开栏的话
“安居”是“乐业”之本，物业服务事关千家万户，关乎民生与社会稳定。为贯彻落实市委市政府、县委县政府和全市法院关于物业管理提升工作的重要会议精神和工作部署，安溪法院多措并举、多方发力，助力提升物业服务品质，以法为盾守护老百姓稳稳的幸福。11月中旬起，安溪法院官方微信推出“法护安居”专栏，聚焦司法服务物业管理水平提升、物业纠纷高效化解等工作经验做法、典型案例，本期聚焦《未入住需缴纳物业费吗？8种常见物业纠纷，一文讲清！》。
物业管理关乎千家万户的生活品质，是广大业主瞩目的焦点所在。业主与物业不是“主仆”关系，是一种平等的契约关系。在小区中，很多业主觉得物业公司的物业服务有瑕疵，服务不到位，就拒交物业费，导致业主与物业之间的矛盾不断、纠纷不断。
为了给广大居民朋友们更好地答疑解惑，我们收集整理了近期关于物业方面的热点问题及解答，无论你是业主还是租户，希望这份指南能为你解决潜在的困扰提供宝贵的参考。让我们一起来看看吧！
Q1
房屋未入住，需要缴纳物业费吗？
需要。物业服务具有公众性，服务的对象不是个人，而是整个小区，其价值在于满足公共性服务以达到对整个居住环境品质的提升，包括对公共设备、设施的日常运行、维护和保养，对小区内保洁，小区绿化管理、维护小区安全等，需由全体业主来分摊，包括未实际入住的业主。因此，业主不能以未实际接受或无需接受某些物业服务为理由而拒绝支付物业费。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
Q2
对物业服务不满意，能否拒交物业费？
若物业服务存在一般瑕疵（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换），但未达到根本性违约，业主仍需要支付物业费。若业主有证据证明物业服务存在重大瑕疵，如存在违反法律法规、安全保障明显不到位等情形，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
Q3
延迟收房期间产生的物业费由谁来缴纳？
若房屋经业主验收合格，则开发商交付房屋给业主之日的次月及以后的物业费由业主负责交纳。确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，此期间段的物业费应由开发商交纳。但若已符合交房条件，因业主一方原因而迟延收房的，迟延收房期间的物业费应由业主承担。
法条链接
《物业管理条例》第四十一条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
Q4
对物业费收支有疑问，业主能否要求查账？
可以。小区内共有部分的使用、收益情况以及专项维修资金的使用情况属于业主知情权范围，亦属于物业公司管理掌握的内容。业主作为物业费的缴纳者，有权向物业公司了解该部分费用的具体去向。同时根据法律规定，物业公司也有义务将相关费用向全体业主予以公示。
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《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况......（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。
Q5
物业公司有权拒绝业主在自家车位安装充电桩吗？
不可以。业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于对共有部分的合理使用，物业公司应当在充电桩安装过程中积极履职，主动协助业主办理相关手续。
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《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
Q6
未交物业费，物业公司能否拒绝业主的车辆进入小区？
不可以。小区内部的停车位属于业主共有，对于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。业主未缴纳物业费，物业公司可以通过诉讼或仲裁等方式实现权利，但不得在业主欠交代收费用的情况下，就物业服务合同未授权的行为（如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等）进行私力救济。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
Q7
物业公司有权对业主进行罚款吗？
无权。行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业公司并非行政机关，也不具备公共管理职能，与业主之间属于平等民事法律关系，对于业主乱扔垃圾、乱停车等各类违章行为，物业公司都无权进行罚款。
法条链接
《中华人民共和国行政处罚法》第十七条：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。
《中华人民共和国行政处罚法》第十九条：法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。
Q8
小区内行人或车辆被坠落物砸伤，物业公司需要赔偿吗？
小区内建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物坠落导致财产损害或人身损害的案件，采用过错推定原则，除非所有人、管理人或使用人能证明自己没有过错，否则应当承担侵权责任。因此被坠落物砸伤应当向侵权人主张赔偿。若物业公司未采取必要的安全保障措施，可要求物业公司承担未履行安全保障义务的侵权责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
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本期来源：审管办
本期编辑：融媒体工作室 唐巧云
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