淮安人网宣传推广：18121680880
李某将自家的危房租给了黄某开小卖部，并签订了租房合同。几个月后，危房被有关部门张贴通告，要求立即撤离，其中的损失谁承担？
【基本案情】
2022年12月，李某云位于淮城镇县西街的某间门面房经鉴定危险性评定为D级，承载结构承载力已不能满足正常使用要求。2023年6月1日，李某云与黄某婷签订《房屋租赁协议》，约定将该间门面房出租给黄某婷作为经营性用房，租期一年，还约定如未到期，承租人退房需赔偿出租人一定经济损失，违约者将给付守约方违约金1万元。黄某婷于合同签订后，付给李某云一年租金22000元、押金2000元，并在接收房屋后对承租房屋进行了装修。2023年9月，涉案门面房被有关部门张贴危房通告，要求立即搬离。黄某婷搬离涉案门面房后，就赔偿事宜未与李某云达成一致意见，起诉至法院，要求解除房屋租赁合同，李某云退还租金24000元、赔偿装修损失15000元、违约金10000元。
【裁判结果】
淮安区法院经审理认为，危房本身属于应当及时修复或者拆除的建筑，不应再使用或者作为租赁标的。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租的规定，案涉房屋在2022年12月已被鉴定属于危房，承载结构承载力已不能满足正常使用要求，故原、被告于2023年6月签订的《房屋租赁协议》应依法被认定为无效合同。租赁合同无效，黄某婷应将其涉案门面房返还给李某云，李某云应将相关租金、押金退还黄某婷。考虑到黄某婷已实际占有并使用案涉房屋用于经营，法院酌定李某云返还租金12000元、押金2000元，赔偿相关损失3000元。黄某婷主张违约金10000元，因案涉《房屋租赁协议》在签订前已被认定为危房，但相关的通告于2023年9月张贴，黄某婷是否在签订合同时知晓案涉房屋为危房，主观上是否存在故意无法查清，但客观上造成了其损失，合同目的已不能实现，酌情认定李某云赔付违约金2000元。该案判决后，双方均未上诉，案件已生效。
【案例点评】
《商品房屋租赁管理办法》系住房和城乡建设部所制定的部门规章，一般来说，违反部门规章不影响合同效力，但该《办法》第六条“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对危房出租用于经营性用房情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全、有违社会公共利益和公序良俗的行为，依照《民法典》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《民法典》第一百五十四条关于损害他人合法利益的民事法律行为无效的规定，该种情形下签订的租赁合同应当依法确认无效。
本案裁判，一方面警示房屋出租者，不要存在侥幸心理，将已被鉴定为危房的房屋出租给他人。另一方面，也提醒租户在租赁房屋时，要仔细查看房屋状况，要求房东提供房屋安全证明等相关文件，维护自身合法权益。相关职能部门也应加强对房屋租赁市场的监管力度，加大对出租危房行为的查处，保障人民群众的居住安全和社会公共安全。
来源 | 淮安区法院
