你有多久没有听过有关崇明楼市的声音了
记得四年前，我刚来上海的时候，崇明楼市热得一塌糊涂
那时候，新盘大量在上海浦东金桥、陆家嘴打广告
不管是凭着200多万就能买别墅的低总价诱惑，还是几站就能地铁到金桥的卖点
那一年，是真的吸引了很多客户到这个小岛买房
回想崇明楼市最火热的2021年，这里居然还曾出现过日光盘
当年，仁恒海和院的165套房源、277人认筹，创造了崇明新房的最佳战绩
也一度让那些低总价小别墅项目看到了希望
彼时，崇明的小别墅产品层出不穷，各种90平联排小别墅非常的火
然而，这样的好日子似乎瞬间消失了
这两年，我们听过太多上海各区的变化
就唯独只有崇明这个地方，在上海楼市渐渐失去了声音
别的不说，连上海购房政策调整，有两次都把崇明单独排除在外
第一次是去年底1214的新政，对郊区板块的首付比例和贷款利率都调整了，唯独没有崇明
（图源：网络）
上次还只是暗戳戳的没有提到
第二次就是直接用括号排除在外了
2024年初，上海启动的外环外政策放松，崇明直接单独点名不在解除限购范围内
（图源：网络）
很多人当时第一反应OS都是，崇明是被上海楼市除名了么
甚至，我也是去了崇明市调才知道
都快2025年了，单身买房在崇明还是存在较为严格限购
除了崇明，单身社保一年可以在上海其他郊区板块买房
唯独崇明，还需要限定缴纳单位在本地，否则就是结婚三年才能买
从各种意义上看，崇明都给人一种被上海楼市“抛弃”的感觉
这两年，我们不再听闻崇明楼市有哪个盘热销、清盘
人们甚至都不知道现在的崇明在卖什么样的新房
那些2021年大量入市的小别墅产品还好吗，二手市场又如何...
我自己翻了一下距离上次崇明市调，居然已经都过去了三年之久
基于以上，对上海楼市的观察存在着关于崇明的空白
于是，有了今天这篇文章
当我们带着很多很多疑问，去到崇明市调
看看这里真实的市场，到底呈现出怎样一种画面...
01
所以，崇明到底有没有被上海楼市所抛弃？
第一步，要从数据当中去寻找
于是，和往常一样的，我们先找兔博士调取了关于崇明楼市的各种数据
不看不知道
原来崇明新房的供应居然下滑到了这种程度
完全没有了2021年楼市百花齐放的状态
翻了下网上房地产这几年的新建住房项目一览表
确实如此
从上海网上房地产每年公示的商品房供应数据来看
崇明区2021年、2022年、2023年、2024年的新盘供应套数分别为4417、1073、645、344套
（数据来源：网上房地产）
今年的供应量已没有2021年的零头
一手的供应量在这三年内减少了约92%
没有新盘入市，楼市平静如水
这也是为什么崇明区渐渐在上海楼市失去声音的主要原因
2024年整年，上海网上房地产数据显示，崇明就只有一个项目（金融街金悦府），三百多套房源入市
加上零零散散的那些续销盘，目前为止，2024年崇明一手成交套数下滑非常厉害
据兔博士app数据统计
今年为止也才去化了约715套左右的新房，相比最巅峰时期的2500+套，大幅锐减
（数据来源：兔博士app）
在今年崇明700多套一手房源里，主要的成交项目为
陈家镇板块的东滩海上明月，和崇明新城板块的金融街金悦府和十里江湾，仅仅这三个盘，就占据了总成交量的近半数
等于其他项目基本都是处于散卖的状态
相比一手，二手反映出当下的崇明楼市的另外一种冷
数据显示，崇明二手成交情况近年来仍算平稳，维持在每年2200-2700套水平
（数据来源：兔博士app）
但仔细看价格的话，崇明二手成交价格变化跟着一手热度走，在最热的2021年，崇明二手成交价上涨到约2.3w/㎡水平
典型的属于，一手热带动二手热的板块，伴随着2023年整个崇明新房的断供，以及上海楼市整体冷，崇明在2024年的二手成交价格，也恢复至五年前约2.1w/㎡的水平
崇明二手房东以价换量的趋势非常明显
一方面，市面上挂牌的房源，在节节上涨
和2020年相比，崇明二手挂牌量涨幅高达约536%
可见这两年崇明房东着急出手
（数据来源：兔博士app）
但是挂牌价格却跌了近17%，从2字头来到了1字头
二手的大量供应，价格下跌，可能会成为未来整个崇明楼市最大的隐患之一
毕竟未来伴随着前两年各种商品房的交付，次新房也将会进一步挤压市场
不过，好在这两年商品房和土地供应都节制了许多，没有让泡沫越吹越大
数据中展现出来的崇明楼市无疑是冷淡的，说抛弃似乎也不太为过
数据背后，真实的崇明正在发生什么，还得去一趟现场才知道
02
要说前些年，崇明楼市的热度是由哪个板块创造的
毫无疑问是这个地方：陈家镇
原因有几个，一个是这个板块的地理位置
驱车前往过了长江大桥下了高速，第一站便是陈家镇
崇明岛第一站轨交便设在这里，并先于崇明岛上的其他板块创造了大量的商品住宅开发
围绕着揽海路和上实分校修建的商品房
仁恒海和院、海明院、建发和玺、路劲象屿岛上的院子、光明墅、东滩云墅、金茂逸墅、东滩花园...
还聚集了整个崇明最好的教育资源：上实东滩分校、东滩思南路幼儿园
所以我登岛的第一站，选择了陈家镇，这个板块作为崇明当初的新房重点成交区域
作为崇明楼市曾经的第一IP，这里的楼市真的火过，真的日光过
但现在如何了？
没想到的是，第一批买进崇明陈家镇的二手房东，正在亏本抛售前几年摇号才能买的新房
首先来到仁恒海明院，这个楼盘于2023年建成，是目前陈家镇上的在售次新，挂牌均价为3.3万/平，总价约256万
当初一手均价约3.4万/平，相比当初新房价格均价有所下跌
而我同步翻看今年仁恒海明院的成交均价在3.1万/平左右，相比新房均价下跌了约10%
（数据来源：兔博士app）
因为没有满二，据中介说，房东着急卖房置换到市区，因此可以承担税费，且总价还可以相对往低了谈
于是，如果按照这个价格交易，实际上相比于当初的买入价，房东实际上已经亏本了
可见，当年买入崇明商品房的房东，有一部分已经着急卖了
而对于现在陈家镇的次新来说，小户型还尚且有市场，那些总价达到五六百万的合院，据中介说，才是整个崇明岛最难卖的产品
因为周边的新盘，还在以更低价诱惑客户
而陈家镇新房，从日光到返现售卖
中介更多会把客户引导到新房，因为在陈家镇上还有一个超大社区在售
该小区总面积六十多万方，规划了2300多户的社区，全部住满整个社区将达到近万人
看了两套在售的上叠，面积九十多平，总价不到三百万
为了逼定客户，项目在现场宣传有双十二活动，可以以装修包的形式返现
当天签订单返现35万，7天内30万，以此类推，签约时间越短，返现金额越高
折算下来
如果有意向在崇明买新房，与网签价相比，全款可以八折左右的优惠拿下一套房
八折买新房，还是九折买次新，客户自然会作出选择
目前陈家镇上仅有这一个新房在售
很多社区都属于别墅低密产品，加上整个小镇商业配套十分缺乏
大部分项目都需要自带会所、食堂、商业
而住宅除了别墅还是别墅，产品同质化的同时
意味着物业价格也就不便宜，就我看的这两个盘，已经高于市区刚需盘的物业，达到了近6元/平/月的水平
而据中介所说，买到陈家镇的客户大部分多是为了小孩读书
最近多了一些年轻人来访
毕竟这个总价能够买到上实的学位，应该没有更便宜的了
我在周边溜达了一圈，上实东滩学校的学生确实开始多了起来，整体硬件设施也很不错
但实际上在社区食堂里看到的，大部分都为老年人
除了学校之外，其他地方依然还停留在我四年前来到这里的样子
周遭基本是县城商业的配置，没有正儿八经的生鲜超市，有的只有崇明本地的传统菜场
一边是低密别墅群，一边是菜场农田
印象中的陈家镇，一直都是这个样子的
这几年过去，似乎也没有更多变化
03
但是来到长兴岛，我才发现崇明，其实很割裂
如果说去到陈家镇的一切还有点在我的意料之中的话
那么，下午在长兴岛看到的又是另外一个画面了
没想到的是，长兴岛和崇明岛完全呈现出不同的状态
位于上海市区和崇明岛之间的长兴岛，整体的基建已经十分现代化
其实和上海近郊的一些新城板块已经没有区别
就连政务机关大楼也更加气派
在长兴岛上兜了一圈，发现并不是一些区域如此
而是整个长兴岛整体面貌的截然不同
在崇明岛体验了乡镇级别商业后，我在长兴岛上居然看到了不输市区的大型商业体，长兴阳光天地
聚集了大量的人气和商业品牌入驻，像喜茶、霸王茶姬这样的品牌，也出现了
其实，两者从一开始的定位就完全不同
崇明岛定位偏生态旅游，而长兴岛是一个产业先行的岛屿
这里不仅是全国船舶海工产业的六大基地之一，也是全国最大最先进的造船基地
目前聚集了江南造船、沪东重工、振华重工、中远海运等大型船舶装备制造企业
这些造船业里的大厂，为这个小岛带来了商机和人气
也为这里为数不多的商品房，带来了稳定的职工业主和租客
也因此，我在市调长兴金茂逸墅的时候，也看到了和陈家镇截然不同的情况，整体成交均价在3.5万/平左右，和一手入市均价持平
据当地中介介绍，长兴岛一直没有很多商品房开发，整体供应还是健康的，且购买长兴岛的客户主要为船厂职工
作为参考，仅江南造船厂的职工人数就高达2.7万人
因此，长兴金茂逸墅小区的租赁表现也较为良好，据中介说这个板块租客还有另外一种客群：外国人
因为大量造船产业的存在，一些高净值人群不断来到长兴岛居住
根据崇明政府官网公布的数据，截至2023年底，长兴岛常住人口约为14万人，主要为海装产业工人占据主导
因此，这里自然和崇明岛不太一样，自我造血，产城融合
不需要等到地铁开通，才会带来人口导入
地铁开通了之后，长兴岛也是距离上海市区最近地方，比起崇明岛要节省一半左右的时间
所以，不管是从长兴岛自己的发展，还是未来的利好
这里房东自然更有底气些
长兴岛面积本来就不大，因为大量土地还是用于造船工业，楼市开发也相对节制，这么多年来只供应了几个新盘
目前考虑长兴岛置业的客群主要为，长兴岛本地造船业相关职工家庭
真正从上海外溢到这里买房的刚需并不多，也不存在需求的外溢
04
实地看过崇明岛和长兴岛之后
我们不得不思考这个问题，崇明作为上海一个郊区
是否存在真正的外溢
从市调的结果看，当年很火的崇明别墅，入住率不高，主要以老年人养老、小孩读书、上海家庭5+2候鸟型居住为主
也确实有父母为了孩子读书在这买房，周五下班的时候，长江大桥基本都在堵车
要是说到如上海其他郊区那样
希望吸引年轻人为了留在上海而在这买房，通勤市区的，短期几乎不存在可能
而长兴岛又是另外一种模式，产业人群就可以消耗岛上的住宅需求
因此，这里是一个不存在太多外溢需求的区域
最后离开的一个细节，也可以佐证
为什么崇明给人一种与世隔绝的感觉，外面的人不来，里面的人也很少出去，因为真的太远太麻烦且太贵了
感受下这个数字
通勤于崇明和市区，成本非常大，仅一次往返的高速费用居然高达近100元
所以
不管是从楼市、政策、还是交通、空间的角度
崇明和上海市区之间，一直存在着天然屏障
或许，只有等到地铁开通那一天，才有可能真的解除
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5758篇原创文章