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刘连福有块难啃的骨头。
他是北京住总房地产开发有限责任公司董事长,那块骨头是昌平的一个低密度住宅项目:住总清樾府。
它于2024年7月拿到预售许可证,供应了416套住宅,至今网签才14套,成交均价4.62万元/平米,成交金额仅0.63亿元,地价覆盖率仅1.8%。
这个成绩,即便是放在整个北京楼市,都是垫底的。在8月、9月、10月,它没有网签成绩,直至11月网签12套,12月至今网签了2套。
而在8月份开盘时,清樾府对外宣传劲销8.5亿元、成交159套。
它的单套总价380-720万元。这类刚需盘,网签成绩往往出得是很快的。
网签差,现金流就差,这是连锁反应。
一个月前,住总地产发布了一则新增借款公告,把清樾府的问题摆到明面上了。
截至2024年第三季度末,住总地产年内累计新增借款33.43亿元,占上年末净资产的比例为48.11%。其中11月,清樾府的项目公司北京佰昌房地产开发有限公司,从中提取14.5元银团贷款。
也就是说,住总地产新增借款中,有14.5亿元贷款,是用于清樾府。
而事实上,在10月中旬之前,清樾府并不属于住总地产,是兄弟公司北京住总置业有限公司旗下的项目。
在今年8月初,住总地产宣布吸收合并住总置业的房地产开发业务。
虽然它们都是北京市住总集团旗下的一级子公司,但量级悬殊。
截至2023年末,住总置业的总资产为18.46亿元,净资产为8.72亿元,营收0.06亿元,净利润为-0.002亿元;而住总地产总资产为315.28亿元,净资产为69.49亿元,营收35.92亿元,净利润为2.48亿元。
大鱼吃小鱼,住总置业只能退出历史舞台。由于两个地产板块吸收合并,导致住总地产的新增贷款猛增。
除了清樾府之外,还有顺义的住总芳华里也被合并进去了。
2024年2月21日,住总置业以底价12.6亿元摘得顺义新城第1街区01-03-21地块,即芳华里,规划建筑面积5.68万平方米,楼面价2.22万元/平方米,销售指导价4.6万元/平方米。
2月23日,住总置业又在昌平区百善镇,以底价35亿元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块,即清樾府,规划建筑面积148831.221平方米,楼面价2.49万元/平方米,住宅指导价为5.6万元/平方米。
三天内,住总置业耗资47.6万元在京城连夺两地块。当时,住总置业董事长是刘连福,他要大干一场。
在2021年6月30日之前,刘连福是住总置业总经理,与时任北京住总集团总经理兼住总置业董事长谢夫海搭班子。
2023年10月,谢夫海接任周泽光,担任住总集团党委书记、董事。2024年5月,刘连福接任李作扬,出任住总地产董事长。
经过一连串人事变动之后,刘连福执掌了住总置业和住总地产两个地产平台,合并势在必行。于是,成立8年的住总置业退出了历史舞台。
谢夫海对刘连福赏识有加。刘连福曾一直活跃在住总集团的地产战线上。
2023年,住总集团营业总收入421.14亿元、利润8.55亿元,其中房地产开发业务的营业收入为72.25亿元,占总收入比约17%。而在地产业务中,住总地产公司营收为35.92亿元、利润2.48亿元。
这也表明,住总集团内部的地产业务很是分散。
再看一下2024年前三季度,住总集团营收304亿元、利润6.66亿元;而住总地产营收29.97亿元,利润2.52亿元——同比微跌,手握现金11.79亿元。
仅从住总地产吸收住总置业后,它旗下除了芳华里、清樾府之外,还有顺义的青年ONE、密云住总国祥誉是在售新盘。只不过,后两者是属于住总地产的,而不在住总置业旗下。
花姐逐一来看下住总其它三个新盘的成交情况:
1、住总国祥誉,2024年7月领取预售许可证,供应510套,网签95套,成交均价2.64万元/平米,成交金额2.76亿元,地价覆盖率56%;
2、住总芳华里,2024年8月领取预售许可证,供应574套,网签88套,成交均价3.88万元/平米,成交金额3.19亿元,地价覆盖率25.32%;
3、住总青年ONE,2024年9月领取预售许可证,供应444套,网签97套,成交均价3.21万元/平米,成交金额2.7亿元,地价覆盖率51.77%。
拿这四个新盘一比较,问题就出来了。
在刘连福执掌的住总地产业务里,清樾府的确是一块最难啃的骨头。而这块地,是他担任住总置业董事长期间拿下的。
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