深圳中原研究中心发布2025年深圳潜在入市项目一览，共计158个，其中含住宅项目有143个，多集中在宝安、南山、龙华、龙岗等区域。
咖姐从中选取了各区关注度最高的几个楼盘资料，一起来看明年打新有哪些楼盘不能错过~
福田区
卓越京基香蜜湖
卓越京基香蜜湖位于福田和南山交界处的侨城东路与侨香路交叉口东北侧，也是侨城东路北延段起点。
本项目原本由博林京融投资操盘，现已协议出让给了美盛港（由深圳鸿阅实业全资控股）操刀。
规划2栋楼，1栋49层，1栋32层，容积率6.6，规划容积建面45935平。其中住宅40240平（含公共租赁住房22140平）。
大部分为保障性住房；其中，公租房约300多套；除了公租房，本项目还有100多套住宅。
参考福田以往学区资讯，小学为深康实验小学部、初中为深康学校初中部（最终以福田教育局通告为准）。
南山区
莱英花园旧改
莱英花园旧改是首个100%业主同意的旧改小区，自己招标开发商，2019年11月，最终确认深圳市友盛地产有限公司为实施主体。
莱英花园城市更新项目推进到施工这一步，已经耗费了9个年头。
莱英花园旧改项目将打造为集住宅、公寓、商业、办公等多元业态的综合体。
住宅面积为50928㎡，包含近1万㎡的人才住房和保障性住房，商业、办公及旅馆业建筑10000㎡，商务公寓10000㎡，公共配套设施2810㎡。
紧挨着的楼盘是红树别院、英伦名苑二期、英伦春天（三期），再往外围就是华润城润府三期、润玺二期以及大冲城市花园。
红树别院、华润城润府的价格，基本是13万/㎡以上，英伦春天、英伦名苑的成交价格也都在10万以上。
不过，莱英花园旧改项目相比润玺，景观会略差一些。密度倒是相近，容积率8.7。
前海时代三期
前海时代位于前海桂湾核心区域，项目共分三期开发。
总占地面积约33.6万m²，规划总建筑面积约110万m²，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态，为前海综规划在建的综合体中规模最大、最低容积率的项目。
主要是210-292㎡的大户型，会以现楼形式销售，预计售价在10万左右。
华润、中海T107-0107
12月2日，深湾宅地（宗地号T107-0107）拍卖，华润+中海联合体以185.12亿竞得深湾宅地，溢价58.6亿，溢价率46.31%。
楼面地价70387.83元/平，刷新近几年来深圳总价地王。
目前该地多尚未有更多资料，但是可以预见，这个拥有深圳湾重要区位的地块入市时势必会吸引全城目光。
此地位于深圳湾后海位置，登良地铁站口旁，附近有中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、华强方特大厦、中海油大厦等总部大厦，还有蔚蓝海岸2-3期等小区，该小区挂牌均价约10.9-11.9万元/㎡。
该地采用“价高者得”的方式竞拍。住宅部分为纯商品房，除住宅外，该地还将建设商务公寓、商业等。
该地块还将建设片区次地标，高度不低于200米。
中信元湾府
中信元湾府就是中信东角头项目。
项目规划总建筑面积约39.6万㎡，涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，总货值超700亿。
元湾府(一期)总建筑面积207205㎡，住宅建筑面积约125644㎡，将建5栋超40层的高层住宅，最高一栋为西北侧1栋C座，将达到54层的高度。
半岛城邦五期
半岛城邦项目位于蛇口片区，西临渔人码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。总用地面积约30万平方米，总建筑面积超百万平，共分为五期开发。
半岛城邦四期开盘的时间分别为2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月，时间跨度长达13年，销售额分别约为15亿元、35.96亿元、200亿元、60亿元，总金额超过300亿元。
半岛城邦5期地块比较方正，用地面积3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04。
根据规划，将建4栋49-66层超高层住宅、765套房源（建面约18.98万㎡）、2211个停车位，以及酒店、商业、国际游艇会等配套设施。
半岛城邦5期相比于4期，位置更好，两面环海，也是半岛城邦5期产品中最值得期待的一期。
招商望海玥家园
户型产品约67-125㎡ 2-4房，部分可看海景房，预计房价11万/㎡左右，最新效果图曝光。（此价格仅为参考，最终价格以开发商备案官方网站公布为准），地块目前正在建设中。
该项目启动改造最早可追溯于2006年，直至去年底开始桩基工程，历时17年之久，并有望在今年稍晚些入市。
即便楼市行情深度调整，望海玥家园凭借地段优势，关注度应该不低。
位居南山蛇口半岛，镶嵌在由太子湾招商玺家园、海上世界双玺花园、半岛城邦等深圳顶级豪宅社区构筑的沿海豪宅线上，坐拥山海阔景、完善配套以及优质人居环境。
项目具体位于望海路和湾厦路交汇处，蓝漪花园以东、蛇口老街以南，毗邻蛇口广场，与地铁2号线及13号线（建设中）东角头站相距约200米（地图测量仅供参考）。
望海玥家园主要由两栋45层住宅、1栋39层商务公寓，以及底层商业裙楼、公共配套组成。
整体规模不大，部分朝向及低层单位，受建筑遮挡影响观海，定位上相较于豪宅线的顶级项目，接地气得多。
宝安区
都市茗荟花园二期
关于都市茗荟花园二期更多详细内容，可以点击下方蓝色字，查看往期内容：
宝中捂盘王要来了，都市茗荟二期现房值不值得买？
本次都市茗荟二期计划率先推售A座和C座， 三梯四户配置，即毗邻新湖路的两座。
户型户户向阳，层高约3.15米。主推建面约90-123-146㎡3-5房（含119㎡四房），4至39层可选，约272套，准现房毛坯交付。
户型套内使用率约75%，加上赠送大概80%出头。
户型具体包括：
建面约90平3房1厅2卫；
建面约123平3房1厅2卫；
建面约119平4房1厅2卫；
建面约145平5房1厅3卫。
都市茗荟二期周边房价在9-12万元/㎡，其对标的海纳公馆，目前成交价在11.6万元/㎡。
保利瑧誉府
宝安中心区的A001-0219宗地，即「中铁阅臻府」旁边的03-29住宅地块，于2024年9月26日由保利以总价28.2亿斩获，溢价率35%，楼面价5.22万/㎡，最新定名为「保利瑧誉府」。
宝中A001-0219地块命名为——保利瑧誉府。保利瑧誉府 预计规划为2栋45层的高层住宅，建成后或将提供约400套 109-142㎡ 纯四房产品，4梯5户设计，西向商业地块调规后可看海景，预计明年可以入市。
周边有新安中学高中部、海韵学校、阅臻府，是妥妥的宝中靓地，就在腾讯企鹅岛的对面，远处就是华侨城欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心、宝安区图书馆、壹方城商业中心等文体设施
罗湖区
银湖樾府
银湖樾府位于银湖公馆北侧，是由京基开发的项目，项目共6栋4-6层高的别墅组成。
据家在网友去年12月份爆料，银湖樾府已经封顶，正在进行外部装修，预计今年入市的可能性较大，但目前户型信息还未流出，市场公示的信息较少。
银湖樾府处于豪宅别墅群中，门口是银湖水库，同时还被银湖山包围着，环境非常不错。
龙华区
恒壹红山华府
红山华府位于新区大道与民宝路交汇处，距离地铁4号线红山站约400米，旁边即是深圳新华医院。
项目均为刚需小面积产品，户型面积为63-65-69-78㎡两房至三房，其中两房户型93套，三房户型93套。最大的亮点是深高北学区，距离深高北校区仅约600米，根据今年最近学区公示是属于深高北学区范围。
卓越珺奕府
卓越珺奕府，位于龙华区大浪街道布龙路与和平里西北侧。
该项目原是赤岭头一片区城市更新单元，项目南侧是深铁珑境，港铁天颂，北侧是羊台新村，东侧是赤岭头二村（目前都是城中村），西侧靠近锦华实验学校，4号地铁线“龙胜站”距离约500米。
总占地面积约3.26万㎡，总建筑面积约31.4万㎡，计容建筑面积约22万㎡，容积率6.75，绿化率40.13%，分2期开发，共由7栋48-49层高住宅组成，其中1栋1/2/3单元住宅48F，2栋回迁房48F，3/4/5栋住宅49F，6栋是1所幼儿园，另外配建1所24班小学。
总规划2136户，其中1栋2/3单元为3梯6户，其它栋数均为3梯7户设计，地下4层，规划停车位2343个，车位占比1：1.1。
中洲迎玺三期
项目占地面积约7.7万平米，建筑面积约44.6万平米，容积率4.24。
梯户比为，二期2栋一二单元2T4 / 2栋四五单元3T4 / 2栋三单元3T3，项目车位数2800个，楼栋及户数，17个单元住宅楼＋1栋幼儿园，规划约2649户。
据网友爆料，三期目前已经出地面127层左右，据说最快下个月中下旬可以开样板房，慢的话过完年回来，3月左右就可以卖了，目前正在做样板房了。
目前网传户型图已经出炉，据说三期将会有最小79平的3房2卫户型从这个79㎡做三房两卫来看很大概率就是是新规户型了，及93-113-140平以上户型，且为住宅新规产品，参照一二期价格，预估总价约500万左右都可上车。
龙岗区
信义金御半山五期
信义金御半山五期位于龙岗区布吉罗岗社区罗岗路与湖西路交汇处，处于金御山 3 期东侧，临近求水山公园。
项目总占地面积约 3.38 万㎡，总建筑面积约 18.14 万㎡，计容总建筑面积约 14.25 万㎡，容积率 4，绿化率 30%。
共由 9 栋 27 - 33 层高的住宅组成，其中 7C 座/D 座住宅 27F，2 梯 4 户设计，其它栋数都是总高 33 层，2 梯 6 户设计，6 栋配建 1 所 12 班制幼儿园。
总规划 1552 户，全部都是 74 - 89㎡的 3 - 4 房住宅，地下 2 层，规划停车位 796 个，车位比 1:0.51。
该项目坐落于龙岗大道，紧邻南坪快线和水官高速等主要交通干道。
5/17号地铁线交汇站“百鸽笼站”距离约740米，步行约11分钟，1站到罗湖，6站到大剧院，也可以返程1站到布吉枢纽站，可以换乘3/14号线，还有深圳东站高铁站。
深铁阅云境
作为今年第四个日光盘，深铁阅云境未来推出项目可谓是备受期待。
今年11月24日开盘选房，214套房，共477位客户入围，冻资入围比1：2.22，开单结果公布：1栋2单元成功售罄，成为深圳今年第四个日光项目（福田海德园，龙华深业上城学府，光明中建观玥），龙岗今年首个日光盘。
项目总规划837户（其中商品房591户，人才房246户），其中1栋2单元3梯5户，1栋3单元2梯5户，1栋1/4单元3梯6户设计，地下3层，停车位961个（占比1：1.15）。
有消息传出，深铁阅云境将于1月2日拿证，11日正式开盘。
本次将加推1栋3单元96/115㎡3-4房，本栋总高32层，面积包括96-106㎡三房两卫、115-116㎡四房两卫，共145套。
光明区
中建观玥名邸
中建观玥名邸位于光侨路与观光路交汇，位于13号线德雅路站（原同观路站）附近约200米。
这是光明区首宗规定新房限价突破5万/㎡的地块，毛坯限价5.03万，也是光明高铁站板块最后一块住宅用地。
中建观玥占地约1.43万㎡，总建面约11.5万㎡，由4栋高层住宅+1所6班幼儿园组成，共计820套房源。
其中商品房719套，保障房101套（公租房+企业自持租赁住房），容积率5.4。
1/2/3栋都是2梯6户，5栋是3梯8户设计，地下3层，规划停车位900个，车位占比1:1.1。
目前正在加推5栋，共147套房源。
明年预计推出1栋与2栋住宅。
2025年计划入市全部项目如下：