本文来源：时代周报 作者：李杭
过去，北方寒冷地区的“银发族”如候鸟般迁徙至海南岛过冬；而如今，凭借着极高的性价比，西双版纳成为了不少外省人过冬的新选择。
据云南省文化和旅游厅统计数据，仅 2023 年，从外地到云南旅居的人数就达 200 万。其中，长期旅居大理的人数约 20 万，旅居西双版纳的约30 万，主要来自川渝和东北地区。
外地人的涌入，也带旺了当地的楼市。
西双版纳统计局数据显示，2023年西双版纳实现商品房销售面积201.69万平方米，增长34.4%，同时，商品房销售额也表现出强劲的增长势头，约为146.83亿元，同比上涨50.4%。
值得注意的是，西双版纳的首府景洪市在商品房销售方面表现尤为突出，其销售面积达到了170.31万平方米，同比上涨高达52.5%。
然而进入2024年，西双版纳的房地产市场表现明显逊色于去年。据统计，2024年1月至10月，西双版纳新建商品房销售面积110.97万平方米，商品房销售总额80.86亿元，跟去年相比有所下滑。
一位房产中介告诉时代周报记者，目前外地人涌入西双版纳投资买房的热情正在减弱，许多人意识到，这里不过是一个四线城市，房产升值空间有限，真正有养老需求、需要自住的人才会选择购房。“至于短期居住，租个房子不是性价比更高吗？”
看重环境和气候
2017年退休后，东北人刘先生在西双版纳花费180万购入了一套别墅。他记得，当时在西双版纳买房的东北人并不多，海南依然是大部分人的首选。
当时海南省政协有调查显示，每年在海南过冬的60岁以上老人近百万，其中东北人占比最大，海南也因此被坊间戏称称为“东北第四省”。
然而，2017年4月起，海南实施了一系列限购措施，其中包括暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，无住房的非本省户籍居民家庭在购房前需缴纳一年社保等。
政策出台后，外地人购房变得受限，同时，海南房价的飞涨也让许多外地人放弃了在当地购房的计划。
安居客数据显示，2017年三亚新房平均价格达到22191.42元/平方米。“对于许多东北的‘候鸟’老人来说，他们的主要经济来源是退休金，而三亚的高房价和高物价让他们难以承受，所以他们开始把目光放到了其他城市。”刘先生说。
在刘先生看来，东北人选择到西双版纳购房，最主要的原因还是看中了这里的环境和气候。
“西双版纳位于北纬21°，冬季白天的平均温度约为25℃，气候温暖，比三亚更适合长期居住，所以吸引了很多北京以北的人群。”刘先生说，目前他熟悉的康养机构里，80%都是东北地区的老年人，而整个西双版纳，北京以北地区的人大概可以占到40%左右。
多重因素的叠加下，西双版纳的房地产市场热度飙升。
西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年全年的1.5倍；销售金额为170亿元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。
市场需求的激增也推动了西双版纳的房价。
2017年8月，西双版纳的房价开启了“狂飙”。不到三个月的时间，房价从4000元/平方米，直接翻倍上涨到了8000元/平方米。
2018年7月，新房涨到顶峰，均价达到11747元/平方米，甚至超过了当时省会昆明的11382元/平方米。
难回2023年春节楼市高峰
不过，作为一个旅游城市，西双版纳的房价受游客流动和旅游业发展周期的影响较大，长期处于波动状态。
西双版纳房产中介王先生告诉时代周报记者，冬季旅游的人群到西双版纳居住甚至购房置业，从而推动购房市场活跃，而到了淡季，购房需求减少，整体就会回归平稳。
据了解，自2019年开始，西双版纳房价就遭遇“断崖式”下跌，不少项目价格甚至出现“腰斩”。到2019年年中，房价就跌回8109元/平方米，跌幅达12.24%，跌幅在全国仅次于三亚。
从整体供应上来看，克而瑞云南机构数据显示，2019年，西双版纳新增供应面积达到了近几年最高的401.27万平方米，当年成交面积只有187.9万平方米。
库存的积压，加上需求的降低，西双版纳的房价开始出现持续下跌。2022年上半年一度跌进了“6字头”，距离市区偏远一点的房子只要4千左右。
不过，随着疫情结束，云南旅游市场在2023年初迎来了复苏。西双版纳成为了春节假期最火的旅游目的地之一。据统计，春节期间西双版纳接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。
大量游客的涌入，也带动了西双版纳房地产市场“回春”。
“2023年游客数量激增，很多人也会冲动买房。三年来因为疫情没买房的人也集中购入，再加上想买来投资的和本地刚需，导致市场成交量短期内激增。”王先生说。
不过今年以来，随着需求的减弱以及楼市大环境的冷却，西双版纳的房地产市场呈现出一定的波动下滑趋势。
统计数据显示，2024年上半年，西双版纳景洪市辖区完成投资51.24亿元，同比下降12.4%，商品房销售面积70.19万平方米，下降42.6%。
王先生告诉时代周报记者，在他的观察中，今年西双版纳的低价房卖得不错，但高端楼盘的成交量明显减少。
“今年来西双版纳的客户群体有了明显变化，大家更注重性价比了。虽然外地游客依然很多，一些人也有购房的想法，但购房者普遍变得更加谨慎。”王先生说。
刘先生也表示，身边原本计划来西双版纳过冬的朋友，大多数都放弃了购房的打算。“冬季，避开春节假期，一千多元就能租到一套两室一厅的房子。许多人当初说是买来投资的，但到了夏天，房子根本租不出去。”
尽管西双版纳冬季依然是避寒胜地，但房价却并未如预期上涨。根据安居客的数据，12月景洪的平均房价为7265.75元/平方米，环比下降0.9%，同比去年下降2.16%。
对于今年春节期间的市场表现，王先生心里也没有明确的答案。“虽然直播和短期需求可能带来一些成交量，但从整体趋势来看，可能回不到2023年春节那个高峰了。”
不过这也印证了房产市场日趋理性，房子是用来住，而不是用来炒成为普遍共识。