城镇老旧小区改造是完善城市功能、增进民生福祉的关键举措，对提升城市人居环境品质、推动城市高质量发展至关重要。近年洛阳等地积极落实改造工作，成效显著，诸多小区在基础设施更新、公共服务优化等方面实现蝶变。
12月20日 星期五
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河南省洛阳市洛龙区龙兴小区老旧小区
改造提质项目
所在地：河南省洛阳市洛龙区古城街道英才路
居民户数：2210户
楼栋数：45栋
建筑面积：19.8万平方米
投资额：1.58亿元
一、基本情况
河南省洛阳市洛龙区龙兴小区是建成于2005年的拆迁安置房，共45栋楼、2210户居民、总建筑面积约19.8万平方米。改造前小区存在“四大方面”突出问题：一是房屋年久失修，维修难；二是群众收入低，加装电梯难；三是空间闲置低效，居住条件改善难；四是老旧小区基础配套差，物业管理难。改造项目于2023年7月开工建设，采用EPC总承包模式，由五冶集团中原建设（河南）有限公司担任EPC牵头单位，总投资1.58亿元。
龙兴小区老旧小区改造后全景
二、改造内容及成效
一是全面修缮住宅建筑本体。修复屋顶防水、屋面瓦，增设外墙保温，进行楼道粉刷及外立面美化，安装屋顶太阳能光伏系统，通过光伏发电满足小区电力需求。
小区建筑本体改造前后对比
小区屋顶改造前后对比
二是整治路面停车。增设停车位750个，建设新能源汽车充电车位250个，划定非机动车停车区域，打通小区消防车道。
小区非机动车停车改造前后对比图
小区停车位改造前后对比
三是完善小区公共服务配套设施。利用市场资本及集体出资加装电梯173部，解决老年人出行不便的问题。利用宅间空地建设450平方米的龙兴市集，新建1000平方米的邻里中心，提升居民生活品质。
小区加装电梯前后对比
便民中心
邻里中心
四是提升改造公共活动空间。将原有中心广场改造为体育公园，更新老年健身器材，增设儿童活动器材，更新乒乓球活动那场地一处，打造老幼皆宜的公共活动场所。
龙兴小区中心广场改造前后对比
龙兴小区儿童活动空间改造前后对比
改造乒乓球场地
三、亮点做法
（一）市场化思维破解资金瓶颈。一是坚持多元化融资。该项目争取政策性资金4600万元、引导居民出资1000万元、引入社会资本投资1120万元、计划发行政府专项债1.2亿元，预计筹措各项资金总额约1.87亿元，实现“政府、央企、社会资本”的深度融合。二是坚持市场化运作。按照“谁投资、谁建设、谁负责、谁收益”的原则，由区属平台公司作为龙兴小区项目的投资、建设、运营主体，成立特定项目公司与村集体合作社签订公共空间特许经营等相关协议，明确各方权利、责任、义务及投资收益分红、还本付息等具体条款。对小区红线内闲置的公共空间进行改建，新增约3700平方米的功能性经营性用房，盘活48套约6500平方米的闲置住宅，通过对近20余项可经营收益科目进行运营，达到年净收益约1808万，预计在10年内即可全部收回成本，实现“自平衡”。三是坚持长远化收益。在改造实施过程中，应用建筑信息模型BIM技术，控制成本、监测信息，为后期信息化、智能化的物业管理提供有力支撑。四是坚持广泛发动群众。转变居民参与改造的出资方式，将改造中居民直接出资的1000万和村集体让渡的公共空间运营管理权转化为股金，由运营企业与居民委员会签订运营协议，自第三年起，运营企业与居民委员会按1:9的比例对运营盈利部分进行分红，并偿还政府专项债券，大大提高了居民参与改造的积极性。
龙兴小区运营测算
（二）探索绿色低碳改造路径。一是实施建筑本体绿色化改造。在屋顶加装光伏屋面、光伏瓦等光伏建材，总装机容量1.46MW，光伏发电用于公共区域用电，余电上网产生后期运营收益；建筑外墙增加保温板，公共楼梯间增设节能门窗，改造后能效提升30%以上，减少建筑本体能耗和能源使用需求。二是采用装配式建造技术盘活利用低效空间。充分利用老旧小区低效闲置空间，采用钢结构装配式建筑建造方式。
（三）开展“环境革命”，打造完整社区。把解决群众急难愁盼作为改造的出发点和落脚点，按照“问需于民、问计于民、问效于民”的工作思路，配套完善了社区体育设施（含老年和儿童活动）、日间照料中心、邻里中心、卫生服务中心、农贸市场、充电停车位等公共配套，夯实一站式“15分钟生活圈”，打造完整社区。同时积极探索“公益性+商业化”运营模式，不断完善“邻里中心”服务管理的精细化水平，推动中心多元化、多样化发展。
（四）开展“管理革命”，打通服务群众“最后一公里”。一是在龙兴小区引入专业化物业公司，实现物业服务市场化、社会化、专业化；二是推动社区治理与物业管理融合共进，增强基层治理精细化水平，加强与属地街道、社区联动，充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理工作中的主体作用，及时协调解决居民反映的突出问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态；三是加强党建引领，建立“统一领导、属地管理，条块结合”的物业管理工作新体制，将物业管理作为社会综合治理的基本单元，从而打通服务群众“最后一公里”，切实提高改造小区群众的幸福指数。