大家好，我是苏北哥！最近的南京楼市，尤其是二手房领域，变动很大。有人可能会说，我怎么没感觉啊？南京二手房有什么变化？房价变高了？成交量变大了？
别蒙我，数据我可看了12月的第二周（12月9-15日），南京二手房成交量已经“下来了”，单周成交量只有2373套，比12月首周环比下滑26.6%……
01.
大河西开始反扑？河西南星八客房价回涨，5万+/㎡房价重出江湖!
进入12月，不仅南京房价被曝“回涨”，南京购房人的个性也见涨，对房媒的质疑和不信任也越来越深，看来大家都被“房吹”给搞怕了，一种针锋相对的气氛在悄悄蔓延。
有句话怎么说来着，房地产除了冰冷的砖头，就是冰冷的数据，而人是富有热血和情感的，谁也不愿被带节奏！话是没错，但北哥以拥有25年买房经验的过来人视角来看，想要成功买房，还得冷静分析，有时候楼市和股市真的很像，“大多数人的意见和观点常常不可信，自己冷静的分析和判断，有时候才比较可靠”。
还有就是，切不可带着情绪买房，现在抖音上盛传的段子“买房圈最惨的两拨人，2019年高位买房的人和2024年割肉卖房的人，而且这两拨人大概率还是一拨人”；“买房圈最幸运的两拨人，2019年忍住没买的人和2024年低位买入的人，而且这两拨人大概率也是一拨人”。
这段子很有意思，也很一针见血！第一拨人买房人之所以惨，就是因为跟风情绪，高位时觉得可以大赚特赚，所以踩坑，显然被情绪蒙蔽了双眼；第二拨人为什么幸运，因为懂的冷静分析，“众人皆醉我独醒”，认知到房地产是市场行为，有涨就有跌，所以幸运。
正所谓“兼听则明、偏听则暗”，这个道理放在今天的楼市仍然适用，作为一个有需求的买房人，不应该放弃一条有用的楼市信息。
下面回到正文，我们来看近期的河西南二手房市场。
首先是河西南二手房成交价格出现了明显的波动，原本“超低价”的成交价格正在消失。
- 河西南星八客房价全部回到3字头，高端房源甚至超过5万/㎡
南京买房人什么时候对“河西南”信心开始垮塌的？不用问，当然是海峡城成交价格跌至2.5万/㎡的时候，曾经6.1万/㎡的天价海峡城，在2024年成功“膝斩”。
10月份，又有两家“星八客”房价沦陷至2字头，一个是五矿崇文金城，成交单价2.97万/㎡
另一个是招商雍和府，成交单价2.93万/㎡
这一波行情可谓对河西南楼市的信心给予了重拳暴击，没曾想近一个月来河西南二手房价开始复苏了，低价的星八客小区房价开始回涨，全面回到了3万/㎡以上。
12月初的招商雍和府成交价格已经涨至3.5-3.7万/㎡，相比10月份底价高出6000-8000元/㎡
五矿崇文金城12月初成交价格也涨至3.7万+/㎡，相比10月份底价高出7000+元/㎡。
海峡城房价更是在12月初涨回至3.1万+/㎡，比今年4月份底价高出6000元/㎡左右。
更令人未曾料想到了的是，河西南“星八客”之中的高端小区，房价近期也在上涨。头部项目正荣滨江紫阙近一个月成交的3套房源之中，至少有2套房源成交单价超过5万/㎡。
正荣滨江紫阙一套143㎡房源，成交单价甚至达到了5.03万/㎡，明显高于同小区之前成交房源，上涨明显。
“星八客”正荣润峯，近期成交房源价格全部“4字头”，3字头单价已经绝迹。
就连河西南“星八客”的中端项目，佳兆业城市广场二期近一个月成交价格也全面“4字头”。
不仅如此佳兆业一期、三期近一个也开始出现4字头成交房源。
而早在今年年初，佳兆业城市广场房价曾跌至3.5万/㎡。
相比而言，如今的佳兆业城市广场房价的确是大大回涨了！
此外朗诗熙华府、升龙天汇四期，近一个月也都出现了4字头成交价房源。
朗诗熙华府11月底房源成交单价达到40686元/㎡，比11月中旬同小区房源价格高出2000元/㎡。
升龙天汇四期珑臺，最新成交单价达到40617元/㎡，相比今年该小区9月份3.5万/㎡的成交单价高出近5000元/㎡。
- 除了“星八客”，河西南中高端改善小区，近一个房源成交价格也有明显提升
首先，绿地海珀滨江一期近一个月来，房源成交单价全面超过4万/㎡。
高端科技住宅河西金茂府，近期价格也开始冲高！成交房源单价已经逼近5万/㎡
一套182㎡低楼层3房大平层，成交单价达到49360元/㎡，这套房源价格已经是河西金茂府今年的最高成交单价，另一套4.9万+/㎡单价成交房源于今年3月份成交。
而今年河西金茂府其余成交房源单价均在4.6-4.8万/㎡之间徘徊。
还有河西南江景大宅天鹅堡花园，近一月内成交房源单价达到4.45万/㎡，回涨也十分明显，
要知道今年2、3月份天鹅堡花园曾经遭遇砸盘，房源成交单价曾经一度低至3.8万/㎡左右
02.
猝不及防，河西中二手房价格也开始回涨！有业主怒赚100多万离场！
年底的河西楼市，不仅是河西南二手房价格开始反扑，连河西中的二手房价格也开始回涨！其实这个现象值得高度关注。
这再一次证明了房地产圈子里“地段”的重要性，顶流地段的房产，就算因为行情波动的原因一时房价跌入谷底，一旦时机成熟，还是会很快涨回来，但是“地段差”房产，一旦房价“不小心”跌入谷底，可能就再也爬不起来了。其实不仅是二手房，就连新房也是如此。
看看今年火爆的新房楼盘和板块，无论是软件谷、雨核、还是大校场，哪一个不是主城境内，地段顶尖的地方，年底这段时间，因为新房供应结构改变的关系，新房价格已经在回涨，楼盘陆续收回折后，抬高实际售价，明年的房价上涨潜力已经可以预见；
反观那些传统意义的新城，比如江宁禄口、方山、上秦淮等等等等，房价一跌到底，就销声匿迹、再无声音了。
还说回河西，尤其是河西中，可以说是南京地段最顶流的存在，且没有之一。正所谓“牵一发而动全身”的地方，河西中房价的回涨，很可能带动年底、乃至明年河西周边，乃至全市高端物业的价格上涨。
年底这段时间，河西中二手房，并非像河西南那样价格全面上涨，而是出现了补涨行情。什么意思呢，就是说河西南的顶级豪宅次新房成交价没有出现明显上涨，但中端改善的和之前房价过渡下跌的“房价低洼区”，房源成交价格出现了回涨。
整体来说“河西中的二手房整体成交均价被抬高了”！
- 先来看河西中的四大标杆次新豪宅
河西C位的仁恒江湾天成，近一个月来最新成交房源，一套246.49㎡的大平层1620万成交，折合单价在6.57万/㎡，这个成交单价与该小区10月份创造6.51万/㎡成交价格，几乎持平。
所以由此判断，仁恒江湾天成近一个月来房价没涨。
海玥名都最新房价，161㎡房源，960万总价成交，单价在5.96万/㎡，这和之前的同小区房价相比，也没涨也没跌。
华新城璟园近一个最新成交价，140㎡房源946万成交，单价6.73万/㎡，这和9月份同小区房价相比，还跌了5000+元/㎡
河西四大标杆豪宅之中，近一个房价出现上涨要数宏图上水云锦，该小区一、二期房源成交单价均突破6万，大大超越同小区前期成交房源单价。
而宏图一二期，今年7月份房价只有5.1-5.3万/㎡，不到半年几乎涨了7000-11000元/㎡左右。
河西中，中端改善次新小区房价上涨行情几乎比比皆是，全面开花
最明显就是河西大街北侧的保利云际花园，今年小区房价不跌反涨，最近接连成交两套建面约142.6㎡的房子，成交总价分别800万、770万，单价最高5.6万元/㎡，这个成交价格甚至比当年新房开盘价格高出8000元/㎡，业主怒赚100多万欢喜离场。
去年12月云际花园成功售出小区首套二手房，总价570万，成交单价5.2万/㎡，如今的云际花园和一年前相比，房价上涨4000元/㎡。
2020年6月，云际花园首开，68套房源吸引了1700人报名，普通人中签率低至3.5%！项目共加推四次，在2020年11月以4.8万/㎡的价格收官！
云际花园实景
河西兴隆大街附近的金隅紫京府，近期接连两套房源成交单价超过5.1万/㎡。
而今年9月前后金隅紫京府房价已经跌至4.6-4.7万/㎡，如今也是回涨明显
河西绿博园东侧的碧瑶花园二期，最新成交房源单价达到5.1万/㎡，创造了今年半年年以来该小区的最高成交单价。
河西奥体新城丹桂园，最新成交房源单价也达到了5.1万+/㎡，同样创造了今年半年年以来该小区的最高成交单价。
河西大街北侧的拉德芳斯近期成交价格上涨幅度特别大，值得关注！拉德芳斯北苑11月份一套75㎡小三房，成交价格甚至高达5.01万/㎡
要知道拉德芳斯北苑今年8、9月份成交单价仅3.2-3.5万/㎡，相比而言11月的拉德芳斯北苑房价起码上涨了1.5-1.8万/㎡。
之前“房价超跌”的河西“低洼区”，房价出现回涨
最明显的就是河西大街南侧板块，之前文章北哥重点介绍过这个板块，板块内4个标杆次新房小区，朗诗国际街区、保利香槟国际、宋都美域、和府奥园房价全面跌入3字头，对于河西来说，甚至已经低于雨花小行，明显是超跌了。
11月份以来，河西大街南侧板块房价明显回涨，保利香槟国际最新成交房源率先突破4万/㎡，相比10月份同小区房源成交价格，上涨幅度达到6000+元/㎡。
和府奥园11月也有两套房源成交价格逼近4万/㎡，相比8月份同小区房价上涨幅度达到2000元/㎡左右。
与此同时，宋都美域锦园最新房源成交单价也达到3.98万/㎡，破4应该只是时间问题。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。