前几天，昆明市自然资源与规划局发布了一条不起眼的调规信息，被调规的是盘龙区金星片区PL-JX2-G-01-01地块，面积并不大，只有22.5亩，调规后地块面积略有减小，少了约200平米；容积率则略有增加，从5.02提高到5.2；建筑密度也从25%增加到40%。但真正本质的调整，是这块地的性质从交通站场用地变更为商务办公和交通站场混合用地，而且商务办公的比例占75%，成为大头，交通站场反而变成了小头。
其实这种说法就属于望文生义了，因为这个地块早就有一幢高层办公建筑，就是昆明轨道集团总部大楼，2020年就已投入使用。
昆明地铁总部大楼地块原来是北站公交车场，在公交车场搬迁后原址建起了昆明轨道集团总部大楼和线网控制中心，所以土地性质没有变更，还是公共交通场站用地。这栋楼主楼有33层，属于典型的高层商务建筑，当年获批的建筑面积就有10万平米（地上地下），投入使用没几年，不可能在此地块上再进行多大规模的建设。
既然地块上已经有超高建筑， 2016年项目建设行政审批公示上公布的建筑面积就已经有77811平米（地上），已经几乎用尽了容积率，而且建成后大厦也早已作为昆明地铁总部和线网控制中心使用，为什么规划局又要调整地块性质，将原来纯粹的交通场站用地，改为商务办公混合交通场站用地，而且商务办公的占比还高达75%？
综合各方面信息看，这次土地性质调整的真正原因可能只有一个，就是将昆明地铁总部大楼从性质上变更为一座真正的商务写字楼，而占比25%的公共交通场站建筑，很可能只是裙楼部分，因为昆明地铁线网控制中心其实就设在裙楼里，裙楼总共有5层，按照当年的布局方案，现有6条线的TCC调度大厅设在裙楼4楼，将来建设的其余线路的调度大厅将设在2楼。
如果原本属于公共交通场站建筑的昆明轨道集团总部大楼变成一座商业写字楼，出售、出租乃至抵押就变得名正言顺，昆明地铁对现有资产的运营处置就有了更灵活的选择，但这并不意味着昆明轨道集团将另迁他处，要将这栋占据黄金位置的写字楼进行市场化处置了，而是说在性质上有了变化后，轨道集团确实在利用这栋写字楼方面就有了更多方案。
昆明地铁总部大楼投入使用不过4年，楼龄还非常年轻，交通条件极为优越，旁边的地铁火车北站是目前昆明换乘线路最多的地铁站，有3条线路在此换乘（2号线、4号线、5号线），大厦距离地铁站口只有几十米，可以说下楼即到，建筑本身也现代气派，如果放在昆明写字楼市场上也属于比较优质的资产，土地性质变更后让大楼本身的市场价值有了更充分体现，有利于昆明地铁盘活资产。
虽然轨道集团总部大楼本来也有一部分楼层对外出租，今年10月轨道集团还发布过招租信息，将总部大楼的14楼、25楼和26楼的一部分拿出来出租，但是不是真正的写字楼，市场价值是不一样的。
地还是那块地，楼还是那栋楼，看上去多此一举的调规背后，深层原因还是昆明地铁债务负担过重，资金压力大。昆明轨道集团2023年度报告显示，当年底的负债总额达到1111.1亿，今年截至前三季度的负债总额也达到了1029.3亿。而房地产一直是各个城市地铁营收和资产的重要组成部分，昆明地铁从一开始建设，就同步获得昆明诸多土地的开发资格，有些土地甚至并不在地铁沿线，比如草海一带的土地一级开发。土地开发委托收入一直是昆明地铁营收的重要组成部分，投资性房产也是轨道集团的主要资产之一。
国内多个城市的地铁其实也非常依赖房地产开发与经营，深圳地铁甚至是万科集团的第一大股东。
但昆明地铁的问题是如今房地产市场不景气，土地一级开发投入很大可是营收却在下降，所以盘活利用现有不动产就显得非常重要，昆明地铁总部大楼就属于轨道集团手里相对比较优质的资产。