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问答409期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，满城都是16000+，西安房价涨不动了吗？
问：万象城生命之树能拉一把华润悦府的房价吗？
答：西安人最近去万象城，吐槽水果贵，排队打卡厕所874，秦始皇泼了油120块的面，大人糖门口排队等，成为流量密码，唯独没有生命之树爆火对华润悦府、悦玺房价影响的讨论。
也不意外，毕竟大型商业综合体对房价的直接带动，在西安并没有案例，此前的熙地港，大融城，后来的宜家荟聚，现在的万象城，更多扮演的是区域地标的角色，商业的繁华还会有堵车，人声嘈杂的担心，在住宅旁有利有弊。
对于悦府，悦玺而言，核心的价值是买的早，在西安城南最核心的腹地，有地铁，有商业，又是曲江新房断供的区域，摇号买到大平层，万象城规划一直有，对房价的溢价已经兑现过了，和地铁同理，锦上添花的作用更多。
核心还是看地段，产品以及价格，悦府，悦玺属于当年的限价盘，虽然大面积多，但改善定位，并非豪宅，二手房想要在4万+以上冲击，会面临豪宅新房分流，以及总价太高，流通受限的困扰。
总结，买的早不亏，好地段，好产品，万象城锦上添花，并非房价加速包！
问：卖了西派樘樾入手科技路金茂府合适吗？
答：属实是和尚把经念歪了，虽然隔了一条科技路，看似距离不远，但一边是软件新城，一边是雁塔工业园区，地价，房价，受众，配套含金量是为完全不同的。
西派樘樾属于软件新城腹地，周边城市面貌规整，十九小，四初高新系学校，产业园，云吧，中海，天谷，招商等住宅小区都已兑现。
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西派本身也是改善社区，172㎡起步的大户型为主，小区的交付呈现也不错，如果非说有差距，就是非四代住宅，放在高新，樘樾都算一梯队里的改善小区。
科技路金茂府定位改善，但呈现确实偏豪宅，地库，会所，景观，户型的素质都很高，金茂又是西安交付稳定的代表，产品上无懈可击。
地段上短板还是明显的，地处雁塔工业园区，周边短期城市面貌不佳，商业，医院，学校等配套有限，虽然产品好价格也更低，但地段短板明显。
所以，置换不合适，除非你都喜欢，各买一套！
问：高新上班刚需，自住需求，保利云谷和著怎么样？
答：不是所有人都适合云谷和著，但总有一部分人适合，比如软件新城上班的，比如就看重户型，小区环境，价格，对周边配套不在意的，17000+够不到高新，备选沣东的。
云谷和著的最大卖点是价格和户型，四代住宅超大的赠送，有小天瓒的称呼，社区内的景观，架空层等在同价位里也是升标的，其次是位置，紧邻保利天汇，公共配套上与软件新城是通的。
但位置属于沣东，规划高新一中沣东中学分校，其余规划未知，目测还是以住宅为主，有一点在科技路买金茂府的意思，地段不够，产品，价格顶上。
对于买这里自住的，想清楚优劣势能否接受，同样价位目前二手房有房，高新的玫瑰公馆，龙城铭园，中铁缤纷南郡这些，有地段但房子老，配套又齐全。
到底想要什么，决定买不买，答案每个人并不相同哈！
问：为娃上学买高新CID113㎡书包房，短期是亏还是赚？
答：一个前后矛盾的问题，既然是为娃上学的自住，又过分关心投资的赚与赔，到底上学是幌子，还是投资是目的。
如果以上学的角度，看重31小，11初，愿意和高新CID共成长，那么113㎡，25000+左右的单价，算是区域内的低门槛，总价越低，对应后期的持有成本越低，那就安心上学，等用完学区后再看市场，现在操心没有用。
如果是投资为目的，无疑是买贵了，周边学区二手房村存量很大，碧桂园，中天，中海，招商，中建，越秀大量上市后，相互压价是必然的，且学区范围还在扩大，新建学校即将挂牌，新房不断供应的现状还在。
现在的高新CID核心矛盾是价格没梯度，同时供大于求，优质的学区房相比没有头部学区的西太路东，处境会稍好一些，但入手价格高，区域兑现时间长，新房背刺二手房，供应不断的现状没有根本改变。
短期算上持有成本，着急卖是要亏的，长期的看西安整体房价涨幅，目前的CID学区房跑不出独立行情，分流备选太多，比如高新第四学校，逸翠园中学，高新三初等。
问：绿城邻居，预算有限，北郊地铁沿线怎么选？
答：经开范围，新房只有高铁新城，由于地铁覆盖的范围很有限，重点可关注14号西安渭河南附近，比如绿城江语云庭，白桦林隐，其次是4号线元朔路站周边，经发和欣多升两家开发商在这里新拿地了。
至于2号线，更多则是二手房，选择也很多样，预算有限可在汇通太古城、首创漫香郡、旭景清园三选一，凤城十路地铁口，或者红会医院北区附近，碧桂园文景府、白桦林溪的高层。
经开整体的房价不是太高，二手房14000+到20000+不等，集中在凤城五路到十一路，新房16000+到19000+，集中在尚稷路上，包括绿城春鸣里。
问：买了中铁阅唐府143㎡，算亏吗？
答：以5号楼为例，24723元/㎡的备案价，面积143㎡，2T2，370万左右总价，放在西安不算便宜，但在曲江也不算贵，毕竟中铁阅唐府周边新房几乎没有，仅此一家。
小区最大卖点就是地处曲江一期腹地，周边学校，商业，地铁齐全，且无新房供应，对于早些年买中海御湖，观园，龙湖紫都城面积太小，想要置换的，就地换房，没有压力。
不足在于小区很小，约31亩，1栋高层、2栋小高层、2栋洋房，总户数210户，面积143㎡、178㎡、192㎡，高层临路在南，洋房在北，南高北低，低层的采光一般。
开发商是央企，但不算出名，此前有中铁缤纷南郡、中铁西安中心、中铁琉森水岸，过往发挥不算稳定，但阅唐府这次园林景观，大门、下沉式庭院、架空层等展示效果还是很好的，期待交付实景。
问：金泰新理城学区是什么，怎么会比缤纷南郡更好？
答：学区范围，金泰对应高新十七小，以及高新第四学校，前者是第四小学的智信分校，后者是高新一中初中部的丈八校区，缤纷南郡为高新五小，高新三中。
从成立时间上，缤纷南郡的学校时间更长，但偏向于普通公办，金泰尤其是高新四校，这两年很热，对应的金泰，保利，万科的学区房价格一直很高，高新一中招牌的吸引力还是很强的。
体现在二手房价格上也非常明显，金泰新理城挂牌均价稳定在25000+，三室为主，小面积，大面积都有。
中铁缤纷南郡挂牌均价均价为21300+，但差价很大，小面积两室16800+，大面积三室稍高一些，小区卖房的很多。
居住环境上，中铁位置不错，但房龄更老，小区环境，户型更旧，金泰刚刚交房，小区环境更佳，户型更加主流，关键有小面积三室，总价可控的同时，三口之家也够住。
问：21年摇号买了中海长安府，没贷款，能否抗通胀？
答：只能说当年是个新房都摇号，大家被情绪带动，认为不买就要涨，买了一定涨，我们总结过当年的万人摇，大多数都是亏了，但没贷款还是好，起码总的成本低，没有贷款的持有成本。
中海长安府本身，地处学府大街，非长安的核心位置，周边高校为主，人气较少，配套有限，卖点是中海当年的价格，以及交付品质不错，和金茂府一样，是附近优质小区的代表，但前提是长安范围。
目前二手房挂牌均价稳定在21000+左右，在长安范围已经是头部，压力也比较大，除了区域内网红万科城二手分流外，目前西部大道，高新三期，软件新城，这个价位都有新房。
当年入手价格低，如今成交慢，但价格已涨起来，也算抗通胀，长期看还是择机出手，置换更好的区域。
问：经开第一学校学区房佳家花园，7600元/㎡能下手吗？
答：挂牌均价11225元/㎡，成交7开头，说明房东都想的很明白，赶紧跑，早卖早安心，还好是经开一校转公划学区了，要是此前，这种塔楼，大高层，老房子，谁会买。
价格确实不算贵，小面积挺多，但不少楼栋临着北二环，噪音明显，基本生活配套都齐全，旁边海璟台北湾各类底商发达，距离学校也就500米，作为学区房，接送也方便。
经开第一学校算城北的头部学校，南北小区生源有差异，师资，教学相同，南区由于海璟台北湾和周边老小区的存在，售价更低，小面积上学性价比更高，新一点的只有城市锦上一家，均价19000+左右。
但想清楚，能卖7600元/㎡说明保值增值困难，后期收租或更低价转手是大概率。
问：港务区中铁建西派璟悦，自住143㎡能保值吗，高新陆港学区稳吗？
答：欧亚大道确实港务区的分界线，西侧奥体板块，房价高，界面好，配套全，学校好，东侧政经板块，有华南城市场，有村子未拆，卖相和价格都弱一些。
西派璟悦价格18500+左右，放在当下不算低，又是大户型为主的改善社区，核心卖点为北侧14号线地铁口，奥体中央公园么，楼下师大陆港学校，附近融创时代奥城，中冶奥体云璟都已交房。
不利因素在于南侧华南城交易中心，以及较高的价格，总价，作为自住，房子不错，四代住宅，改善社区，生活配套都全，保值短期有压力，港务均价目前在16000+左右，也涨不起来。
高新陆港初中的学区今年是首次跨过欧亚大道向东，算是突然的利好，不像铁一中陆港那么紧俏，能否稳定有待观察，一般划进去不容易，划出去业主更不答应。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | | | | | | |
● 实景/设计案例： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 悦 | | | | |
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作者：Kikyo
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