近日，深圳多个小区给业主发钱的新闻让不少人投来羡慕的目光。
而在相关的留言区却都是吐槽自家小区：
“发给我家物业看看。”
“ 又是别人家的小区。 ”
“ 转发到我那小区物业群了，物业客服很有礼貌，还建议我换一套房 。 ”
还有网友称，我住的小区物业是年年喊亏损，结果赶他们都不肯走，真是慈善家。
物业年年喊亏损
却坚持不走
“小区物业发的收支情况让我很不解，连续两年的报表显示亏损，今年甚至亏了48万。如果照这个算法，70年产权的房子，就能亏损近半个亿。”
一位业主在社交平台分享了小区的收支情况明细表。“ 小区目前物业管理费、公共收益、停车费等收入都是直接进入物业公司账户里，难以了解小区的真实收支明细情况。”
其同时强调，过去小区公共收益，物业公司声称已全部用于小区，但未提供真实详细收支账目。
据发文的业主透露，现在他们准备召开业主大会更换掉物业。
另一位业主也贴出了自家小区的收支情况明细表。
“去年1100多万的物业费收入，收支平衡就算了，竟然还欠好几十万。最离谱的是这钱如同打水漂，事没做明明白白，钱花干净了还要业主们继续倒贴。”
他还补充道：“不用扯物业费低，我们的是新房，现在深圳新房物业费都不低。”
有业主对此发出自嘲：
“小区被物业干亏损了由业主买单吗？”
如何避免小区出现亏损？
为什么出现亏损？
物业给出的普遍理由是：
物业费低，好几年都没涨过；
很多业主拖欠物业费，导致收缴率太低，覆盖不了支出。
不过，上述两位业主怕是不同意这些理由。
据他们透露，表格中物业费是90%左右的缴率，且物业费是按深圳一级物业标准缴纳，并不低，但依旧出现亏损。
据业内人士分析：“别看物业都在喊亏，但酬金制的物业，不管亏多少，这酬金都跑不了。而且欠的物业费和超支部分都是应收账款，物业只要起诉，业主依旧要掏钱，最多打点折扣，这就是为什么物业都不愿意退场。”
实际上，物业服务收费分为酬金制与包干制。
酬金制的主要特点是物业公司在此模式下更像是一个财务管家，负责支配预收资金，定期向业主公示详细的收支情况，盈余归业主所有，不足则由业主分摊。
例如：某小区今年的物业费总收入为1000万，而物业服务酬金比例约定为10%，即物业公司可获得100万酬金。若本年度实际运营支出为900万，则物业费剩余100万，可结转下期使用或按约定返还业主。
若是支出超过收入，比如本年度实际运营支出为1100万，则超出的100万由业主承担。
包干制的特点是物业按照和业主双方约定的标准来收费，经营的亏盈由物业承担，与业主无关。
例如：某小区与物业公司约定固定年物业费为100万元，若本年度实际运营支出为90万元，则剩余10万元归物业公司所有；若本年度实际运营支出为120万元，超出的20万元由物业公司承担。
业内人士透露：“头部的物业管理企业，其合理利润率可高达30%，而普通物业管理企业的利润率普遍维持在10%以上，这还是在扣除所有员工薪酬及运营成本后的净利润。因此，物企常被誉为开发商的「现金奶牛」。”
然而，要确保小区不仅避免亏损，还能实现向业主“发钱”，至少需要达成以下3点。
首先是小区财务“透明”，业主能了解物业管理费、停车费、公共收益的每一分钱的收入、支出和审批情况。
其次是事务“透明”，要保障业主的知情权、参与权和监督权，消除信息不对称。
最重要的是还有一个强有力的业委会。
业内人士表示，“只有成立委员会，引入竞争机制，业主才有机会得到真正的等价服务。 你会发现那些发钱的小区，背后都离不开一个有能力的业委会。 ”
不过，单是成立业委会就难住了很多业主。
深圳住建局曾在2019年发布一组关键数据，揭示了深圳业委会成立的现状：
全市范围内，住宅（含商住混合）小区总数达到3597个，其中近97.6%的住宅小区，即3511个，已纳入物业服务企业的管理之下。
但在业主自治方面，仅有约41%的住宅小区，即1476个，成功设立了业主委员会。
截至2024年12月，可查询到的业主大会和业委会有效信息共1827条。
来源：深圳市住建局
这意味着，近5年时间，新增设立业委会的小区不到400个，按深圳目前4000多个商品房住宅小区推算，还有近2200个小区是没有业委会。
你了解小区收支情况吗？
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