文/谢逸枫
2024年广州楼市特征基本为政策宽松、先抑后扬和年底翘尾收官、止跌底部运行和企稳基础不牢固及政策效应持续性减弱、市场分化（一二手、区域、房价、成交、房企）和结构性上涨及吸虹效应的趋势非常明显。
政策宽松，基本已经到天花板
广州，是一线城市唯一取消七限的政策最宽松城市（限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住），叠加房贷首付和利率及税费，收储和城市更新货币化、公积金、人才和户籍、购房补贴、带押过户利好政策。
收储、城市更新货币化的落地不如预期，成为广州楼市止跌底部运行、企稳基础不牢固、政策效应和持续性减弱的根本原因，其次是二手房挤压一手房，区域吸虹、预期和信心及居民收入和供求关系修复不如预期。
2025年政策更宽松，力度更大
总结现有广州房地产政策的工具箱看，该出的政策已经出来了。目前广州房地产政策宽松已经到天花板，未来的政策更宽松，力度更大，主要是在现有的政策上加码、加力。另外是国家层面的出新房地产政策和配套政策。
2025年广州房地产可能出的政策为个人所得税减让、人才和户籍、购房补贴、公积金等政策加力。后续的新政策有待国家层面推出，例如货币政策的降准降息，财政政策的收储、城市更新货币化配套政策、商业地产去库存政策。
楼市先抑后扬，年底翘尾收官
2024年广州楼市呈现先抑后扬的走势，与政策的放松节奏同步，楼市真正的转折点和成交拐点是在9月29日取消限购政策开始，叠加首付和利率政策放松，10月楼市迅速升温，成交猛增，堪称调整三年以来历史最高峰。
到11月广州市商品住宅成交量同比保持高位运行，最值得注意的是商品住宅环比下降回落降温，政策持续力减弱。11月22日、26日税收、公积金政策调整，12月税收政策实施，商品住宅成交再升温的现象，又现峰回路转之势。
国策的数据显示，2024年1月-11月广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为691.1万㎡，同比下降8.9%。商品住宅（不含保障性住房）成交套数为62609套，同比下降9.8%，按照100平方米/套，共626万平方米。
2024年11月，广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为90.47万㎡，环比下降18.24%，同比增长55.39%。商品住宅（不含保障性住房）成交套数为8298套，环比下降20.32%，同比增长58.45%。
2024年1月-11月广州新建住宅价格累计无变化，涨幅同比收窄0.10%。越秀区、海珠区、天河区为广州商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中2024年11月广州新建住宅均价24683元/㎡，环比下跌0.02%，同比上涨0.06%。
2024年1月-11月广州二手商品住宅成交面积为693.1万㎡，同比下降 10.2%。二手商品住宅成交套数为74845套，同比下降10.1%。2024年1月-11月，广州二手住宅价格累计下跌5.40%，涨幅较去年同期收窄4.40%。
2024年11月，广州二手住宅均价36973元/㎡，环比下跌0.26%，跌幅较上个月持平，同比下跌5.79%，跌幅较去年同期扩大4.55%。说明二手商品住宅成交、房价都比一手房高，但是一手房的房价上涨。
克而瑞数据监测显示，截至2024年12月15日广州商品住宅成交4247套，已达成11月成交规模的一半。到12月15日广州一手住宅网签面积达为737万平方米。截止至第50周商品住宅存量面积下降至1095.3万㎡，去化周期17.24个月。
市场分化，结构性上涨，吸虹效应
市场分化、结构性上涨、吸虹效应贯穿2024年广州楼市全年，堪称最大市场特征，其中一二手分化、区域分化、房价分化、成交分化、房企分化、土地市场分化，六大分化是市场最具体的表现，其次是结构性上涨、吸虹效应，是第二、三大特征。
市场分化，结构性上涨，吸虹效应，不仅是广州楼市如此，放眼全国楼市亦是如此。不管是一线城市、二线城市、三四线城市，都是如此。产生的根本原因是区域供需不平衡、资源分配不平衡、市场供应和产品类型成交不平衡。
2025年市场分化，结构性上涨，吸虹效应再现
市场分化，结构性上涨，吸虹效应将再现，将贯穿2025年广州楼市全年，主要是区域供需不平衡、资源分配不平衡、市场供应和产品类型成交不平衡的问题，短期内无法解决，例如供需关系的波动无法短期内抚平。
最大的问题是房企信用风险、保交房压力，商品房库存依然高、二手房挂牌量依然大、市场预期和入市信心及居民收入的修复缓慢、购房的需求挖掘和释放持续性不强，这将是2025年楼市必须面对的问题。
土地市场先抑后扬，年底翘尾收官
2024年广州土地市场的表现依然为先抑后扬，年底翘尾收官，与政策放松、销售成交回暖、土地出让规则的调整同步，9月、10月、11月、12月广州土地市场的高地价、高溢价、地王，民企出现，成为全年火爆的表现。
12月广州将有23宗涉宅地块出让，起拍总金额超过250亿元。在2024年上半年广州总共才成交了4宗宅地，收金65亿元，而在前11个月，广州共27宗宅地成交，成交金额勉强突破500亿元。
截至12月19日广州出让经营性用地吸金675亿元，仅占2023全年总出让金的57%。12月成交火爆，17天卖出18宗地，成交金额达137.8亿元，比上月增加62亿元。剩下5宗宅地中天河员村绢麻厂地块起拍价达到单价5万/平。
2025年土地市场更火更热
2024年广州商品住宅用地总体收紧，截至12月19日广州出让经营性用地吸金675亿元占2023年的57%。2021年-2023年商品住宅用地成交、金额发表为78宗/1779亿元、47宗/1221亿元、43宗/1183亿元。
预计2025年土地市场更火更热，延续2024年12月土拍成交火爆行情，一方面是土地出让规则的调整，房企拿地投资开发的溢价提高，积极性提高。另外一方面是房企在土地市场补窗的预期强烈。同时楼市的回暖。
民企加入央国企和地方国企的土地拍卖竞争中。2024年12月民企开始拿地。绿城、南通亚伦、万科等民企纷纷参与广州土拍，这是对广州楼市未来看好、房价上涨预期的积极信号。
高品质、黄金段的中心区地块集中供应，尤其是天河、海珠、白云区、荔湾区土地供应占主力。2025年广州计划供应32宗土地，涉及7个行政区，天河区11宗地，白云区10宗地块，荔湾区、海珠区和番禺区的重点地块。
止跌底部运行，企稳基础不牢固，政策效应持续性减弱
刚刚过去的10月份，广州在新政的刺激下，11月楼市狂飙出两年最佳成绩单，新房自2023年3月以来首次成交破万套。最终成绩单说明，广州楼市已经实现止跌，呈现底部运行的趋势，但企稳基础不牢固，政策效应持续性减弱。
目前楼市没稳住，成交量止跌底部阶段，没有企稳，房价则是止跌筑底阶段，没有见底。房地产市场企稳判断标准是销售成交量保持6个月-9个月的持续回升，带动房价保持6个月-9个月以上的持续上涨，不是断断续续的起起伏伏的短暂行情。
2024年10月、11月、12月的广州商品住宅成交、二手住宅成交量上升，主要是政策刺激的短期集中放量效果，不过，政策效应的持续性减弱，11月成交量降温，呈现昙花一现的现象。12月回升，预计2025年1月、2月回落。
2024年9月、10月、11月的广州商品住宅成交房价分别下降0.9%、下降0.7%、下降0.3%、二手住宅房价分别下降1.1%、下降0.4%、下降0.4%。房价环比跌幅收窄，市场结构性的因素，大户型、高价楼盘集中供应和成交，拉高价格指数。
其次是限价、限签政策的取消，带来价格的总体上涨收窄。三是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果，所谓的成交集中释放。四是不排除网签数据的滞后性因素。因此，广州房价处于止跌筑底阶段，没有见底。
住建局数据显示，2024年11月广州新房和二手房成交量继续保持在高位，一二手房单月卖出2.1万套房。11月广州市一手住宅网签面积90.02万㎡，同比大幅增长53.2%。网签8304套，环比下降20%，全年中仅次于10月份的10418套。
2024年11月广州二手住宅网签面积124.12万㎡，同比增长2.5%，环比下降1.3%，处于近两年高位水平。网签13044套，跟10月一样，继续保持在单月1.3万+套，是全年月平均11434套的114.1%。总体看一二手住宅市场降温。
住建局数据显示，2024年11月广州市一手住宅网签均价3.17万元/㎡，环比下降1.3%。二手住宅网签均价2.18万元/㎡，环比上涨0.2%。说明广州一手住宅网量价齐跌，以价换量的趋势延续，但是呈现止跌回稳的迹象信号。
广州二手住宅量价上涨，一定程度上说明市场结构性的上涨、成交复苏比较明显，由于高价、大户型楼盘、户型的供应和成交，拉高平均价，加上网签滞后性、限价和限签的政策取消影响，呈现短期上涨的现象。
总体来看，广州楼市呈现止跌底部运行的趋势，企稳基础不牢固，政策效应持续性减弱。广州新房成交量、房价没有完全止跌回稳，短期的政策刺激效应，但持续性弱，量价波动明显，说明成交量止跌，房价没有见底。
一系列利好政策持续发布和快速落地，继上10月突破1万套之后，11月广州市二手住宅网签量再次“破万”，创下自2023年4月以来新高。11月广州二手房市场较为活跃，当前二手房地产市场止跌筑底迹象比较明显，呈现止跌底部运行。
背后最大的原因是结构性变化，其次是供求关系未完全逆转，一二手住宅库存高，去化周期依然高。11月末去化周期，呈现小幅度缩短。截至2024年11月末，广州一手住宅库存面积1078.77万㎡，比10月末减少3.6%。
去库存周期16.9个月，比10月末缩短1.6个月，年内首次回落到18个月以内。截至2024年11月末，广州市二手住宅挂牌量为13.51万套，比10月末减少1.9%，去库存周期14.9个月，比10月末有所缩短。
广州房地产中介协会数据显示，2024年11月（2024年10月26日至11月25日），广州市二手住宅网签宗数和网签面积分别为11418宗和110.99万平方米，环比分别增长10.01%和11.35%，同比分别增长12.14%和8.71%。
10月（2024年9月26日至10月25日）广州市二手住宅网签10379宗，环比增长22.49%，同比增长10.87%。1月至11月（2023年12月26日至2024年11月25日），二手住宅累计网签99287套、987.22万平，同比分别增长0.08%和下降0.12%。
2025年市场止跌底部运行，止跌回稳预期增强
未来一年广州楼市的走势因素来看，房地产市场止跌底部运行将会延续到2025年，止跌回稳预期增强，政策方面重点是落实收储和城市更新货币化，新的政策是税收和贷款首付及利率加码、商业地产去库存政策出台。
影响2025年的楼市因素来看，一是政策落地方面，已经出台的收储和城市更新货币化政策的落地实施，及配套政策的跟进和市场效果有待观察。原有政策的加力空间限制，余地还有。二是容积率收紧和新增房贷利率上调的规模。
为了去库存和控制产品结构，高使用率的“超新规”即将收紧的趋势，2025年起出让的宅地，阳台占比将会严控在20%内。除了已出让或已挂牌的超新规地块，可能再无其他超新规产品面市。如果继续搞超新规产品，可能不利于去库存。
随着房贷还款减少、利息差、银行房贷余额有限，房贷利率已经率先收紧。广州新增房贷利率将上调至3%，结束2字头时代。目前2.95%的房贷利率是银行的盈亏点，如果再下调，比公积金贷款利率还低，银行会亏损。
三是供求关系未逆转，2024年12月的库存增高、去化周期上升，10月-12月成交量集中放量之后，政策效应减弱，成交现降温趋势。四是政策挖掘需求效应减弱，刚性需求（首先和改善）持续性增多效应减弱，投资属性难刺激。
合富研究数据显示，2024年1月-11月外地购房者同比增加7%至8%，单价在10万-20万元以上的豪宅以及总价在5000万元以上，过亿元的豪宅成交情况较好，一定程度证明顶豪的优质资源带来的增值投资能力和投资属性存在，问题改善为主。
五是预期（房价、地价、市场）趋弱复苏，信心不足和居民收入的修复缓慢，加上房企的信用风险和保交房的问题一直没有彻底的解决，都会影响到市场止跌底部运行的时间拉长，止跌回稳的预期。
六是房地产市场企稳基础不牢固，主要是政策效应持续性减弱，呈现市场分化、一二手倒挂，结构性、吸虹效应的变化有关，其次是供求关系、预期和信心及房地产未出清，风险未完全逆转。