大家好，我是苏北哥！不知不觉，12月已经正式过半，是时候要为2024做一个总结……
当然了今天的文章并非要做2024年南京楼市的年终报告，而是要提醒各位购房人注意年底的一些行情异动的板块。
01.
首家别墅项目要来了？这个板块近期行情异动，值得关注！
房地产行业有一句俗语“不怕它涨、也不怕它跌，就怕它纹丝不动”，这句话就是字面意思，表达得非常直接，只有出现涨跌、出现了行情异动购房人才有入手的机会。
如今的2024年底，正是南京楼市大变革的关键时期。刚需盘库存逐渐减少，甚至稀缺；四代宅群雄并起；无论是产品、房价，还是房型设计、得房率都在经历前所未有的快速迭代。而这种迭代必然导致各个板块的细分市场行情发生剧烈的波动。
而这些板块的异动，则反应了所在板块明年甚至未来的发展方向，这就给予购房人下手与否的清晰判断标准。
近期文章，北哥详细介绍了一系列行情异动，或者即将发生异动的板块。而每一个板块之所以发生行情异动，其实内在都有清晰的逻辑。
比如雨花软件谷，本月底保利荷雨瑧悦已经放话，加推16号楼30F大高层，房价上涨1000元/㎡，从原本的36000元/㎡上涨至37000元/㎡。
保利荷雨瑧悦16号楼位置
保利荷雨瑧悦“敢于未开盘就喊涨”，原因无他，就是因为软件谷新房供应结构发生了根本性变化，伟星时代悦峰收官，保利凤起云台接近收官。
板块唯一的在售盘保利荷雨瑧悦获得了“绝对新房定价权”，供应量的缺失让软件谷从原本的买方市场转变为卖方市场，一幅“买不买随便你的心态”！而且软件谷未来至少一年时间没有新盘开发，这房价涨上去可能就跌不回来了！
雨核和软件谷是同样道理！建发璞云如今也涨了，据说11月底加推的最后一栋5号楼，光99㎡中间户3房，总价就比先前楼栋涨了20-30万。
涨价的原因也很简单，就是因为一街之隔的竞品项目万科朗拾雨核收官了，所以趁着万科收官当天，建发乘势涨价。
还有北哥上周文章介绍的小行！一个目前新房供应为零的板块，居然二手房价格再次冲高，仁恒城市星光最新成交单价高达41675元/㎡，这个价格已经超过河西大街以南的大部分次新房成交价格。
雨花小行的房价上涨行情，一方面是板块新房供应结构的原因，唯一新盘越秀天和已经收官，想买小行只能关注二手房，价格自然推高；另一方面，小行利好众多，南师附中落地，高线公园开建，“空中之城”规划即将启动……
由此可见，年底这段时间，行情发生异动的细分板块还是很多的，并非像很多购房人以为的那样“一潭死水”！
然而，除了以上提及的这些主城头部刚需板块，眼下还有一个板块近期行情可能发生重大变动，这个板块是哪儿？就是江核！有些人听到江核的名字，可能会立刻反问北哥：“疯了吧？江核不是‘死了吗’，明年还有戏？”你要是这么想，那说明你太不了解南京楼市的前沿行情动态了，江核是最有可能明年“打翻身仗”的刚需板块。
正所谓“穷则思变、静则思动”，之前的江核的确经历过一段“一蹶不振”的时期，而正是这种一蹶不振让江核加速进化，成为南京楼市目前房产产品、房价迭代速度最快的板块。
就在5天以前，江北又举行了一场土拍，一轮游4幅宅地底价出让，城投托底，似乎没什么好看，没什么亮点，殊不知其中深藏着江核“明年翻身”的密码！
当天出让的江北4幅地块，其中两幅来自江核，虽然都是底价出让，但你会惊奇的发现，江核的地价并不低，均保持在1.85万/㎡以上。北哥还可以告诉你一个江核楼市的重要信息，从2022年至2024年，江核的地价根本就没有降低过。
所以你真的认为江核的住宅用地“卖不出去”？然后让城投公司、国企“高价托底”？当然不是，原因恰恰是江核为了避免民企进场，引起市场竞争，趁机压低了江核未来的新房价格。
事实证明，江核2年来的坚持是对的，它终于在今年10月份打赢了第一场翻身仗。去年12月出让的江核G15地块，也就是今天的扬子保利江韵瑧悦，趁着四代宅项目的春风，打了今年江核楼市的第一场翻身仗。
江韵瑧悦实景
10月中旬江韵瑧悦2栋电梯洋房，开盘日光
同样是10月中旬，江韵瑧悦3、6号楼开盘，去化过半。
11月30日，江韵瑧悦加推的5号楼，目前也基本售罄，只剩顶底。
江韵瑧悦5号楼销控
扬子保利江韵瑧悦的成功热销，说明“升级四代宅+2.8-3.2万/㎡”房价产品体系，已经赢得了广泛的市场接受度，未来的江核必然将在这个价格基础上“大展拳脚”。
可以肯定的是未来江核新盘的价格是不可能再降了，因为地价摆在那儿，明年的江核只会在“扬子保利江韵瑧悦”的房价基础上，升级产品，卖出更高的新房价格。
如果说你愿意花3.3-3.6万/㎡买江韵瑧悦的电梯洋房，那会不会花3.8-4万/㎡的价格买江核的别墅呢？目前江核首个叠墅项目户型面积段已经确定下来，预计明年1季度就将上市。
这个项目就是江核政务区的卓越玖印府。
卓越玖印府所在江核G16地块与扬子保利江韵瑧悦属于同期拿地项目，去年12月14日江核G16地块被卓越和北联建设联合拿下，楼面成交价格18028元/㎡。
而卓越玖印府也是目前整个江核确定拥有别墅产品的四代宅项目。今年8月卓越九胤公布项目具体规划：打造5栋22-24层高层（首层架空），3栋9层洋房（首层架空），3栋6F叠墅，17栋4层叠墅。共786套房，其中4F-6F叠拼别墅200多套。
卓越九胤效果图
日前卓越玖印府叠墅的户型面积段已经确定下来，具体为：3栋6F叠墅面积约143㎡，分为上叠、中叠、下叠。
17栋4层叠墅建面约188㎡，形态为上叠、下叠，一跃二、三跃四，下叠搭配院子。
卓越玖印府单体楼栋效果图
卓越玖印府还将打造超3000㎡下沉会所+架空层泛会所，涵盖酒店式接待台、会客厅、儿童天地、健身房、室内高尔夫、桌球室、共享光厅等；还将打造对标酒店式的独立恒温泳池。
卓越玖印府会所效果图
整体来看，卓越玖印府就是对标扬子保利江韵瑧悦的升级四代宅产品，其房价必定要比江韵瑧悦高出一些，所以明年上半年，卓越玖印府将是江核的新房价格天花板，板块新房价格将被拔升至3.8-4万/㎡。
02.
别墅不止玖印府一家？后续两大滨江项目即将启动！江核房价分化，刚需购房人抄底好机会？
其实，江核的明年上半年预计上市的第四代别墅项目可能还不止卓越玖印府一家。
一些购房粉丝可能要问，那么除此以外，还有哪家别墅项目要上市？这就不得不提上周刚刚公布规划的江核新居G13项目。
新居G13项目规划图
新居G13位于江核小金鱼嘴板块，是该板块第一个亮相的第四代住宅项目，去年6月该项目官宣与杭州滨江合作开发，打造滨江景观项目。
该项目距离滨江岸线仅400米，规划建设6栋30F的大高层，并以围合式楼栋布局，保证每栋楼的俯瞰江景的视觉效果。
新居G13的6栋首层全部架空设计，四代宅，错层大露台，大面落地窗。6栋楼地上高度为29F，围合式设计，社区中心设有中心湖水景。有南京房媒看了G13项目规划，称赞它是类似河西中宁府的高端豪宅设计。
在户型配置上，新居G13植入140、168、188㎡三个户型面积段，其中小区景观视野最好的1、2号楼正南朝向“楼王”全部是188㎡阚江户型。
而且新居G13项目6栋楼全部采用一层两户设计，这就保证了该项目的所有房源、户型，无论奇偶层，全部拥有空中露台。（玖印府和扬子保利江韵瑧悦都有一层四户设计），再加之新居G13的当年拿地价格是22666元/㎡，比玖印府和江韵瑧悦的拿地价格要高出4000元/㎡左右，所以依此判断，未来的新居G13应该不是刚需定位，而是朝着四代豪宅的方向去的，首开价格可能在4-4.5万/㎡。
而有了新居G13这个四代豪宅项目作为垫脚石，明年王炸型的江核一线滨江别墅可能就要登场了！
今年8月初，江北GW显示，核心区G04、G05、G13地块三个项目招标计划发布。
如今新居G13项目规划已经发布，那么G04、G05项目也应该快了！
先说一下江核G05项目，因为这个项目位置，以及开发产品都“大有来头”！
G05、G06、G07三幅地块是去年首批出让的江核低密地块，其中G06、07两幅地块容积率只有1.6，且这三幅地块距离扬子江只有直线200米，是目前江核距离江景最近的宅地。
相比起来，G05、06、07距离江景比眼下热销的江韵瑧悦还要近一半左右，可谓是真正的一线江景。
与此同时G05、06、07的项目规划图早已在网上流传，这三幅地块要打造江核滨江首个16F洋房+4F叠墅项目，按照“近江低、远江高”的规划原则，4F叠墅将位居一线临江。
G05、06、07规划草图
如果说新居G13的首开价格要达到4-4.5万/㎡，那么G05的滨江叠墅，卖到5万/㎡似乎也不是难事。
而江核G04目前也已经官宣，由万科代建，网上风传万科大概率将大名鼎鼎的朗拾系产品带到江核。
江核G04位置
且G04所处的核中核北区，未来是琅小（浦滨路）+金中双学区，想必未来该案房价也不会低。
可见江核未来待开发、待上市的好项目有很多，四代宅、叠墅、洋房比比皆是，明年江核新房的价格天花板被拔高已经是板上钉钉的事情了。
然而随着江核四代宅、别墅豪宅项目陆续将上市，新项目与目前在售项目之间的房价差距也会拉大，也就新项目越来越贵，旧项目保持低价，甚至打折，加速清盘。
12月下半月，江核楼盘最新的价格信息流出。
先看江核三盘，保利扬子萃云台，目前最低新房单价已经降到3万/㎡左右。
项目目前已经是实景准现房，12月的打折房源105㎡起步3房户型，折后317万，折合单价也就在3万/㎡左右。
中铁建花语天境，曾经江核的地标科技住宅，5恒科技，滨江大平层，143、168㎡两款四房，曾经销许均价达到39996元/㎡，另外还有3800元/㎡的装修包。
目前该项目推出143㎡特价房，折后总价438万，折合单价也就是3万/㎡左右。
金基山川江樾，被誉为中国十大豪宅之一。
目前金基山川江樾拿出一批143㎡特价房源，折后总价460万，折后单价3.21万/㎡。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。