时隔20年，洛溪岛要出新了。
日前，番禺洛浦街新光快速东侧地块备案通过，总投资准备砸223678万元。
这块两面望江的宝藏地块，会打造什么产品，咱们来扒一扒。
｜图源：广东政务服务网
壹
没错，这正是今年12月5日南通亚纶拿下的那块地，地块总成交价123547万，楼面价大概1.58万/平（扣除配建）。
据备案信息显示，项目占地约4.5万方，计容面积约84097万方，主要规划5栋住宅和配套9班幼儿园。
还包括托儿所、社区居委会、颐康服务站等多个公建配套。
|地块规划愿景示意图
｜来源：土地推介会宣传手册
去年迎宾路地块同样是南通亚纶拿下，后由龙湖操盘代销，孕育出了龙湖御湖境。
据了解，这块地龙湖同样作为合作方参与，但具体合作形式还磋商当中。
假设该项目同样由龙湖操盘，会定位哪个产品系？御湖境、云河颂、还是观萃？
楼市君得到消息，龙湖在做产品前期定位时，也有借鉴观萃的开发，而观萃是龙湖今年特别火的产品线。
公开数据显示，北京龙湖观萃（观萃产品系首座）9月首开均价6万/平左右，冠销超10亿，持续霸榜安居客人气榜单TOP1。
同月上海龙湖观萃首开卖了15亿，均价约4.45万/平，拿下奉贤楼市当月销售套数、金额双料冠军。
｜北京龙湖观萃效果图
观萃产品线一个核心的理念是：在繁华的地段给客户一个松弛的“度假产品”，有三个鲜明的特点。
第一是选址要求高能级城市，且位置要核心。
北京中关村生科园核心、上海奉贤核心天街旁、成都金牛万达商圈，此前三座选址都能体现这点。
第二是有着浓厚的度假风和自然隐奢美学感。
比如首座北京观萃就借鉴了安缦、四季、悦榕庄等多个TOP级酒店的灵感。
第三，就是颜值高且有辨识度。
外立面采用大量光幕玻璃和水晶塔冠，你看北京观萃是不是只一眼就觉得很“贵”？
｜北京龙湖观萃效果图
总的来说，观萃强调生活与自然共生和景观优势，而项目低至2.5的容积率和江景景观和这个产品系的理念比较契合。
考虑到对岸已经有了一座御湖境产品，加上项目地价摆在那里，所以更高端的御湖境和云河颂系可能性不大。
当然，这只是楼市君的推测，至于未来项目最终会定位哪个产品系，咱们一起等官宣。
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贰
另外大家最关注的就是价格了，这点需要结合项目地段以及周边市场来看。
1、位于中轴南延段洛溪岛，双地铁经过，高层两面看江。
首先这块地位于洛溪岛，处于广州城市中轴南延段，位置足够核心。
片区还有双地铁经过，地块距离18号线沙溪站步行大概700米，3站到冼村；稍远的3号线厦滘站4站直达广州塔。
其次洛溪岛是江心岛，高层可以两面看江，还能远眺珠城城市景观，拥有“双重稀缺景观”。
地段决定下限，这也是项目有条件走高端路线的原因之一。
｜广州楼市发布 制图
2、洛溪岛不缺豪宅缺改善，对岸兄弟盘4.5-5万/平。
洛溪岛新增稀少，但两个岛尖一直都有新房在卖，西侧是南天名苑、东侧是星河湾半岛，片区已经形成了高端氛围。
这两个新房价格都不亲民，今年星河湾半岛有一套1260平的复式，成交价2亿+。
｜星河湾半岛五号实拍
｜广州楼市发布 摄
更确切来说，这里不缺高端豪宅，缺的是高端改善，而这个项目刚好能填补市场空白。
｜广州楼市发布 制图
片区价格分化严重，上千万甚至过亿豪宅对标意义不大，不过对岸新盘具有一定的参考价值。
比如一江之隔的龙湖御湖境，主打建面约115-190平，纯四房起步，均价4-5万/平。
保利滨江和著86-142平户型，80%可望江，使用率高达114%，均价3.7万/平。
新地块跟保利滨江和著面积段重复度较高，未来可能会在价格上形成差异化。
｜广州楼市发布 制图
再来看周边二手，广州奥林匹克花园，珠江花园、锦绣银湾今年成交基本都是2字头。
珊瑚湾畔稍微好点的二手价格去到3.5万/平，相当两倍地价。
｜图源：贝壳找房
3、旁边中学有望纳入仲元管理，教育也是安全牌。
项目没有配套学校，不过业内人士透露，距离地块大概1.5公里处的沙滘中学，有望纳入仲元管理。
目前还未官宣，不过已经在走流程了，大概率没什么悬念。
仲元学校一直是番禺区属龙头，未来正式落实后，教育也是加分项。
｜图源：学校官微
总的来说，这块地对周边楼市有一定影响。
一是有望拓宽洛溪岛目前在售的产品线，岛上在售新盘不再单一的顶豪或别墅产品。
同时对于买家来说也是很好的机会，有望以更低的价格买到岛内首个新规后江景房。
至于最终的价格会去到多少，预计明年就能揭晓了，不妨先关注中。
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