今天上海土拍又出地王，全网刷屏。
其实另一个现象比地王还重要。
毕竟地王你也买不起。
2024年集中出让宅地分布及现状
地王大家都知道了，不多讲。
龙华地块被民企宸嘉拿到，溢价率40%，楼板价12.6万/㎡。
扣掉自持实际楼板价超13万，建成房子计划卖20万/㎡。
其实地块条件很一般。
不方正，附近大片建成区，不好开发。
下穿地铁23号线、靠加油站、离烈士陵园不远，不好卖房。
这都拍到13万，开发商豪赌2025年市场会火。
群友惊呼：
今年不买房，明年买地王。
以前嫌中海西岸领邸贵，内环外还要卖14.2万。
现在不贵了吧？才一公里就涨这么多。
11月28日第七批土拍“地王”被华润拿到。
浦东新杨思地块溢价率40.4%，比隔壁地块拔高2万。
地王一出来，附近楼盘都火了。
新杨思上园快速清盘，西派海上看房人爆满，中铁世博云境认购率达到295%。
今年9月14日第五批土拍，中建二局拿下大宁地块。
楼板价8.17万/㎡称不上地王，却号称要卖16万，突破中环价格纪录。
今年8月7日第四批土拍，绿城拿了徐汇滨江“地王”。
楼面价131045元/㎡，突破徐汇价格纪录。
还真的是“今年不买房，明年买地王”。
2025年楼市走向如何
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这个分析很多人不同意：凭什么地价涨了，房价就得涨？
开发商亏钱的多了去了。
经济起不来，大家没钱买，房价肯定涨不动。
其实这么说也对。
首先，今年土拍市场整体很差。
虽然拍了地王，卖地数量比去年少了很多。
地块数量少了三分之一，出让面积却少了57%，建筑面积少了62%。
这是因为今年杨浦搞了一堆迷你地块。
整体而言，今年土拍比去年下降一半以上。
这还谈得上市场好？
不过已经在恢复了，929救市后，第七批、第八批明显热了。
更重要的是，冷热分化很大。
市区房价在涨，老百姓买的房子，真的没涨。
今年地王都在中环内，中环外地价几乎没涨。
外环外不光没涨，甚至连地都没人要。
今年集中土拍共卖掉47块地，外环外只有19块，占比40%。
去年上海卖掉宅地72块，外环外多达54块，占比75%。
尤其是五大新城，土拍大幅缩水。
临港、嘉定、松江都只卖了1块地。
其实缩水2023年就开始了，2022年是五大新城最后的辉煌。
2022年青浦、嘉定、临港前三甲，巨无霸浦东都不够看。
今年的前三甲是杨浦、宝山、闵行。
这是一个重大变化，标志着上海开始重回市区，重回摊大饼。
黄浦、长宁、虹口不好开发，公开出让土地不多。
但是旧改、协议出让的地不少。
本月初，虹口北外滩hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04地块打包给了虹口城市更新发展公司。
上月底，黄浦C010301单元205A-03、207A-01、208A-05地块协议转让给了永业城市更新建设有限公司。
杨浦、宝山、闵行承担了摊大饼工作。
他们靠近核心区，土地又多。
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2024年市区新房提价，官方承认了房价分化。
2024年市区地王频出，市场承认了地价分化。
环线2019年就提出的分化逻辑，终于被市场充分认可。
环线咨询2020年4月2日文章截图
2025年后，上海卫星城模式开始衰退，全面拥抱摊大饼。
这个过程中，各级地段价值全面重估。
比如临港，同样的价格2021年火爆异常，2024年怀着抱着冰。
兜兜转转，又回到了2019年起点。
如果你计划买五大新城刚需房，你的感受是市场好不了，市场救不动。
你的感觉是对的。
上海楼市暂时不需要你救（详见文章《不好意思，上海楼市不需要你救》）。
这个社会有多割裂，还需要我们一个房产号教育你吗。
不过明年行情到来，阿猫阿狗的房价都会被带起来。
这个时候你要注意一下，那些地方是本来就该涨，还是在浑水摸鱼。