文｜邓浩志
还有哪些救市措施能扭转局势？
连续三个月的楼市新政，至目前而言，也只是10来座大城市成交量回升，基本见底而已。更有大量234线城市仍然在下行中，仍然不确定底部在哪里。而在似乎见底的10来座大城市中，除了北上深较为强势之外的其他城市，甚至广州也都有点底部不算非常稳固的感觉。“稳楼市，稳股市”已经定为2025年的目标之一，所以后续肯定还要继续出政策，否则目标很难实现。但现在的问题是，该出的救市政策已经出得差不多了。比如首付都降到了15%，难道还要降？反正零首付是绝不可能的。房贷利率都破3%了，存款都快零利率了，也没多少空间了。限购政策除了个别城市，几乎全国都取消了。各种购房补贴，税费减免更已经在全国大量推行。所以第一个结论就是，整体而言，单纯的楼市救市大招已经不多了。
新招不多，但旧的政策有较大的落地空间。举个例，说了大半年的政府收购商品房作为保障性住房，央行计划给3000亿再贷款，但至今只花出去5%，还有95%的资金没有动。如果这笔资金入市，对去库存帮助是巨大的。再比如大城市城中村改造，由最初的十几座城市扩展到35座大城市，到最新的300个地级市。只要拆迁启动，购房需求肯定全面提升。但这些计划之所以没有全面落地，也是有具体原因和客观难度的。比如收储保障性住房，地方政府无法接受长期经营亏损，开发商无法接受巨亏清货，两者差距不是一星半点。而旧改说要加快，但前面放着一份禁止大拆大建的文件，旧规定不废止，新路径也找不到，大家也只能空喊口号。
最后一招，救经济就等于救楼市。我之前就说过，楼市已经基本松绑完了，想买的都可以买了，现在的关键是没钱买和不敢买。经济上去，就业上去才能解决这个难题。说得更直接就是收入要上去，消费力才能跟上，股市要上去，信心和流动性才能回来。虽然年底重要会议我们说了要更加积极，更加有为。但是1月20日海对面换领导后带来的新打压政策也是确定性极高的。所以说不准大利好也只能对冲大利空。所以，2025年楼市救市还能有什么招数呢？
广州核心城区，热销300万左右的楼盘
四季度，广州核心四区海珠、荔湾、越秀、天河的小户型产品热销，无论新房还是二手房。尤其突出的是芳村板块300万~400万之间的紧凑型三房单位。热销到什么程度呢？板块内的万科，中海，保利等各大开发商的若干在售项目，其65~90m²这个面积段的产品全面脱销，个别楼盘甚至需要额外给点小钱才能拿到保留单位。由于供应跟不上，区内部分知名度较低的长期滞销楼盘也出现了同类型产品销售量飙升的情况。
为什么会这样？我认为有几点原因：
1、核心城区90平米以下户型限购取消后，释放了积压了十几年的购买力。这些购买力什么目的不重要，重要的是积压时间很长，有本地的，也有外地，主要来自于佛山的，所以总量也不少。
2、偷面积产品越来越夸张，66平米现在已经能做三房二卫外加一个入户花园的产品。多房间多厕所也未必需要大面积。高得房率的60来平米产品直接可以实现当年90平米左右的空间。购房的总预算也打下来了。
3、住房市场也面临广泛的消费降级。和同行交流，目前部分客户是因为资金问题，被迫卖掉大单位换成小单位，或者卖掉优质地段的物业换成次级地段的物业。腾挪的目的是置换出部分资金解决家庭生活问题。芳村在位置上可接受，小户型又有较多的房间，自然成为了住房消费降级的重点考虑范围。
不得不提一下，由于小单位的热销，近期核心城区成交的几块宅地都陆续打造这类型高使用率的紧凑型产品。比如越秀年底在海珠和荔湾拿的几个项目，基本都是这个逻辑。所以预计2025年，这类型产品将会是市场的热点之一。