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本期“办案心法”栏目“上海法院审判业务骨干”特别专题，邀请上海法院审判业务骨干，上海金融法院执行局副局长、三级高级法官——金殿军为我们介绍大宗不动产的处置思路与办理要点。
金融执行案件具有申请标的巨大、法律关系复杂、抵押财产较多等显著特点，其中最为典型的就是金融借款中将数量众多的大宗不动产作为抵押物的情形。如何妥善、有效处置大宗不动产，不仅关系到金融债权能否得到及时、足额的实现，而且关系到大宗不动产上多方利害关系人合法权益能否得到切实、充分的维护，考验着执行人员贯彻善意文明执行和双赢多赢共赢理念的能力与水平。
01
大宗不动产处置的复杂性及其处置思路
相较于单一不动产，在执行程序中处置大宗不动产流程较为复杂。
（一）大宗不动产体量巨大，财产调查和确定处置参考价等耗时较长
在以千万元、亿元为级别的金融借款中，抵押不动产通常为整幢或者数幢办公楼、住宅、商业综合体和在建工程等。一起执行案件涉及几十套、几百套甚至上千套办公用房、住宅、商铺、车位等不动产的情形较为常见，加之很多不动产遍布全国各地，对其进行现状调查以及主要通过委托评估方式确定处置参考价需要花费大量时间和人力物力。
（二）执行当事人对大宗不动产的处置方式争议较大、成交概率不高
如果将大宗不动产作为整体进行处置，因其价值较大，竞买门槛高，相应地成交率、溢价率都会有所降低。如果予以分拆逐一进行单个处置，处置工作量和执行成本都将会成倍甚至数十倍地增加，严重制约执行效率，申请执行人和被执行人往往难以就处置方式达成一致意见。
（三）大宗不动产涉及利益相关方众多，法律关系复杂
办公用房、商铺等商业不动产普遍存在租赁情况，层层转租现象较为常见，房地产开发商作为被执行人时其名下的不动产往往涉及小业主、建设施工方等相关利益主体，需要平衡和依法保护各方利害关系人的合法利益，群体性矛盾较为突出。
（四）大宗不动产实际占有使用人数较多，强制交付难度大
大宗不动产变价成交后被执行人、承租人等无权占有的，依法应予强制腾退并交付给买受人。在无权占有人数众多且拒不配合的情况下，强制腾退交付的成本高，甚至可能引发社会不安定因素。
（五）涉行政事项多，沟通协调时间长
大宗不动产中的土地使用权可能存在长期未开发、土地出让金未足额缴纳、土地规划用途发生变更等情况，住宅、商铺等可能存在违章搭建、未按规定用途使用、在建工程需要办理续建审批等情况，加之过户税收审核复杂等问题，需要与有关部门多次反复沟通、周期较长。
基于大宗不动产的特点和处置复杂性，在处置过程中应当确立以下基本思路：贯彻善意文明执行和双赢多赢共赢理念，在依法平等保护各方利益主体合法权益的前提下，通过调整和优化处置方式，尽可能促进变价成交、降低执行成本、提高执行效率。
02
依法保护大宗不动产处置中各方主体的合法权益
大宗不动产处置中涉及到的各方主体及其合法权益主要包括：
（一）执行当事人
即申请执行人和被执行人。
就申请执行人而言，保护其合法权益就是要通过高质、高效地处置大宗不动产，尽可能实现生效法律文书所确定的债权。广义上的申请执行人还包括有权申请分配的债权人，即对大宗不动产享有优先权的债权人和对被执行人取得执行依据的其他债权人。
就被执行人而言，保护其合法权益就是要通过合法、公开、公平的处置程序实现大宗不动产价值的最大化，尽可能清偿生效法律文书所确定的债务。
（二）对大宗不动产享有实体权利的案外人
主要是对不动产享有物权期待权的购房者和享有租赁权的承租人。
就享有物权期待权的购房者而言，保护其合法权益就是要依法将物权期待权所指向的房屋排除出处置的范围。
就享有租赁权的承租人而言，保护其合法权益就是要依法负担租赁权进行处置，保障其在变价成交后继续享有占有、使用的权利。此外，租赁权中还存在着大量因设立在抵押权之后甚至是查封之后而不能对抗申请执行人的租赁权。
（三）大宗不动产享有法定权利的其他利害关系人
主要是依照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”而对车位享有优先权利的业主。
上述相关主体中，对于申请执行人、被执行人、物权期待权人以及能够对抗申请执行人的承租人等主张的合法权利如何予以保护和处理，法律和司法解释规定得较为明确，这里重点讨论不能对抗申请执行人的租赁权和大宗车位首先满足业主需要的处理方式。
（四）不能对抗申请执行人的租赁权的处理方式
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《民事拍卖规定》）第二十八条第二款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款，不动产被抵押或者查封后被执行人再行出租的，构成设定权利负担，不得对抗申请执行人，负担租赁权处置影响在先的抵押债权或者在先查封债权的，应当除去租赁权后进行拍卖。
然而就大宗不动产而言，不负担租赁权拍卖将会产生如下一系列棘手的执行难题：
1. 承租人权利处于不安定状态，可能引发关联诉讼
对于租赁关系真实、合法的承租人而言，因司法拍卖使得租赁合同无法继续履行的，将会在承租人与被执行人之间衍生出包括租赁合同解除争议、出租人因未告知承租人抵押情况的损害赔偿争议和装饰装修残值损失争议等在内的关联民事诉讼和复杂的权利义务争议。
2. 法院实施强制腾退司法成本高
依照《民事拍卖规定》第二十七条和《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制、加强执行监督的意见》第十八条第三款，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退并将不动产交付给买受人。
在承租人利益受到较大影响但未能得到妥善解决的情况下，强制腾退需要协调多部门调动大量的人力、物力、财力予以支持，实施成本较高，对于大宗不动产涉及数十甚至数百承租人的，甚至可能引发群体性矛盾和风险。
3. 影响不动产的有效利用与社会经济的整体发展
强制腾退将导致生产经营的中断与租赁关系的不稳定，不仅承租人要重新寻找租赁场所，产生不菲的转场费用，而且买受人在取得商业不动产后，重新招租也需要支出较大成本。无论是在强制腾退、招租期间损失的不动产收益还是买受人、承租人支出的费用，从社会整体而言都是成本和消耗，无益于财产价值和社会财富的最大化。
大宗不动产主要是商业不动产，以出租并收取租金为主要目的，在业态成熟、租赁充分、租金合理的情况下，负担租赁权进行拍卖更有利于实现其交换价值。有鉴于此，租赁权不得对抗在先抵押权、在先查封债权的判断标准应当理解为，不是负担租赁权拍卖是否足以实现抵押债权或者在先债权，而是负担租赁权拍卖是否影响大宗不动产的价值。
一般而言，大宗商业不动产上所存在的实际租赁关系都是真实的，租金水平是符合市场标准的，租金支付方式也是符合商业惯例的，在此情况下应当负担实际租赁进行拍卖，进而消解除去租赁权拍卖而引发的各种法律、社会问题。
（五）大宗车位首先满足业主需要的处理方式
对于大宗车位，尤其是大宗住宅车位，执行实践中由于车位数量多、工作量大等原因，一般采取整体拍卖的方式进行处置，但此种拍卖方式主要存在两方面的问题：
一是从成交可能性上来看，大宗车位整体拍卖价值较高，业主尤其是住宅业主根本无力购买，对于其他竞买主体而言因车位属于附属配套设施，竞买意愿也不强烈，申请执行人的债权难以实现。
二是从首先满足业主需要来看，即使其他主体竞买成交，但出于追求商业利润的考量，往往会提高向业主出租或者出售的价格，有的甚至会高价优先出租给非业主使用，侵害业主依法对配套车位所享有的首先满足需要的权利。
有鉴于此，为了首先满足业主需要，对于大宗车位尤其是大宗住宅车位，可以分拆单个拍卖为原则，并将竞买主体限定为业主，为业主参与竞买提供可能性，在车位数量不能满足全体业主需求的情况下还应当限定竞买的数量。经分拆单个拍卖未成交的车位，可以合并进行变卖，但在拍卖公告中应当明确买受人在经营中负有首先满足业主需要的义务。
03
调整优化大宗不动产的处置方式
从单一不动产之间的异同上来看，大宗不动产可以区分为同质大宗不动产和非同质大宗不动产。前者是指具有独立物权的多个不动产所在地相同，相互之间不存在差异性，如面积、评估价格均相同的大宗车位等；后者是指具有独立物权的多个不动产所在地相同，但相互之间存在一定的差异性，如面积、位置、评估价格均不尽一致的住宅、办公楼、商铺等。在处置方式上，为了提高执行效率和实现财产价值的最大化，对于上述两类大宗不动产可以采取不同的模式予以调整和优化。
（一）同质大宗不动产“打包上拍、分拆竞买、价优先选”模式
“打包上拍”是指将同质大宗不动产在一个拍卖公告中一次性全部打包上拍，从而大幅减少针对每一个不动产分别发布拍卖公告而产生的工作量，有利于节约执行成本、提高执行效率。
“分拆竞买”是指同质大宗不动产虽然在一个拍卖公告中打包上拍，但拍卖标的并不是大宗不动产整体，竞买人竞价的对象是单个不动产，从而大幅降低竞买门槛，充分吸引潜在竞买人，有利于促进拍卖成交。
“价优先选”是指在单个不动产之间并不存在差异的情况下，同质大宗不动产的拍卖实质上拍卖的是不动产选择权，根据买受人出价的高低确定选择不动产的顺序，出价高的享有在先的选择权，选择自己认为位置最优、符合自我需求的心仪不动产，从而在不同竞买人之间形成竞价机制，有利于提高溢价率和实现拍卖财产价值的最大化。
（二）非同质大宗不动产“集约化上拍、菜单式竞买、灵活性变价”模式
“集约化上拍”是指全面整合非同质大宗不动产的共同性与差异性信息，实现非同质大宗不动产集约化上拍。非同质大宗不动产网络司法拍卖需要根据不同的不动产，以文字、图片及视频资料等形式上传，包括不动产基本信息、占有使用情况、起拍价格等相关信息。因不同不动产信息之间存在差异性，分拆处置需要根据不动产的数量逐一制作上传，工作量较大、可操作性不强。通过网络司法拍卖平台开发专门模块，实现对所有不动产的差异性信息一次性集约化上传、发布，较传统模式而言大大提高了上拍效率。
“菜单式竞买”是指全方位设计易于导航的竞买程序，实现非同质大宗不动产菜单式竞买。针对非同质大宗不动产集中展示和分别展示相结合的需求，除通过在网络司法拍卖平台设定拍卖专场的方式进行展示，提升市场的关注度外，更为重要的是以楼层、位置、功能区域、起拍价格等为分类依据，实现多维度、多级别的分别展示。通过“一键导航”方便竞买人查看并根据竞买意愿进行自由组合，可以根据需求同时对单一或者多个不动产进行竞买。
“灵活性变价”是指全流程精准对接市场需求，实现非同质大宗不动产灵活性变价。对于大宗不动产，传统网络司法拍卖无论是采取整体处置还是分拆处置，一拍、二拍、变卖中都不再予以分拆或者合并。尽管在上拍前通过执行当事人、拍卖辅助机构、网络司法拍卖平台等进行前期市场调研能够就整体处置还是分拆处置作出初步判断，但进入拍卖程序后，还是会出现整体上拍后竞买人有分拆竞买意愿或者分拆上拍后竞买人有整体竞买意愿等情况。为实现拍卖全流程精准对接市场需求，在对非同质大宗不动产分别确定处置参考价的基础上，探索“分拆拍卖－分拆变卖”“分拆拍卖－整体变卖”“整体拍卖－分拆变卖”的灵活性变价方式。尤其是在首次拍卖公告中，特别提示本次变价所采取的具体方式，确保拍卖程序的公平与公开，有利于消解执行当事人就处置方式产生的争议，最大可能提升成交率和溢价率。
例如，在具有独立产证的多套商铺负担租赁权处置且承租人具有竞买意愿的情况下，在第一次拍卖公告中明确“分拆拍卖－整体变卖”，最大限度地保障承租人的优先购买权和竞买成交后的正常生产经营，也有利于变卖时具有经济能力的买受人一并买受或者由申请执行人一并抵债。在多套别墅作为拍卖标的的案件中，考虑到住房居住性质、限购政策等因素的影响，在第一次拍卖公告中明确“分拆拍卖－分拆变卖”，能够确保变价成交后买受人能够顺利完成过户。在虽然具有独立产证但构成整体的整幢商业不动产中，在第一次拍卖公告中明确“整体拍卖－分拆变卖”，能够在经市场检验无法整体成交的情况下实现单一不动产的分别成交，最大限度地实现申请执行人的债权。
创新拍卖规则、借助数字改革赋能同质大宗住宅车位和非同质大宗商铺处置的实践表明，同质大宗不动产“打包上拍、分拆竞买、价优先选”模式和非同质大宗不动产“集约化上拍、菜单式竞买、灵活性变价”模式能够兼顾申请执行人、被执行人和买受人的利益，最大化地促进大宗不动产的成交，大幅提高执行效率、节约执行成本。
结语
善意文明执行是更高水平的依法、规范执行，要求执行法院和执行人员在衡量当事人、利害关系人乃至社会整体利益的基础上作出最优化的选择。大宗不动产的执行既与申请执行人、被执行人等当事人利益相关，又与买受人、承租人等案外人利益相关，还与区域经济发展、社会和谐稳定等社会整体利益相关，需要根据大宗不动产的类型、特点有针对性地采取相应处置方式，努力实现双赢多赢共赢。
作者介绍
金殿军，上海金融法院执行局副局长、三级高级法官。复旦大学法学博士，中国法学会民事诉讼法学研究会理事，国家法官学院上海分院兼职教师，获评上海法院审判业务骨干等。曾参与最高人民法院民事强制执行法草案、民事执行司法解释稿的调研与起草和支援西部法院讲师团授课。起草上海法院执行规范性意见10余件。办理的多起执行案件获评上海法院精品案例。在《法学家》《法学》《政治与法律》《法律适用》《财经法学》《人民司法》《执行工作指导》等刊物上公开发表学术论文20余篇，参与《强制执行法理论与实务》《民事证据规则与法律适用》《〈民法典〉适用与司法实务》《民法典重点修改及新条文解读》《〈最高人民法院关于人民法院强制执行股权若干问题的规定〉理解与适用》等多部著作的撰写。多次荣获“中国执行论坛”、全国法院学术讨论会论文一、二等奖。
高院供稿部门丨干培处
作者：金殿军
责任编辑：孟文娟、王英鸽
编辑：左雨欣
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