如东县人民政府房屋征收决定
因电大路拓宽及县第一中学周边地块改造需要，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，经县第十八届人民代表大会第三次会议批准，现作出房屋征收决定。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。具体内容如下：
一、项目名称：电大路拓宽及县第一中学周边改造地块（一期）房屋征收
二、征收范围：北至道路规划红线，东至东环路，南至电大路，西至人民路，规划红线范围内国有土地上的房屋及其附属设施。具体以征收红线图为准（详见附件一：征收红线图；附件二：被征收房屋分户汇总表）
三、被征收房屋价值评估时点：房屋征收决定公告之日
四、房屋征收与补偿安置实施方案：详见附件三
五、征收部门：如东县住房和城乡建设局
六、征收实施单位：如东县掘港街道办事处
七、征收现场办公室：电大路16号（原如东县锅炉压力容器检验所），联系电话：84188311
八、监督举报电话：81908805（如东县纪委监委派驻第十四纪检监察组）
被征收人及利害关系人如对本征收决定不服的，可在本决定公布之日起60日内依法向南通市人民政府申请行政复议，也可在6个月内向南通市中级人民法院提起行政诉讼。
如东县人民政府
2024年12月10日
征收红线图▼
房屋征收与补偿安置实施方案▼
电大路拓宽及县第一中学周边改造地块（一期）项目
国有土地上的房屋征收与补偿安置
实施方案
根据县城总体规划，经县政府研究决定，并经县第十八届人民代表大会第三次会议批准，对县城电大路拓宽及县第一中学周边改造地块（一期）项目规划红线范围内的国有土地上的房屋实施征收。现制定该项目国有土地上的房屋征收与补偿安置实施方案如下：
一、征收工程概况
（一）征收范围
北至道路规划红线，东至东环路，南至电大路，西至人民路，规划红线范围内的房屋及其附属设施（详见红线图）。
（二）基本概况
此项目涉及国有土地上的被征收房屋约6户，房屋现状总建筑面积约11000㎡。
（三）征收相关人
1.征收人：如东县人民政府；
2.被征收人：被征收房屋所有权人；
3.征收管理部门：如东县住房和城乡建设局（以下简称县住建局），县住房建设服务中心（以下简称县住建中心）负责相关工作；
4.征收实施单位：如东县掘港街道办事处，负责房屋征收补偿安置具体实施工作，负责与被征收人签订补偿安置协议和补偿款项的结算支付；
5.评估机构：在县住建局公示的具有相应评估资质的评估单位中，由征收范围内被征收人协商确定3家作为被征收房屋的评估机构。协商不成的，由县房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则决定或采取摇号、抽签等方式确定。
二、补偿安置依据
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
2.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
3.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
4.《如东县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（东政规〔2012〕3号）；
5.《如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（2022年修正版）》（东政办发〔2022〕58号）；
6.《县住房和城乡建设局关于明确城镇国有土地上房屋征收补助奖励标准的通知》（东建〔2011〕47号）；
7.《关于调整如东县国有土地上住宅类房屋征收补助标准化的通知》（东建〔2012〕6号）；
8.《关于调整如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价规范多层住宅房屋楼层修正系数的通知》（东建〔2012〕7号）；
9.相关配套文件。
三、征收决定公告日期及实施步骤
（一）房屋征收决定公告日期：
征收决定公告基准日2024年12月10日。
（二）征收期限：
征收决定公告发布之日起六个月内。
（三）征收实施步骤：
1.作出征收决定并公告；2.送达征收通知；3.发放房屋征收政策宣传材料，宣传解释房屋征收有关政策和规定；4.评估机构实施现场勘查，并依据被征收房屋有关产权证明资料对被征收房屋及附属设施进行评估；5.评估机构将分户初步评估结果公示，并负责解释；6.征收部门与评估机构共同向被征收人送达评估报告，并接受被征收人质询，评估机构负责核实处理；7.征收部门按单户房屋征收补偿方案与被征收人协商签订征收补偿安置协议；8.征收部门依据协议约定结算房屋征收补偿款，接受旧房；9.拆除房屋。
签订征收补偿安置协议后，按照经公证处出具的签订补偿安置协议公证传递单的先后顺序编号，优先选择安置房源，签订安置房选定协议（具体以现场签约选房方案为准）。
四、补偿安置原则和方式
（一）补偿安置原则
对征收范围内的房屋按合法建筑面积予以补偿和安置。合法建筑面积依据被征收房屋的有效权属证书或审批手续认定；对征收范围内未经登记的房屋，经有关部门认定为合法建筑的，给予补偿安置。
（二）补偿安置方式
征收居住房屋补偿安置方式为产权调换、货币补偿两种方式，由被征收人自主选择，被征收住宅房屋的所有权人对产权调换、货币补偿的房屋补偿安置方式不作出选择的，一律实行房屋产权调换。具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。
征收非住宅营业用房、办公用房（不包括企业内的办公用房）、生产型企业房屋（包括企业内生产、办公、仓储、宿舍类房屋）和公用公益类单位用房以及征收范围内房屋的附属物，原则上由征收人给予货币补偿。
五、征收补偿
（一）房屋补偿
1.房屋补偿价格根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，结合类似房地产市场情况，由评估机构按相关法律法规及政策文件评估确定。
（1）住宅房屋补偿
房屋补偿款﹦被征收房屋合法建筑面积×被征收房屋评估单价。
被征收房屋评估的技术路线：确定标准样本住宅；运用市场比较法确定标准样本住宅的基准价格；估价对象比较标准样本住宅进行修正，得到被征收房屋评估价。
①多层成套住宅基准价格依据房地产估价机构的评估结果，结合类似房地产价格经调查确定为7700元/㎡；
独门独院楼房基准价格=多层成套住宅基准价格×120%；
非成套住宅基准价格=多层成套住宅基准价格×98%。
② “地大于房”的补偿，对被征收住宅合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积部分的土地使用权面积补偿：被征收房屋土地使用权为国有出让土地使用权性质的，对合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积部分的土地使用权按被征收房屋所处区域住宅用地基准地价的100%给予补偿；被征收房屋土地使用权为非出让土地使用权性质的，按基准地价的60%给予补偿。
③对个人自建住宅房屋为国有出让土地使用权性质的，按取得土地时的出让金结合剩余使用年限增加补偿。
（2）非住宅非营业用房补偿
①具备市场比较法评估条件的，适用市场比较法评估，具体技术路线按《如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（2022年修正版）》（东政办发〔2022〕58号）文件执行。
非住宅办公用房（不包括生产企业内的办公用房）基准价格为5000元/㎡；
房屋补偿款﹦被征收房屋合法建筑面积×房屋评估单价。
②不具备市场比较法评估条件的，适用成本法评估，具体技术路线如下：
房屋补偿款﹦土地取得费用+被征收房屋合法建筑面积×房屋建安重置成新单价+综合费用。
土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数。
综合费用：砖木结构400元/㎡；砖混、钢混结构500元/㎡。
2.拆除违法建筑（构筑）物、应拆未拆建筑（构筑）物和临时建筑（构筑）物评估时按残值补偿，如在规定时间内签约的按建安价补偿。
（二）装饰装潢及附属物补偿
对被征收房屋附属设施、装饰装潢等，由评估机构按《如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（2022年修正版）》（东政办发〔2022〕58号）补偿价格标准评估后给予一次性补偿。
房屋征收公告发布后再行改扩建和突击装修的项目、违背常规的装潢，以及新增的地上附属物等一律不予补偿。
（三）搬迁补助费
1.居住用房的搬迁补助
①对被征收住宅按合法建筑面积计算，补助12元/㎡，搬迁补助总额低于500元的补足500元；
②征收公告发布后，因析产造成被征收房屋建筑面积低于30㎡的不再分户计算，其搬迁补助费少于500元的不予补足；
2.非住宅房屋的搬迁补助
①生产用房的搬迁补助45元/㎡（房屋内有重型机械设备或精密仪器搬运的，补助标准上浮20%）；
②办公、仓储房屋的搬迁补助35元/㎡（实际物资容量低于60%按补助标准的70%计算）；
③宿舍类房屋的搬迁补助12元/㎡。
3.搬迁补助费计算次数
被征收人选择产权调换安置的，享受两次搬迁补助费；被征收人选择货币补偿的，享受一次搬迁补助费。
（四）临时安置
1.居住用房的过渡期限、过渡方式和临时安置补助费
（1）被征收人选择期房产权调换安置并自行解决过渡居住用房的，按被征收房屋合法建筑面积计算，给予每月15元/㎡的临时安置补助费，过渡期暂定为24个月。临时安置补助费暂支付6个月，超过6个月到24个月之间的部分按实际计算在安置房交付时一并结算。按被征收房屋合法建筑面积计算（含逾期交房增付的临时安置补助费）每月低于500元的补足500元；对征收公告发布后，因析产造成低于500元的不予补足。
（2）被征收人选择现房产权调换安置、货币补偿的，征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。
（3）被征收人选择产权调换的，过渡时间的计算：自被征收人将被征收房屋腾空交付之日起，至产权调换房屋交付之日止。
过渡期延长的，自逾期之日起，按下列规定增付临时安置补助费：对被征收人选择期房产权调换并自行解决过渡用房，且过渡期超过24个月的，延长时间在25—48个月以内的，按25元/㎡付临时安置补助费；延长时间超过48个月的，自超过之月起按30元/㎡付临时安置补助费，至产权调换房屋交付之日止。
被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气等费用。
2.非住宅办公用房的临时安置补助费
非住宅办公用房的临时安置补助按每月12元/㎡计算补助。临时安置补偿费按6个月计算。
（五）四项移机移户补助
1.对被征收人已开通的固定电话，补助移机费150元和一个月的月租费18元；
2.对被征收人安装的数字电视线路，补助装机费和一个月的收视费423元；
3.对被征收人安装的电表，补助移动材料费270元；
4.对被征收人安装的水表，补助重新开户费550元；
上述四项均按一次补偿，如有大众燃气公司开户管道煤气的被征收户凭开户发票补助安装费2800元。
（六）单位自管公房和租赁私有房屋的补偿
对征收单位自管公房和租赁的私有房屋，征收人只对产权人进行补偿。对承租人的补偿由产权人按房屋租赁协议约定和《合同法》的相关规定自行处理。
六、征收安置房
（一）居住用房安置地点
居住用房选择产权调换安置方式的被征收人，安置地点在锦绣福邸三期、至善园东苑、君悦观澜苑（新中心市场南侧地块）、君安华庭（公安局北侧地块）安置小区指定区域安置房源中自行选择。
具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。具体安置房套型面积以规划部门审批，并经产权审核部门实际测量为准。
（二）居住用房安置房结算价格
1.居住安置房在基准价安置面积内的部分按基准价结算，超过被征收合法建筑面积的部分，结算价格根据超面积幅度实行差别价格。楼层差价按修正系数调整。
2.每户原则靠套型安置，实际安置面积原则不超过基准价安置面积30㎡。阁楼随相连套房出售不列入基准价安置面积。
3.结算价格
（1）选择锦绣福邸三期指定区域国有出让用地性质高层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价7900元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按2800元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3600元/㎡结算，超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按7600元/㎡结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30㎡以外的按9800元/㎡结算。靠套型原则上不超过30㎡。
（2）选择至善园东苑安置小区指定区域国有出让用地性质高层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价7700元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按2800元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3600元/㎡结算），超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按7500元/㎡结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30㎡以外的参照前期分房结合市场行情，按7500元/㎡结算。靠套型原则上不超过30㎡。
（3）选择君悦观澜苑安置小区指定区域国有出让用地性质高层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价7500元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按2800元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3600元/㎡结算，超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按7200元/㎡结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30㎡以外的按市场价结算。靠套型原则上不超过30㎡。
（4）选择君安华庭安置小区指定区域国有出让用地性质高层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价7500元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按2800元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3600元/㎡结算，超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按7200元/㎡结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30㎡以外的参照前期分房结合市场行情，按7200元/㎡结算。靠套型原则上不超过30㎡。
4.安置房层次差价
选择锦绣福邸三期、至善园东苑、君悦观澜苑、君安华庭安置小区指定区域国有出让用地性质高层安置房，安置房层次差价：
（1）楼层在二十层以下的（含二十层），一层按基准价结算，一层以上在被征收房屋合法产权调换面积内每增高一层增加10元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，每增高一层增加15元/㎡。顶层按第五层价格进行结算，有阁楼的除外。（以上均按自然层确认层次）
（2）楼层在二十层以上的，一层按基准价结算，一层至二十层在被征收房屋合法产权调换面积内每增高一层增加10元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，每增高一层增加15元/㎡。二十一层开始，在二十层结算价格基础上，被征收房屋合法产权调换面积内每增高一层减少10元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换的部分，每增高一层减少15元/㎡。顶层按第五层价格进行结算，有阁楼的除外。（以上均按自然层确认层次）
具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。具体安置房套型面积以规划部门审批，并经产权审核部门实际测量为准。
七、最低补偿安置保障
私有住宅房屋被征收人持有房屋所有权证、土地使用权证或有效建房批准文件、在县城范围内仅有一处住房且长期实际居住，符合本县城镇低收入住房困难条件的，经评估后被征收人所获得的补偿款总额不足8万元的（不含搬迁费、过渡费、附属设施装饰装潢补偿费、奖金），由被征收人申请，经公示、确认后，征收人补足8万元。被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
八、签约期限、奖励及优惠措施
1.被征收人在规定期限内按签约先后以被征收房屋合法建筑面积计算实行分段奖励。凡在第一奖励时间段前签订征收补偿安置协议及腾房交房承诺书奖励100元/㎡；凡在第二奖励时间段前签订征收补偿安置协议及腾房交房承诺书奖励50元/㎡。
被征收人在征收补偿安置协议约定的期限内提前搬迁交出房屋（院落）的，奖励100元/㎡（按被征收房屋合法建筑面积计算）。
选择产权调换安置的被征收人，在安置房分房结算通知书规定的时间内拿房并办理结算缴款手续的，在安置房结算时按被征收房屋用于产权调换合法建筑面积计算，奖励100元/㎡。
超过规定期限签约、交房、结算的，不予奖励。
2.征收决定公告发布之日起至规定的签约奖励期限届满之日起15日为签约期限，如签约期限内未能就征收补偿安置事宜达成一致并签约的，征收人将依法作出补偿决定。
3.依据相关文件规定，被征收人产权调换的房屋或货币补偿后自行购买的房屋与被征收房屋补偿款等值的部分（被征收房屋产权人与安置房产权人一致），免缴房屋契税。
4.对住宅房屋被征收人选择产权调换安置的，物业管理费三年内按核定标准减半收取，征收人补贴50%。
九、结算方式
（一）货币补偿方式
征收人与被征收人签订房屋征收货币补偿安置协议后，征收人以转账方式向被征收人支付除搬迁交房奖励款外的补偿、补助、奖励等款项；在被征收人交付被征收房屋并经验收合格后，征收人以转账方式一次性支付按期搬迁交房奖金。
（二）产权调换方式
征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，征收人以转账方式支付除房屋补偿款和搬迁交房奖励款外的补偿、补助、奖励等款项，房屋补偿款转为产权调换房屋价值款，在安置房交付时按转款时中国人民银行一年期存款基准利率的1.5倍计算给予奖励补助，补助期限从签订协议时起至安置房交付通知书所确定的期限为止，在此期间不因利率标准的变动而降低或提高标准，此奖励补助款在办理安置房交付手续时一并结算，不计算复息；在被征收人交付被征收房屋并经验收合格后，征收人以转账方式一次性支付按期搬迁交房奖金。
根据本实施方案，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价，在向被征收人交付产权调换房屋时结清差价。
通知交付安置房时，被征收人应持房屋征收补偿安置协议和购房手续等相关材料在通知规定期限内到指定地点办结购买产权调换安置房手续，逾期不办结安置房购房相关手续的，将停止发放临时安置补助费，不再计算房屋补偿款转为产权调换房屋价值款按1.5倍银行基准利率计算的奖励补助。
十、其他事项
1.本次征收范围内国有土地性质的自建私有住宅房屋被征收户，选择全货币安置的，征收人按其被征收房屋合法建筑面积给予货币安置奖励500元/㎡；本次征收范围内国有土地性质的自建私有住宅房屋被征收户选择产权调换与货币安置相结合的（用于产权调换安置面积不得低于安置房建筑面积的65%），并在规定的签约奖励时间内签订补偿安置协议的，若选择一套安置房后剩余用于货币安置面积的部分按600元/㎡给予奖励，若选择两套及两套以上安置房后剩余用于货币安置面积的部分按1200元/㎡给予奖励。被征收人必须在规定的签约奖励时间内签订补偿安置协议，必须在协议约定期间内腾房交出钥匙，逾期不予奖励。
2.被征收人搬迁时，凭征收部门的证明可向所在单位申请搬迁公假两次（含过渡搬迁），每次3天。被征收人所在单位应当准假，搬迁公假期间的工资、福利待遇不变。
3.被征收人签订征收补偿安置协议时，须携带《房屋所有权证》《土地使用权证》、产权人身份证、空房验收单等有效手续。若因特殊情况委托他人的，受托人须持有产权人及受托人双方的身份证和产权人委托书。
4.征收共有产权的房屋，由其家庭成员先行明确分割方案，征收人和征收部门不参与家庭纠纷与房屋产权的处置。
5.征收补偿安置协议订立后发生纠纷的，征收当事人依法向县人民法院起诉。
6.本方案未尽事宜按征收法规、政策及相关规定执行。
2024年12月10日
关于《电大路拓宽及县第一中学周边
改造地块房屋征收
与补偿实施方案（征求意见稿）》
修改情况说明
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▌编辑：大个鹅
法律顾问：上海正源律师事务所合伙人 郑晓云律师