作者 | 瓜片
此时此刻，全国各地正在掀起一场声势浩大的“退地潮”，覆盖一二三线城市。
一大批开发商，演绎着相似的动作：
左手接二连三退地，回笼大笔资金，右手却在拼命拿地。北京、深圳、珠海等地，“地王”接连诞生。
这不寻常的一幕，像极了大事发生的前夕，山雨欲来风满楼。
谁在抓紧时间，疯狂“洗牌”？
楼市，又有什么大事要发生？
一顿操作猛如虎，全国各大城市的凶猛“退地潮”，突如其来。
在武汉，央企华侨城出手退地。在曾经规划为“比肩上海虹桥”的杨春湖高铁商务区，华侨城曾计划打造高端商务办公、体验型街区商业、星级酒店、室内主题乐园、住宅等多种业态的地铁上盖TOD项目，总建筑面积超过240万㎡，总投资上百亿。这里的房价也一度冲破3万大关，是当时武汉新房均价的两倍。
如今，现实骨感，繁华落尽。华侨城一则公告显示：“地标”地块在停工多年之后，重新“回炉”。政府部门拟通过“收、调、供”联动方式对其进行收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。
华侨城还表示，届时将通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。
什么意思？
简单来说，就是房企觉得当初拿地的条件，现在已经开发不动了，要跟政府重新“谈条件”。
退地，是为了更好地拿地。华侨城表示，就算到时竞拍不成，也获得了收储补偿款，补充现金流。怎么看都不亏。
类似的“骚操作”，不光是华侨城在玩，全国的开发商都正在趋之若鹜。
——在广州，越秀地产自8月份以来，已经完成了“退地三连”。分别是白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及海珠区大干围地块，地块总价超过135亿元。
——在北京，一宗万科8年前拿下的海淀地块，7月底重新挂牌出让，被保利建工联合体斥资89亿拿下。即便是在寸土寸金的帝都，这也是一笔不折不扣的大交易。
——在南京，拿地2年后一直没动静的人居森林G41地块，逐渐传出了“退地”的风声。有房产博主咨询相关部门，得到答复是：确认已退地。这宗地块涉及拿地总价21.2亿。
——在西安，今年公布的二季度存量住宅用地名单上，大家惊讶地发现，2021年的浐灞地王、曾经的西安楼面价第二名，至今未动工，竟然已经黯然申请退地了。
——在温州，开发商更是创造了一个“神话”，鹿城城发公司去年6月拿的地，今年9月已经退了，“后悔药”吃得真快。又一次诠释了城投平台的效率。
——在福州，华润完整上演了一部“琼瑶剧”。一宗2014年拿地、2022年才交付的地块，到了今年，华润申请退地。结果，10月份地块重新上架开拍，您猜买家是谁？
兜兜转转，华润又买回来了。当然，前后最大的区别是：用地控规调整，增加了住宅用途。
发现没有，这一次的“退地潮”，主力军都是“国家队”。
从越秀到华润、华侨城，乃至温州鹿城城发这样的地方国资平台，即使是万科、中北金基，也跟地方有着千丝万缕的联系。
这些“不差钱”的开发商，为什么像集体吃了“后悔药”，上演退地狂潮？
答案其实说穿了也简单。
——无非是站岗了、拿错了，觉得自己吃亏了、开发条件太难了，所以跟地方重新谈条件“讲数”了。
你看这些退地的地块，不少是2021年拿的，开发商也稳稳站在了高岗上，被吹了个透心凉。
比如越秀地产退回的3宗地块，就全都是2021年到手的。当时以身作则，体现担当，现在才发现英雄真的不好当。
这3宗地块，都属于“画饼重灾区”。图纸是丰饶的，配套是贫瘠的，去化是吃力的。
只不过，开发商有实力找政府谈条件，奔着“画饼”冲进来的普通购房者，可就没有这么好的运道了。找谁哭去？
又比如西安的例子。德美置业退货的这块“浐灞地王”，楼面价达到了1.5万元/㎡，还附加一堆配建、代建和配套，实际拿地成本远不止这些。但现在放眼一看，周边在售新盘价格才1.5-2万元/㎡不等，新的项目拿地楼面价7400元/㎡左右，只有它的一半不到。这还怎么玩？
哪怕不开发扔在那里，都已经是亏麻了。
再看南京的例子。中北金基在拿地的时候，人居森林新盘的价格预期是3.5万/㎡以上，所以才会按2万/㎡的楼面价，当时并不算贵。如今呢？2024年人居森林已经出现单价2万+的房源，直接击穿了地板价。
这里头站岗最久的，恐怕还是万科的案例。
在中国有史来地王最密集的2016年，北京楼市疯狂上涨，年末更是上演土拍大战的最高潮。各路开发商疯狂举牌，起拍价44亿的海淀永丰19号地块，很快冲到了最高限价59亿。
最终，万科为了拿到这块地，不惜付出了“惨痛”的代价：地块必须全部自持租赁。
这也意味着，既不能引入合作开发，全靠自己掏钱，也不能卖房回款，只能靠出租回收租金。有人计算过，即便不考虑建安、财务、管理及融资成本，至少需要30年才能回本。
所以，最终退地“解套”，相比也让万科彻底松了一口气，逃出生天。
当然，政府的算盘也是打得啪啪响，绝对不可能吃亏的。一方面，现在形势已经变了，当初按自持、商业性质挂牌的土地，现在调整规划，增加住宅用地，谁也说不出个“反对”来，还能多挣一笔土地出让金。
比如北京海淀区的那一宗“回炉”地块，与8年前出让时相比，其挂牌价和上限价格几乎翻倍，最终由保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得，溢价率3.5%。
福州、南京退地“回炉”之后，都重新调整了规划。南京人居森林地块就把容积率从2.8降至1.5。
另一方面，让部分开发商“解套”的背后，也不是没有条件的。不少城市退地都不是简单的“金额退回”，肉烂在锅里，退地的钱还得再买地。
比如广州，全国首创了“地票”制度。退地补偿方式是等值的应付票据。开发商需要在限定时间、限定区域内使用“地票”买地。本质上不是退钱，而是换地。
你可能会感到奇怪，既然地方和开发商都不吃亏，那么到底是谁吃亏了呢？你懂的。
不过，当下帮助楼市“止跌回稳”已经成为最大共识，对地方来说，比起跟开发商谈条件、计较三分二厘的得失，确实还有一件更紧迫的事情：
土地财政保卫战，已经彻底打响了。
这两年，土拍市场的大旗，一直是央企和国企在扛。在高强度的花钱如流水之后，造成一个结果就是：
国家队也没有余粮了。
今年上半年，国企开发商的利润表也相当吃力，利润下滑、亏损扩大，尽显疲态。“退地潮”背后的操作，就是让它们甩掉“包袱”，轻装上阵，重启“冲锋”模式。
翻一翻今年各大城市的账本，紧迫感已经跃然纸上。
以2023年的土拍收入（涉宅地）为基准，今年前11个月，22个集中供地的城市里，只有1个城市提前完成目标——福州（136%）。
完成率在80%以上的，也只有3个。包括福州、济南（87.2%）和北京（81.7%）。
完成度50%以上的城市只有9个，还不到总数的一半。长沙、广州、南京、成都、郑州作为省会“老大哥”，卖地金额还不到去年的一半。
武汉、长春、重庆和青岛，完成度甚至不足30%，已经亮起了红灯。
前阵子，财政部公开1-10月份的财政收支情况，一组数据引人注目：
国有土地使用权出让收入26971亿元 同比下降22.9%
在这种情况下，一线和强二线城市，还能凭着厚实的家底“渡劫”，很多小城市已经扛不住了。
从景区特许经营权，到公共停车场经营权，再到机关单位食堂经营权……地上能卖的都卖了，有人甚至把目光投向了广袤的天空。11月底，山东省平阴县“挂牌出让”低空经济30年特许经营权，从“卖地时代”跨入“卖天时代”，背后就是一笔无奈的财政账。
一些城市的土地财政依赖度，也经历了剧烈的“两连跌”。比如杭州，在“十三五”期间土地财政依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）一度高达140%，前年跌到119%，去年77.5%。
今年前11个月，杭州的土拍完成度只有57%，估计这一比例会继续大幅下降。
急速下坠的感觉，属实刺激。
11月底以来，一线城市率先吹响号角，各地再次拉开了“卖地潮”的大幕，地王开始频频出现——
在上海，11月28日保利发展33亿元夺得浦东唐镇板块单价“地王”，楼面价44008元/㎡，溢价率高达26.56%；
在北京，11月29日中海地产以153.32亿元的总价格竞得朝阳组团地块，打破北京土地出让记录，成为新的“总价地王”；
就在同一天，绿城以总价17.16亿元竞得东新单元XC0607-R21-39地块，楼面价约36568元/㎡，成为板块新地王；
在深圳，12月2日华润置地&中海地产联合体以总价185.12亿元拿下深圳后海金融总部基地地块，溢价率是恐怖的46.3%，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价；
在珠海，12月3日国企华发股份以34.5亿元总价，折合楼面价16007元/㎡，刷新了珠海主城总价“地王”纪录。
在广州，整个12月，计划推出23宗宅地，预计带来超过265亿元的土地出让收入……
地王一个接着一个冒出来，市场反应却是平平，没有过去那股气血上涌的感觉了。人们感觉到，这次似乎不是牛市的前奏，而是城市正在拼命“回血”的冲刺。
也许，这恰恰是“土地财政”回归本质，成为城市收入的一个正常的科目，不再与疯狂相关，而是彻底翻篇了。
地王虽在，人事已非。
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