清风和景雅苑的业主有空即可就近体验一番。就生态环境而言，天健清风和景雅苑周边有东太湖生态园、苏州湾体育公园、阅湖台，它们都是业主茶余饭后、节假日休闲的好去处。
公园配套：就生态环境而言，天健清风和景雅苑周边有东太湖生态园、苏州湾体育公园、阅湖台，它们都是业主茶余饭后、节假日休闲的好去处。
配套点评：要是你入住天健清风和景雅苑，均有机会在附近采用慢跑、骑行等不同方式进行锻炼，有健康才有将来！
天健清风和景雅苑周边配套完善，生态环境宜人，适合对居住品质要求高的改善型购房者。
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文章来源:乐居君