一线城市承担更多风向标、领头羊角色。2024年一线城市楼市政策进行多轮宽松，带动市场走强。其他城市在一线城市成交企稳的背景下，短期市场心态有所缓和，成交也有所起色。虽然政策起到稳定作用，但无法改变楼市下跌趋势。9月26日的高层会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，住建部、央行、财税等多部门联合推出相应举措，市场感受到楼市要“变天”了。

Point 1

政策特点：降门槛 一线城市持续宽松

2024年房地产宽松政策不断，楼市正在重塑信心。从中央到地方，宽松的尺度和密度是这轮行情中最为大的。针对需求侧除了一线城市还有限购外，海南省多个城市也开始退出限购行列，全国绝大部分城市都没有限购；房屋以旧换新，购房和入户挂钩等举措释放刚需和改善力量……供给侧方面，存量房收储，加快城中村改造等成为重要抓手。

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多方发力降低置业门槛

金融层面对楼市释放的暖意十足，比如“517”后不少城市新增房贷利率和存量房贷利率依旧有很大落差，比如一线城市二者之差可以达到180个基点。9月29日，中国人民银行会同金融监管总局发布金融支持房地产政策，正式启动存量房贷利率下调，及优化个人住房贷款最低首付比例等。2024年LPR继续下调，是历史上的最低点。

此外，降低税收等举措也为交易起到润滑作用。尤其是目前二手房交易逐步占据重要比例，加快存量房交易为一二手交易链条的顺畅起到铺垫作用。总之，各部门都为释放购买力出适合的政策，稳定了成交量。

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一线城市走向全面宽松

一线城市是调控最严格的地方，这给楼市调控留有足够的操作空间。2024年一线城市两轮大级别的放松，促使楼市交易稳定。目前广州已经全市取消限购，深圳四个核心区有限购，北京和上海虽然还有，但施行区域上的差异化，并且准入门槛也大幅降低，如果想“上车”，上海外环外区域只要1年就可以，北京则是“五环内5改3”“五环外5改2”。一线城市楼市企稳可以对其他城市的信心起到稳定作用。

Point 2

上海迎来两波大级别宽松 释放住房消费活力

一线城市对楼市政策的反应很灵敏。2023年9月一线城市楼市调控转向，短期都会引发一波交易潮，但持续性似乎不太强。在一波热情释放后，市场陷入拉锯，买方对政策依赖相当高。但也证明一件事，在上海，限购、限贷对楼市制约力非常强，适度宽松可以释放很多需求。

从上海楼市来看，毕竟是一线城市，整体要比二线城市要稳健些，但内部还存在诸多结构性不平衡，比如新房和二手房交易热度上的不一致，外环内和外环外库存失衡，新房销售热度冷热不均等。楼市政策也需要解决这些结构性矛盾。

2024年延续政策宽松走向

POLICY

1月30日限购进一步宽松，非本市户籍居民社保或个税满5年以上可以在外环外购买1套房。不过基于临近农历新年，因此短期效果并不明显。3月的小阳春有部分体现政策效果，但依旧没有扭转大势。

5月27日上海再度迎来大级别宽松举措，限购方面社保年限由5年降低为3年、多孩家庭可以增购1套房、取消离异购房合并计算住房套数规定等；信贷方面首套和二套房的首付比例出现不同尺度下浮，降低进入门槛，此外，利率也进行下浮，降低置业总支出。除了限购、限贷的宽松外，还引入买房补贴等举措，更大范围释放刚需和改善的需求。由于政策内容多，力度大，因此政策的持续性要高于前几次，直接推动6月份成交量成为上半年的高点。

9月再度迎来政策窗口期，9月29日上海公布“沪七条”，从限购、限贷、税收等多维度以“组合拳”方式推动市场止跌回温。限购方面，购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限购门槛进。限贷方面，首套房首付降低到15%，二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛。

11月中旬，上海取消普通和非普通住房标准，房屋交易税费也顺势做了调整，降低房屋流转过程中的成本。成交量方面释放显著，尤其是二手房，受政策利好最直接，10月以后的成交量稳步攀升，并且在量上恢复到2021年7月楼市调控水平。随着成交量释放，价格也出现跌幅收窄。楼市短期出现明显止跌现象。

四季度楼市出现暖冬扭转政策持续性不强的印象。一方面是政策力度加大，能放尽放，并且是限购、信贷、税收等构成的“组合拳”；另一方面，创造了不错的外部环境，比如9月24日国新办就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会央行行长释放金融宽松信号，对整个经济向好运行有推动作用，市场信心和预期有明显改观。共同推动楼市短期出现止跌现象。

Point 3

政策还有腾挪空间 呵护市场筑底回升

楼市稳则经济稳，预计明年GDP增速依然是5%的目标，因此房地产需要进一步提升市场活力，化解相应风险。住建部工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳。包括着力释放需求，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位”等。

从上海本土而言，基于各类政策的严苛程度，政策还有宽松空间。比如限购还可以做结构性优化，满足不同客群的需求。此外，从外部环境来看，美国还有降息空间，这给我们降息提供可能。目前全国主流房贷利率是3%，上海首套是3.15%，不排除向3%靠拢甚至跌破3%的可能性。此外，城中村改造也是释放需求的重要手段，预计会加快相应步伐。

总之，在既定的政策框架下，上海还有“安全垫”给楼市缓冲。如果后续市场出现交易降温的苗头不排除会继续推利好政策的可能。在政策的呵护下，一线城市预计会进一步夯实底部，先于其他城市实现回稳。