乐居楼盘测评系列 测评师:张霄

买房之前,需要我们先在心里绘制一个「雷达图」,用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

高铁新城板块低密洋房,周边教育资源丰富,自带商业,潜力大。

【项目亮点】

1、铂悦春和万象约500米范围内有两所学校,3公里范围内有5所学校,教育资源丰富。

2、铂悦春和万象产品为9-13层洋房,得房率82%-84%,127㎡户型还赠送4个飘窗,空间利用率较高。

3、户型方正,带宽景阳台,注重私密性,卧室分开布局,互不影响。

【价格分析】

铂悦春和万象开盘价30200元/㎡。项目周边在售的新房不多,嘉致峰庭高层均价约2.9万/㎡、金裕上辰高层均价约2.3万/㎡、朗诗蔚蓝广场高层均价约1.8万/㎡。项目周边二手房不多,周边二手房整体均价在2.8-3万/㎡。项目北侧的中海珑湾,均价约2.8万/㎡,东南侧有芯汇都市景苑,均价约3万/㎡。截至2022年9月2日,铂悦春和万象已先后5次取证,入市房源1224套,目前还有433套待签约或正在签约中,完成签约房源791套,去化率约65%。就2022年7月与8月苏州市区商品住宅成交来说,铂悦春和万象网签量均强势占据前二的位置,更是勇夺8月销冠,足见其号召力的坚强与持久。

铂悦春和万象价格相对周边新房、二手房来较高,项目为低密洋房,属于较稀缺产品,居住舒适度较高。而周边的新房与二手房均为高层房源,不具价格参考性。

【楼盘规划】

铂悦春和万象占地约3.6万㎡,共有24栋9-13层洋房,1080户,车位1531个,地上车位54个,其余全部为地下车位,车位比为1:1.51。项目容积率约1.8,绿化率42%,得房率约82%-85%。

铂悦春和万象首期开盘将推6栋楼,共264套房,分别是2#、3#、6#、7#、11#和15#号楼。首开6栋均为1梯2户设计,户型面积区间为106㎡—143㎡。

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铂悦春和万象内部配套有活力广场、羽毛球场、冥想花园和阅读空间,在5#与9#号楼之间有一个儿童区,6#与14#之间为98m*22m的中央花园,北侧将有一个艺术廊架。另外,项目还会打造一个570m的夜光跑道,每隔6米会有一个照明区域。12#与16#号楼之间西入口处,会设置星级酒店落客大堂,共分为四个区:大堂、邻里中心、快递区和礼宾区,做到人车分流。

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【楼盘基础信息】

1、容积率为1.81,是低密洋房社区。

2、绿化率为42%,高于同等楼盘绿化。

3、车位配比1:1.5,车位充足,

基础信息点评:铂悦春和万象绿化率达42%,小区中有金桂,晚枫、红枫、榉树、朴树……共打造了7种不同景观,景观丰富,风景优美,有利于居住者的身心健康。另外铂悦春和万象自带商业,商业广场预计2024年投入使用。

【户型分析】

A户型-三居室-建面106㎡

铂悦春和万象首开户型分别为106㎡、127㎡和143㎡的3-4房。户型方正实用,由于集中供暖/冷,因而没有空调外机区域,整体空间利用率更高。上述三户型均带阔景阳台,采光充足,视野开阔。

106㎡户型 三房二厅二卫

该户型南北通透,近7m朝南大阳台,采光充足;三卧室分布在北侧、东南侧和西南侧,私密性较好,北侧与西南侧主卧均带飘窗,得房率高,独立客餐厅,U形厨房,动线流畅,明厨明卫,卫生间干湿分离。

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106㎡户型,三卧室全部独立分开在各角,私密性强的同时也互不打扰,适合家中有老人或小孩的业主。

B户型-四居室-建面127㎡

127㎡户型 四房二厅二卫

该户型南北通透,户型方正格局,浪费空间少,布局合理,动静分区,6.2米横厅,餐客一体带大阳台,四卧室均带飘窗,空间利用率高。北侧书房区域呈开放状态,可自由改造。干湿分离,明厨明卫。

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127㎡北侧书房呈开放状态,可改造空间大,可将书房与客厅中餐厅互换,也可将书房作为儿童房,父母在客厅也可看到孩子的状态。另外,铂悦春和万象没有地暖和空调,采用集中供暖/冷,有新风系统。因而每栋楼均没有空调外机,外立面会更美观。

127㎡北侧书房呈开放状态,可改造空间大,可将书房与客厅中餐厅互换,也可将书房作为儿童房,父母在客厅也可看到孩子的状态。

【交通出行】

轨道交通:铂悦春和万象距离地铁2号线大湾站直线距离约800米。2号线起于相城区的骑河站,终止于工业园区的桑田岛站,途经相城区、姑苏区、吴中区、苏州工业园区,可直达山塘街、苏州火车站、尹山湖、高铁苏州北站等。

公共交通:距离铂悦春和万象1公里范围内有7个公交站台,其中距离项目最近的站台是南师大相城实验小学站,直线距离约为300m,该站台只有891路。除此站台外,还有南师大相城实验小学南、长三角国际研发社区启动区、大湾桥等多个站台,涵盖的公交车有811路、827路、877路、83路、806路、3路、苏州83路、轻舟苏2线和轻舟苏3线。其中891路为微循环公交,路线覆盖相城区高铁新城,811路可直达万达广场,3路可直达苏大东校区。

自驾:铂悦春和万象位于高铁新城齐门北大街与蠡太路交汇处,附近有采莲路、富临路、蠡太路、太湖大道、中环北线、227省道、苏虞张公路、G312国道等交通网交错。其中采莲路为双向六车道,该街道在学校附近,上下学时间该路段可能会造成拥堵。另外,项目向南1公里就是中环北线高架,通过高架去往高新区、工业园区都比较方便,也可沿蠡太路直行汇入G312国道,去往园区、昆山等地。

交通点评:铂悦春和万象位于相城区富全路南京师范大学苏州实验学校西南侧。附近有地铁2号线,公交站台多,自驾方便。

【周边配套】

教育配套:铂悦春和万象紧邻两所学校,分别为南京师范大学相城实验小学和南京师范大学苏州实验学校。其中,项目与南京师范大学相城实验小学直线距离约为300米。该学校由苏州高铁新城管委会和南京师范大学联合创办,是一所公立小学;项目与南京师范大学苏州实验学校直线距离约为100米,该学校是一所全日制民办学校,包括幼儿园、小学、初中、高中。除以上两学校外,附近距离约1.6公里还有相城区英才学校、苏州市振吴实验学校,2.3公里还有澄阳小学,周边教育资源较多。

医疗配套:铂悦春和万象周边医疗设施较少,最近的医院是苏州市妇幼保健院,距离项目直线距离约2.3公里,该医院为专科医院,目前处于在建中,预计2024年交付。另外,项目北侧还有一所复旦大学附属中山医院在建中,该医院为三甲医院,主研心脑血管疾病,交付时间待定。除以上两所在建医院外,已有医院中,5公里左右的医院有苏州市广济医院、苏州市第五人民医院和苏州市相城人民医院。

商业配套:商业配套方面,铂悦春和万象雅苑与苏州高铁吾悦广场直线距离约900米,3公里范围内还有金灿时代商业广场、欧风商业街、芯光里商业街(尚未开业)、泰元商业街和圆融广场等,可满足日常消费需求。

公园配套:铂悦春和万象周边景观资源较丰富,距项目最近的是大湾公园,直线距离约600米。项目5公里范围内有荷塘月色湿地公园、澄阳桂花公园、元和公园、长三角樱花主题公园和澄园。此外,项目南侧还有北河径生态公园,西侧有元和塘景观带和中国花卉植物园。

铂悦春和万象主推106-143㎡洋房,均价3.1—3.3万元/㎡,适合改善类人群。

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文章来源:乐居君